Lage, Lage, und nochmals Lage – wer in Immobilien investiert, kennt dieses bewährte Mantra. Die Konzentration auf Core-Objekte mit solider Mieterstruktur und in City-Lage großer Metropolen hat jedoch die Immobilienmärkte in den A-Städten überhitzt: In München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Berlin werden mittlerweile Preise aufgerufen, bei denen geringvolumigere geschlossene Immobilienfonds kaum mehr mithalten können. Hohe Einkaufspreise ließen gleichzeitig auch die Renditen für vollvermietete Objekte in guten Lagen auf Tiefstände sinken. Die Folge: Immer mehr Initiatoren geschlossener Immobilienfonds weichen auf B-Standorte jenseits der Big Six aus. Denn dort sind Büroobjekte im Schnitt um 1,8 Jahresmieten günstiger.

Geschlossene Immobilienfonds: Höhere Immobilien-Renditen in der Provinz?
Allerdings, so ermittelte das Berliner Analysehaus Scope, sind in B-Städten wie etwa Karlsruhe, Essen, Dortmund, Hannover, Erlangen oder Pinneberg in der Regel nur kleinere Fondsvolumina realisierbar. So liegt das durchschnittliche Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds, die in den Top-Standorten investieren bei rund 110 Millionen Euro. Fonds mit Objekten in den günstigeren B-Städten haben dagegen ein Eigenkapitalvolumen von durchschnittlich nur 17 Millionen Euro. Laut Scope liegt dieser Unterschied vor allem in der spezifischen Struktur der A- und B-Märkte begründet – in kleineren Städten sind schlichtweg weniger Großprojekte verfügbar. Statt imposanten Bürokomplexen finden sich hier eher überschaubare Einheiten. Doch wie wirken sich nun die günstigeren Einkaufspreise auf die erzielbaren Renditen geschlossener Immobilienfonds aus? Das Ergebnis ist ernüchternd. Denn die kleineren Fondsvolumina an den B-Standorten führen zu einer höheren Belastung durch laufende Fondskosten. Die bessere Einkaufsrendite wird also durch höhere Fondskosten aufgezehrt. In Zahlen: Die Emittentenrendite (nach Steuern) der analysierten B-Städte-Fonds liegt bei 4,36 Prozent. Für Fonds, die an A-Standorten investierten, ermittelte Scope eine Mid-Case-Rendite von durchschnittlich 4,43 Prozent. Private Anleger, die in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren und ihr Kapital mehren möchten, kommen also nicht um eine sorgsame Prüfung des gesamten Investitions-, Nutzungs- und Vermietungskonzepts umhin. Der Standort ist nach wie vor ein entscheidender Renditefaktor, günstigere B-Lagen sind jedoch für sich genommen kein Garant für höhere Gewinne.