Die Anleger ziehen Konsequenzen aus der Niedrigzinspolitik der Notenbanken: Sparbücher und Sparkonten sinken in der Gunst der Verbraucher ebenso wie Fest- und Termingeld. Was hingegen boomt, sind Immobilieninvestitionen – und das nun schon seit mehreren Jahren. Auch das Vermögensbarometer 2013 vom Deutschen Sparkassen- und Giroverband zeigt: 50 Prozent der Umfrageteilnehmer halten das Eigenheim für die ideale Geldanlage zur Vermögensbildung – das sind fünf Prozentpunkte mehr als noch vor einem Jahr. Doch nicht nur die eigenen vier Wände erfreuen sich bei Anlegern großer Beliebtheit. Auch alternative Vermögenselemente im Immobiliensegment sind beliebt – so Bausparverträge (26 Prozent) und Häuser oder Wohnungen, die angeschafft werden, um sie zu vermieten (24 Prozent). Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, kann zwischen vielen verschiedenen Angeboten an Neubau-, Bestands- und Denkmalimmobilien wählen. Dabei gilt es, spezifische Kriterien zu beachten.

Denkmalimmobile, Bestandsobjekt oder Neubau?
Neubauimmobilien beispielsweise sind äußerst energieeffizient und weisen einen sehr hohen technischen Standard auf. Reparaturen fallen in der Regel zunächst einmal nicht an. Allerdings: Verglichen mit Bestandsobjekten haben Neubauimmobilien zumeist ein deutlich höheres Preisniveau. Daher kann die anfängliche Mietrendite sehr gering ausfallen und die Amortisation des Investments entsprechend lange dauern. Anders sieht das häufig bei Bestandsobjekten und Denkmalimmobilien aus. Vor allem letztgenannte Gruppe – die Denkmalimmobilien – sind bei Anlegern heiß begehrt. Denn Investoren wissen: Viele Mieter zahlen für den historischen Charme einer Immobilie, für stuckbesetzte Decken und verzierte Außenfassaden gerne ein wenig mehr. Hinzu kommt: Denkmalschutzimmobilien bieten attraktive Steuervorteile, denn der Staat fördert Sanierungsarbeiten an historischen Gebäuden mit Abschreibungen. Dabei ist die Steuerersparnis umso höher, je größer der Sanierungsanteil des erworbenen Baudenkmals ist.

Darauf kommt es an: Erfolgsfaktoren von Wohnimmobilien
Unabhängig davon, für welchen Wohnimmobilientyp – Denkmal, Bestand oder Neubau – sich ein Anleger entscheidet, sollten bestimmte Aspekte grundsätzlich beachtet werden. Denn nur so kann das Investment ein Erfolg werden. Das wohl wichtigste Kriterium ist die Lage. Ein gutes Wertentwicklungspotential bieten vor allem Metropolregionen sowie Standorte, die ein Bevölkerungswachstum und einen Anstieg der Kaufkraft aufweisen. Neben Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin zählen hierzu auch kleinere Städte wie Erlangen, Wiesbaden oder Freiburg. Und auch einige ostdeutsche Städte, beispielsweise Leipzig, bieten gute Perspektiven bei der Wertentwicklung.

Neben dem Makrostandort, ist außerdem der Mikrostandort, also die Lage innerhalb eines Ortes von Bedeutung. Generelle K.O.-Kriterien für eine Mehrheit der Mieter stellen Lärm und Geruchsbelästigung sowie ein schlechtes Wohnumfeld dar. Bei anderen Aspekten hingegen spielt die Zielgruppe, an die man die Wohnung vermieten möchte, eine entscheidende Rolle. So wird für eine Familie mit Kindern wesentlich sein, ob sich Kitas, Schulen und Spielplätze in der Nähe befinden, während ein alleinstehender Student wahrscheinlich mehr Wert darauf legen wird, in Zentrumsnähe oder direkt im Szenekiez zu wohnen.

Höhere Kaltmiete durch Energieeffizienz
Ein weiterer, zunehmend an Bedeutung gewinnender Faktor ist die Energieeffizienz einer Immobilie. Denn in Zeiten steigender Strompreise sind die Nebenkosten für Mieter ein entscheidendes Kriterium für – oder eben gegen – eine Immobilie. Hinzu kommt, dass niedrige Nebenkosten dem Vermieter einen größeren Spielraum bei der Festsetzung der Nettokaltmiete eröffnen. Bei Neubauimmobilien ist die Energieeffizienz grundsätzlich sehr gut, denn aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEv) müssen Neubauten in Deutschland bestimmte Minimalanforderungen an den Primärenergiebedarf erfüllen. Für bereits bestehende Immobilien gelten diese Energie-Auflagen nicht. Doch auch ältere Objekte können durch energetische Maßnahmen wie nachträgliche Wärmedämmung ein gutes Energieeffizienz-Niveau erreichen.

Auf Ausstattung und Grundriss achten
Schließlich sollten Kapitalanleger auch auf eine angemessene Ausstattung und einen zeitgemäßen Grundriss achten. Möchte man die Wohnung beispielsweise an eine Familie mit Kind vermieten, muss ein Raum für die Nutzung als Schlafzimmer und ein weiterer für die Nutzung als Kinderzimmer geeignet sein. Durchgangszimmer sind somit problematisch. Wohnungen mit schmalen Fluren oder verwinkelten Räumen mit vielen Schrägen sind grundsätzlich nicht zu empfehlen. Auch bei der Ausstattung sollte sich der Wohnungskäufer über seine Zielgruppe im Klaren sein: Ein gutverdienender Single wird eher bereit sein, für eine gehobene Ausstattung eine höhere Miete zu zahlen, als ein Student, der knapp bei Kasse ist.

Wer diese Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie beachtet, kann als Kapitalanleger bei einem Direktinvestment in Wohnimmobilien nachhaltig profitieren.

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