Aufgrund der demografischen Entwicklung hat die Bedeutung von Pflegeimmobilien in Deutschland stark zugenommen. Dieser Trend werde durch das Investmenttransaktionsvolumen in Pflegeimmobilien bestätigt, welches im vergangenen Jahr mit rund drei Milliarden Euro ein neues Rekordniveau erreicht habe, heißt es im aktuellen Pflegeimmobilienreport, der vom Immobilienberatungsunternehmen CBRE und immoTissCare vorgelegt wurde. Damit hätten sich Pflegeimmobilien längst als attraktive Investmentnische etabliert, so die Analysten.

Älter werdende Gesellschaft macht Pflege zum Wachstumsmarkt
Wie die Pflegestatistiken der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder zeigen, hat die Anzahl Pflegebedürftiger in Deutschland im Dezember 2015 im Vergleich zu Dezember 2013 um 8,9 Prozent (234.000 Menschen) zugenommen und belief sich auf etwa 2,86 Millionen. Dies entspricht einem Anteil von rund 3,5 Prozent der Bevölkerung. Mit 27 Prozent (783.000 Pflegebedürftige) wurde gut ein Viertel vollstationär in Pflegeheimen betreut. War die Auslastung der Pflegeheime zwischen 2003 und 2009 noch rückläufig, ist sie seit 2011 wieder steigend und beläuft sich nun auf deutlich über 90 Prozent. Die Anzahl der Pflegeheime mit vollstationärer Dauerpflege summierte sich Mitte 2016 auf rund 11.300 mit insgesamt 889.000 verfügbaren vollstationären Dauerpflegeplätzen. Die Mehrzahl der Plätze entfiel dabei mit etwa 53 Prozent auf freigemeinnützige Träger, während private Träger einen Anteil von 42 Prozent und öffentliche Träger hingegen lediglich fünf Prozent zur Verfügung stellten, so der CBRE-ITC Pflegeimmobilienreport.

Umfangreiche Investitionen erforderlich
„Bis 2030 werden etwa eine Million weitere Personen pflegebedürftig sein. Daraus ergibt sich, dass bis 2030 Neubau- und Ersatzinvestitionen von gut 55 Milliarden Euro für zukunftsfähige, marktkonforme Pflegeeinrichtungen notwendig sind“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. Jochen Zeeh, Geschäftsführer der immoTISS Care GmbH, ergänzt: „Die öffentliche Hand investiert jedoch zunehmend geringere Summen in den Erhalt und den Neubau von Pflegeeinrichtungen und ist nicht in der Lage, die notwendigen Investitionen zu stemmen. Deshalb rücken private Investoren zunehmend stärker in den Fokus.“

Beteiligungsangebote für Privatanleger
Die Bedeutung des Nischensegments Pflegeimmobilie ist dabei steigend: Lag der Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen des Gewerbeimmobilienmarktes in den vergangenen Jahren bei etwa ein bis zwei Prozent, betrug er im Rekordjahr 2016 über sechs Prozent. Pflegeimmobilien sind dabei vor allem für institutionelle Profi-Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerke interessant, denn im Vergleich zu klassischen Core-Gewerbeimmobilien wie Büros oder Geschäftshäuser seine hier höhere risikoadjustierte Renditen erzielbar. Aktuell lägen die Spitzenrenditen bei rund 5,5 Prozent, so die Immobilienexperten.

Doch auch Privatanleger erhalten über spezielle Pflegeimmobilien-Fonds Zugang zu diesem Zukunftsmarkt. Einer der Initiatoren in diesem Bereich ist das Hamburger Emissionshaus INP. Wie der aktuelle Performance-Bericht 2015 zeigt, hat die INP-Gruppe seit 2005 mehr als 335 Millionen Euro bei einem Eigenkapitalanteil von rund 152 Millionen Euro in insgesamt 37 Sozialimmobilien, davon 32 Pflegeimmobilien und fünf Kindertagesstätten, investiert (Stichtag 30. November 2016). Das Konzept aus etablierten Einrichtungen, langlaufenden Pachtverträgen und aussichtsreichen Standorten ging für die Anleger bislang auf: Zum Stichtag 31. Dezember 2015 gab es nach Angaben der Gesellschaft keine Leistungsstörungen bei den Betreibergesellschaften der Fondsobjekte der INP. Für das gesamte INP-Portfolio ergebe sich hinsichtlich Auszahlungen, Tilgung und Liquiditätsreserve zum 31. Dezember 2015 eine positive Abweichung von +0,07 Prozent bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen.

Noch länger am Markt ist die 1997 gegründete Immac-Gruppe. Laut dem aktuellen Performance-Bericht 2015 wurden bislang 85 Beteiligungsangebote aufgelegt, darunter auch einige Fondsimmobilien in Österreich. Das platzierte Eigenkapitalvolumen liegt bei rund 568 Millionen Euro (Stichtag 31. Dezember 2015), die Mehrzahl der Beteiligungen entwickelt sich prognosegemäß.

Aktuell in die Platzierung gestartet ist der Publikumsfonds "24. INP Deutsche Pflege Portfolio", mit dem Anleger in drei Pflegeeinrichtungen in Deutschland investieren. INP prognostiziert Gesamtauszahlungen in Höhe von 160 Prozent bei einer geplanten Laufzeit von elf Jahren. Die Mindestanlagesumme beträgt 10.000 Euro. In Österreich hingegen investiert der etwa zeitgleich gestartete "Immac Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds". Anlageobjekt ist das "Seniorenpflegeheim Kalsdorf" bei Graz (Steiermark). Die Prognose sieht Gesamtausschüttungen in Höhe von 193,42 Prozent bei einer geplanten Laufzeit von 14 Jahren vor. Anleger können sich an dem Angeobt ab 20.000 Euro beteiligen.

Tipp: Es lohnt sich, schnell zu sein - Angebote von Immac und INP sind erfahrungsgemäß schnell ausplatziert.