Wir haben drei Experten befragt, die den Markt genau kennen und ständig nach interessanten Objekten durchleuchten: Rauno Gierig, Vertriebsdirektor der Wealth Management Capital Holding GmbH, Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG und Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest.

FondsDISCOUNT.de: Forschungsinstitute wie z.B. Bulwien Gesa gehen davon aus, dass sich die Renditen im deutschen Immobilienmarkt langsam aber sicher auf dem Sinkflug befinden – zu groß ist die Konkurrenz zwischen den Finanzinvestoren, auch aus dem Ausland. Wie schätzen Sie die derzeitige Situation ein und wohin wird die Reise gehen?

Johannes Palla, Habona: In dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau ist die Reduzierung der erzielbaren Renditen eine logische marktwirtschaftliche Folge. Wir müssen mit der Interpretation von Marktveränderung jedoch vorsichtig umgehen. Zunächst müssen wir eine Unterscheidung innerhalb des Immobilienmarktes treffen. Richtig ist, dass im Bereich der Einzelhandels- und Wohnimmobilien die Preise deutlich gestiegen sind. Dies ist bedingt durch die sehr günstige Finanzierungslandschaft und die begrenzte Verfügbarkeit an Immobilienobjekten. Es gibt jedoch fortlaufend Nachfrageverschiebung zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien. Insgesamt gilt es jedoch festzustellen, dass bezogen auf den Gesamtimmobilienmarkt die Preise in Deutschland stabil geblieben sind. Ich gehe nicht davon aus, dass Deutschland auf eine Immobilienblase zusteuert – eine Überhitzung der Märkte ist nicht erkennbar.

Rauno Gierig, WealthCap: Auch wir sehen weiterhin sehr gute Rahmendaten und Chancen für Immobilieninvestments in Deutschland.Deutschland gilt aufgrund stabiler wirtschaftlicher Rahmendaten, niedriger Arbeitslosigkeit und eines guten Ratings bei vielen Investoren als ‚sicherer Anlagehafen‘ und das ‚wirtschaftliche Zugpferd‘ im Euroraum. Nachfrage und Wettbewerb um gute Investments steigen zwar und führen zu stagnierenden oder sinkenden Spitzenrenditen, besonders an den Top-Standorten – jedoch sehen wir als WealthCap auch weiterhin Opportunitäten am Markt.

Marcus Kraft, ZBI: Wir haben im Verlauf der letzten Jahre bereits feststellen müssen, dass die Renditen, insbesondere in den großen deutschen Metropolen sukzessive gesunken sind. Gleichzeitig haben wir aber auch eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien in den Ballungsräumen außerhalb der großen deutschen Metropolen festgestellt, wodurch dort ebenfalls die Renditen leicht gefallen sind. Wir sehen uns entsprechend derzeit mit einer Vielzahl von neuen Marktteilnehmern konfrontiert. Nach unserer Meinung wird diese Entwicklung jedoch stoppen, sobald die EZB eine Abkehr von der Niedrigzinspolitik beginnt, sodass auch andere Anlageprodukte wieder attraktiver werden.

Wie sieht es denn in den Teil-Segmenten des Immobilienmarktes aus? Herr Kraft, Sie sind vor allem im Bereich Wohnimmobilien aktiv. Verlagern Sie sich aufgrund des Preisniveaus eventuell stärker auf B-Standorte?
Markus Kraft, ZBI: Wir haben trotz der Preissteigerungen immer noch unseren Anlagefokus auf Berlin. Darüber hinaus investieren wir in prosperierende Ballungszentren mit gutem Entwicklungspotential. Momentan sehen wir hier insbesondere die ostdeutschen Großstädte Dresden, Leipzig, Erfurt und Magdeburg als interessante Investitionsstandorte.

Und der Bereich Handelsimmobilien? Herr Palla, diese Assetklasse ist Ihr Spezialgebiet…
Johannes Palla, Habona: Das ist korrekt, wir investieren bereits seit Jahren mit unseren Einzelhandelsfonds in deutsche Discounter und Supermärkte. Dass wir mit unserer Markteinschätzung richtig liegen, zeigen aktuelle Retail-Investmentmarkt-Berichte, z.B. der von BNP Paribas Real Estate. Um konkret ein paar Zahlen zu nennen: Allein im ersten Quartal 2014 wurden über drei Milliarden Euro in Deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert – über die Hälfte davon in Discounter, Fach- und Supermärkte. Die Zahlen belegen das überaus große Interesse nationaler und internationaler Großinvestoren an dieser Assetklasse. Insbesondere Portfoliotransaktionen rücken immer weiter in den Fokus. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,16 Milliarden Euro haben diese den Umsatz im ersten Quartal 2014 mehr als verdreifacht. Das Marktumfeld stellt sich aktuell also als überaus positiv dar.

WealthCap hingegen konzentriert sich auf den Büromarkt. Herr Gierig, wie sieht die Lage in diesem Segment aus?
Rauno Gierig, WealthCap: Nun, der Büroimmobilienmarkt in Deutschland zeigt sich nach wie vor stabil. Die Umsätze sind konstant auf hohem Niveau, die Spitzenmieten leicht steigend und die Leerstände sinken weiterhin bei konstant hoher Nachfrage und geringem Angebot. Die Gefahr einer Überhitzung sehe ich nicht, da wenig spekulativ gebaut, gekauft und finanziert wird und Preise sowie Mieten gleichermaßen steigen. Unser Standortfokus liegt deshalb auch künftig in den deutschen A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Abseits dieser Metropolen gilt es, vor dem Hintergrund zunehmend begrenzter hochwertiger Angebote, weitere Opportunitäten zu prüfen. Übrigens stellen Büroimmobilien das mit Abstand größte Segment des Gewerbeimmobilienmarktes dar und es gibt somit die meisten potenziellen Investitionsobjekte. Das hat den Vorteil, dass der Büroimmobilienmarkt sehr liquide und transparent ist.

Mit den Ten Towers für den WealthCap Immobilien Deutschland 35 und dem KPMG-Gebäude für den WealthCap Immobilien Deutschland 37 haben Sie sich jeweils Top-Büroobjekte in München sichern können. Wie lange dauert es, solche Investitionsobjekte zu finden, wie läuft der Auswahlprozess ab?
Rauno Gierig, WealthCap: Bei der Immobilienauswahl achten wir neben einer guten Makro- und Mikrolage auf eine sorgfältige und professionelle Objektauswahl sowie eine adäquate Mieterbonität. Auch die Laufzeit des Mietvertrags und die Indexierung – eine Kopplung an die Inflation – spielen eine tragende Rolle jenseits von Lage, Lage, Lage. Neben den Top-Standorten gibt es darüber hinaus auch sehr gute Möglichkeiten in so genannten B-Städten, sofern sie eine adäquate Marktgröße, gute wirtschaftliche Rahmendaten sowie positive Zukunftsperspektiven aufweisen. Die Dauer einer Anbindung lässt sich nicht pauschal beziffern: Ein Kauf kann zwischen sechs und 18 Monaten dauern, da zahlreiche Prüfungen, wie die technische Due Diligence und die Zustimmung aller Gremien erfolgen muss. Wir haben hier sehr hohe Qualitätsstandards, d.h. dass vor der Anbindung mindestens zwei externe Gutachten, rechtliche und technische sowie steuerliche Detailprüfungen erfolgen sowie die Zustimmung des Risikovorstands der UniCredit Bank AG vorliegen muss. Einzelne Deals, wie zum Beispiel die Ten Towers, können aber auch sehr viel länger dauern. Ein internationaler Verkäufer aus UK, die notwendige Zustimmung der Telekom Vorstände zum Verkauf und Sondereintragungen im Grundbuch verkomplizierten die Anbindung. Fazit: Jede Immobilie hat individuelle Sonderthemen, die es zu verhandeln, managen und optimal für die WealthCap und deren Anleger zu gestalten gilt.

Herr Palla, wie läuft das Prozedere in Ihrem Emissionshaus ab? Ihr Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 04 ist ja kürzlich erfolgreich platziert worden.
Johannes Palla, Habona: Jedes Investment durchläuft bei uns einen institutionell geprägten Due Diligence Prozess, dessen zentrales Kriterium die Standortanalyse in Kooperation mit GfK darstellt. Dabei prüfen wir im Rahmen des Ankaufprozesses nicht nur die üblichen, einzelhandelsrelevanten Kriterien wie z.B. Makro-Standort, Mikro-Standort, Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet, sondern auch insbesondere die sogenannte Umsatz-Mietbelastung des Mieters. Nur wenn diese in einem komfortablen Verhältnis steht, kommt ein Ankauf in Betracht. Die komplette Objektprüfung wird abgerundet durch ein rechtliches und ein technisches Gutachten. Auf Basis aller Informationen aus der internen und externen Ankaufsprüfung wird die Kaufentscheidung durch das interne Gremium getroffen. Besonders wichtig ist für uns auch eine regionale Diversifizierung innerhalb unseres Immobilienportfolios. Mit bis zu 25 Objekten innerhalb eines Fonds wird das Klumpenrisiko eines einzelnen Standortes weitestgehend ausgeschlossen. Aufgrund unseres kleinteiligen, strukturierten Ankaufsprozesses sind wir zudem in der Lage, die Projekte sehr günstig zu erwerben und erfüllen so den Wunsch unserer Investoren nach einer ansprechenden Rendite. Unsere Datenbank umfasst weit mehr als 3.000 Angebote, gekauft haben wir bislang 58 Objekte. Unsere Messlatte liegt also entsprechend hoch. Auf diese Weise stellen wir für unsere Investoren breit diversifizierte Portfolien zusammen, deren Einnahmen zu über 90 Prozent von bonitätsstarken Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel stammen. Da Mieter wie Rewe und Edeka Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren abschließen, haben wir während der fünfjährigen Fondslaufzeiten eine maximale Einnahmensicherheit bei den Habona Einzelhandelsfonds.

Geschlossene Immobilienfonds zählen bei FondsDISCOUNT.de-Kunden konstant zu den gefragtesten Investments. Doch gerade geschlossene Fonds – oder nach neuer Sprachregelung AIF – haben nicht zuletzt durch die Regulierung einen höheren Kostenapparat zu finanzieren als andere Investments. Welche Gründe sprechen Ihrer Meinung nach weiterhin für diesen Produktmantel?
Rauno Gierig, Wealth Cap: Der Wunsch nach greifbaren Werten hat in Zeiten komplexer werdender Finanzmärkte und steigender Risikoaversion zugenommen. Durch Regulierung werden die Produkte nachvollziehbarer, aber auch standardisierter, weshalb es zunehmend auf die Qualität der Assets ankommen wird. Die Kosten werden sich im Rahmen halten: Die Investitionskosten für die Aufstellung der regulierten WealthCap werden durch das Unternehmen getragen, laufende Fondskosten, wie etwa eine zusätzliche Verwahrstelle, werden sich nicht signifikant auf die Performance auswirken. Wir versuchen hier, vieles abzufedern.

Johannes Palla, Habona: Auch wenn der Name sich geändert hat, ist im Grunde das Produkt das Gleiche geblieben. Es wird auch in Zukunft den Anlegern die einmalige Möglichkeit bieten, sich an Immobilien mit verhältnismäßig kleinen Investitionen zu beteiligen. Durch die regulierten Vehikel nach KAGB wird sich die Transparenz der Produkte deutlich erhöhen, was den Anlegern nur zu Gute kommt.

Marcus Kraft, ZBI: Zunächst einmal sind – Stand heute - die zusätzlichen Kosten für den Anleger höher als früher. Auf der anderen Seite bekommen die Anleger als Gegenleistung für die höheren Kosten aber auch eine höhere Produktsicherheit. Darüber hinaus, das sehen wir bei ZBI genauso, bleibt der geschlossene AIF weiterhin für viele Anleger eine interessante Anlageklasse, da er Anlegern die Chance bietet, sich langfristig an Sachwertanlagen zu beteiligen.

Verraten Sie uns abschließend, ob Sie schon neue Projekte in Planung haben?
Marcus Kraft, ZBI: Aufgrund des großen Erfolgs der ZBI Professional Reihe wird es auch für den ZBI Professional 8 einen Nachfolgerfonds geben. Derzeit hat die ZBI zwei Produkte in Planung. Beide Produkte sollen im Verlauf des Jahres ihre Vertriebserlaubnis erhalten. Bei einem dieser Produkte handelt es sich um den ZBI Professional 9, bei dem anderen um einen Regionalfonds mit einem ausgewählten Vertriebskreis.

Rauno Gierig, WealthCap: Unser Haus ist für die Vorgaben der Regulierung gut gerüstet. Mit der zeitnahen Beantragung der KVG-Lizenz und der Auswahl der Verwahrstelle StateStreet Global Services haben wir zentrale Anforderungen frühzeitig in Angriff genommen. In Zukunft werden wir neben risikogestreuten Sachwertbeteiligungen für Privatkunden für Anlagevolumen unter 20.000 Euro oder Einzelobjektfonds für semiprofessionelle Anlagevolumen über 20.000 Euro auch Spezialfondslösungen für Investoren ab 200.000 Euro Anlagevolumen anbieten und damit auch in das Geschäft mit professionellen Investoren einsteigen. Als verlässlicher Partner haben wir Zugang zu attraktiven Assets und können aufgrund unserer Finanzierungsstärke diese auch beschaffen. Dies ist ein laufender Prozess. Wir planen daher auch in 2014 neue Fondslösungen in unseren Kern-Assetklassen Immobilien, Flugzeuge und Multi-Asset. Wir haben bereits einen Multi-Asset- Fonds und ein Immobilienportfolio mit Münchner Immobilien in zentraler Lage bei der Bafin zur Prüfung eingereicht.

Johannes Palla, Habona: Wir sind ein auf Einzelhandelsimmobilien und Kindertagesstätten spezialisierter Fonds- und Asset Manager. Wir verfügen über 30 Jahre Expertise in diesem Bereich und konnten uns in dieser Zeit ein sehr umfangreiches Netzwerk aufbauen. Daher werden wir auch zukünftig aufgrund des gesammelten Know-hows in diesem Teil-Segment des Immobilienmarktes tätig sein und attraktive Investmentlösungen anbieten.

Wir bedanken uns für das ausführliche Gespräch!