Wir trauen uns das zu Monatliche Rente mit Immobilien

FondsDISCOUNT.de: Herr Lahner, die Eurokrise und damit verbundene Inflationsängste verunsichern viele Anleger. Das Sparbuch wirft so gut wie keine Zinsen mehr ab, die Finanzmärkte sind deutlich nervöser als sonst. Mit einem Immobilieninvestment verbinden viele Anleger Sicherheit und Rentabilität. Können Immobilien diesem Bedürfnis in der gegenwärtigen Situation überhaupt gerecht werden? Oder droht diesem Segment nicht eher eine Überhitzung?
Dieter Lahner: Viele Anleger haben zurzeit Angst um Ihr Vermögen. Vermeintlich sichere Geldanlagen bringen kaum noch vernünftige Zinsen, geschweige denn einen Ausgleich zur laufenden Inflation. Sachwerte, wie z. B. Immobilien sind wieder gefragt. Aber: Nicht jede Immobilie eignet sich dazu. Vielmehr ist eine sorgfältige, auf die Bedürfnisse des einzelnen Anlegers zugeschnittene Auswahl nötig. Im Vergleich zu anderen Sachwertanlagen wie z. B. Aktien sind Immobilien nicht so kurzfristigen, zeitweise sehr deutlichen Schwankungen unterworfen. Von einer Überhitzung der Immobilienpreise, wie zurzeit beispielsweise in Spanien zu beobachten, möchte ich in Deutschland jedoch nicht sprechen. Auch wenn an einzelnen Standorten die Preise im letzten Jahr erheblich gestiegen sind, bewegen sich die Immobilienpreise im europäischen Vergleich eher am unteren Ende der Skala. Ebenso wie zahlreiche Fachleute sehe ich trotz niedriger Zinsen in nächster Zeit keine Immobilienblase auf uns zukommen.

Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Sie haben sich für die Auflage eines geschlossenen Fonds entschieden. Welche Vorteile bringt eine solche Beteiligung im Gegensatz zu offenen Fonds oder auch dem eigenen Immobilienbesitz?
Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds haben wir bei den investierten Anlegern und nach Ankauf der Immobilien eine gewisse Konstanz. Nur so können wir mittel- bis langfristig planen und die erworbenen Immobilien vernünftig bewirtschaften. Ziel unserer Anlagephilosophie ist es, die vorhandenen Mietpotenziale im Laufe der Zeit zu realisieren, um in einem späteren Verkauf die Wertsteigerungspotentiale erzielen zu können. Offene Fonds, und das haben wir insbesondere in der letzten Zeit gesehen, sind beim Ausstieg der Anleger unter erheblichem Zeitdruck und müssen Immobilienvermögen meist deutlich unter Wert verkaufen. Auch private Immobilienkäufer unterschätzen oft die Tücke der Immobilie, wobei die eigengenutzte Wohnung oder das Eigenheim natürlich zu unterscheiden ist von einem vermieteten Objekt. Bei Eigennutzung muss man auf die eigenen Wünsche und Bedürfnisse eingehen. Bei Vermietung sind viele andere, wichtige Dinge ausschlaggebend, die ein Investor zu beachten hat. Dafür fehlt aber meist die nötige Zeit und Erfahrung. Nicht umsonst sind noch heute viele Immobilienbesitzer, die seinerzeit in den „neuen Bundesländern“ insbesondere Eigentumswohnungen erworben haben, enttäuscht und teilweise auch ruiniert, sind doch erwartete Miet- und Wertsteigerungen nicht eingetreten. Im Gegenteil: Vielerorts ist eine Vermietung der Immobilien nur schwer, teils mit erheblichen Mietabschlägen, oder gar nicht möglich. Auch ein Verkauf ist hier teilweise nur mit deutlichen Preisabschlägen realisierbar. Eine Studie über den Anlageerfolg privater Immobilienbesitzer (Quelle: DIW Berlin, April 2011) ergab, dass ca. 15 Prozent der Immobilienbesitzer Verluste und ca. 44 Prozent Renditen von lediglich null bis zwei Prozent pro Jahr erzielen. Private Immobilienbesitzer unterschätzen oftmals den laufenden Aufwand, der mit einer eigenen Immobilie verbunden ist. Vermietung, laufende Instandhaltung und nicht zu vergessen das laufende Mietinkasso kosten Zeit und auch Nerven, denn oft sind die Immobilien nicht am Wohnort sondern in weiter Ferne. Bei unseren geschlossenen Immobilienfonds sind dagegen Profis am Werk die nichts anderes machen, als sich um die Immobilie zu kümmern. Wir bieten ein professionelles Fonds- und Mietmanagement – und das vom ersten Tag an!

Ihr Fonds plant den günstigen Einkauf von Mehrfamilienhäusern, möglichst mit geringem Mietniveau, hohem Wertsteigerungspotenzial und damit guten Renditechancen für Ihre investierten Anleger. Wie sorgen Sie dafür, dass diese Rechnung aufgeht?
Es bleibt natürlich unser kleines Geheimnis, wie wir an unsere Immobilien kommen. Nur so viel sei verraten: Die von uns ausgewählten Immobilien werden strengen Auswahlkriterien unterworfen. Neben dem Standort der Immobilien werden sowohl die Mikrolage, also das genaue Umfeld, sowie die Infrastruktur – wie beispielsweise das Vorhandensein von Einkaufsgegebenheiten, Verkehrsanbindungen, als auch Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten – genauestens analysiert. Großen Wert legen wir auch auf Zustand, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen der nächsten Jahre und künftige Vermietbarkeit der Wohnungen. Natürlich gehört dazu noch viel mehr, aber dafür stellen mein Team und ich selbst mein ganzes in den letzten Jahrzehnten erworbenes Know-how zur Verfügung. Und wie Sie wissen, lassen wir uns daran messen – denn wir erhalten einen angemessenen Gewinn erst nach Verkauf der Immobilien und auch erst dann, wenn der Anleger sein gesamtes Kapital, sein Agio und eine Kapitalverzinsung von 8 Prozent pro Jahr erhalten hat. Glauben Sie mir, das ist Ansporn genug.

Sie sind seit 30 Jahren im Immobiliengeschäft tätig, waren als Vorstandsvorsitzender der ZBI sowohl für deren Eigengeschäfte als auch für zahlreiche Immobilienfonds verantwortlich und kennen den Markt genau. Worauf achten Sie bei der Auswahl der infrage kommenden Objekte für Ihr aktuelles Beteiligungsangebot?
Wie schon gesagt: Die Auswahl der Immobilien ist der Knackpunkt. Und es ist nicht einfach, Immobilien am richtigen Standort, mit guter Grundsubstanz und guter, dauerhafter Vermietung zu finden. Hier bleibt nur die Einhaltung strenger Kriterien und auch wenn es weh tut, das ein oder andere Objekt einmal nicht zu erwerben – das gehört dazu. Die Auswahl ist sehr zeitaufreibend und es geht nicht ohne eine Portion Herzblut und Leidenschaft. Ich lasse es mir nicht nehmen, jede einzelne Immobilie die den Anlegern zum Kauf vorgeschlagen wird, persönlich in Augenschein zu nehmen. Und da kenne ich nicht nur das Haus, sondern auch einzelne Wohnungen und Mieter – manchmal sogar fast alle.

Beim Begriff „Immobilienboom“ denkt man eher an München oder Frankfurt oder auch dynamische Marktumfelder wie beispielsweise Berlin. Ihr Fokus liegt dagegen ganz klar auf Städten wie Nürnberg, Erfurt, Dresden und Leipzig. Welche Vorteile bieten diese Standorte gegenüber den großen Metropolen?
In den großen deutschen Metropolen wie München, Frankfurt, Berlin und nicht zu vergessen Hamburg sind die Immobilienpreise und auch die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Mietrenditen von um die fünf Prozent pro Jahr und darunter sind hier bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern in guten Lagen die Regel. In den von uns bevorzugten Städten, die Sie zum Teil genannt haben, besteht noch Aufholbedarf, die Märkte sind noch nicht überhitzt. So kaufen wir hier noch durch Stockpicking auch in guten Lagen zu Mietrenditen von rund acht Prozent pro Jahr und relativ moderaten Mietpreisen ein. Doch nicht jede Kaufgelegenheit ist eine gute, entscheidend sind hier Marktkenntnis und Erfahrung.

Eine Besonderheit Ihres Fondskonzepts ist die starke Einbindung der Anleger – denn diese entscheiden, welche Objekte tatsächlich erworben werden. Warum dieser Ansatz und welche Erfahrungen haben Sie damit bislang gemacht?
Es ist richtig, im Gegensatz zu „klassischen“ Immobilienfonds bei denen die Investitionsobjekte bereits feststehen, entscheiden bei unserem Fondskonzept letztendlich die Anleger über den Ankauf oder auch die Ablehnung der von uns vorgeschlagenen Immobilien. Das Prozedere ist ziemlich aufwendig und doch sind unsere Erfahrungen damit sehr positiv. Ich muss dazu kurz den Ablauf erklären, dass vereinfacht das Verständnis dafür, warum die Anleger diese Form der Mitbestimmung gerne in Anspruch nehmen. Unsere Anleger sind „Mitunternehmer“, die wir vor einer anstehenden Investition entweder zu einer persönlichen Gesellschafterversammlung oder in einem schriftlichen Umlaufverfahren über die wesentlichen Eckpunkte der zum Ankauf stehenden Immobilien informieren. Der einzelne Gesellschafter kann sich aufgrund dieser vorliegenden Information selbst eine Meinung bilden und über den Ankauf abstimmen. Der Mehrheitsbeschluss ist für das Management bindend. Solche Gesellschafterversammlungen sind manchmal sehr spannend und das kommt bei den Anlegern einfach gut an.

Sie prognostizieren eine monatliche Auszahlung – auch das ist im Beteiligungsbereich eher ungewöhnlich...
Ja, eine monatliche Auszahlung an die Anleger ist gerade bei geschlossenen Immobilienfonds eine Besonderheit, üblich sind hier in der Regel halbjährliche, allenfalls vierteljährliche Ausschüttungen. Es bedarf hier genauer Planung und Kalkulation sowohl im Einkauf als auch in der meiner Meinung nach noch viel wichtigeren laufenden Bewirtschaftungsphase der Immobilien. Viele Unternehmen die an zu vielen Standorten gleichzeitig investieren, sind hierzu häufig nicht in der Lage und unterschätzen diese Herausforderung. Aufgrund der langjährigen Erfahrung auch meines Mitarbeiterteams sowie der beteiligten Partner, trauen wir uns jedoch eine monatliche Auszahlung an unsere Anleger zu.

Herr Lahner, vielen Dank für das Gespräch!