Die DEGAG ist seit 14 Jahren im Bereich Revitalisierung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien aktiv. Im Gespräch mit Bernd Klein, Vorstandsmitglied der DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG, erfahren wir mehr zu den jüngsten Meilensteinen des Unternehmens und seiner aktuellen Einschätzung zum Immobilienmarkt.


FondsDISCOUNT.de: Herr Klein, wie erleben Sie seit der „Wiederentdeckung des Zinses“ durch die EZB die Veränderungen am Immobilienmarkt und welche Auswirkungen hat das ganz konkret auf Ihre Unternehmungen?


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Bernd Klein | © DEGAG


Bernd Klein: Die Abkehr von der Nullzinspolitik, das ist schon ein rasanter Wandel gewesen. Als langfristiger Wohnungsbestandshalter sind wir davon aber deutlich weniger betroffen als z. B. Projektentwickler oder börsennotierte Immobilienunternehmen. Der klassische Wohnungsbestand ist bei uns immer langfristig finanziert und daher recht unbeeindruckt von den aktuellen Schwankungen am Zinsmarkt. Viel mehr profitieren wir aktuell mit unserem Produkt, der bezahlbaren Mietwohnung, von den auch hier steigenden Mieten bei Neuvermietungen, was wiederum unseren Cashflow stark steigen lässt und potenzielle Zinseffekte praktisch bereits jetzt schon vorweggenommen kompensiert. Parallel steigen mit jeder positiven Mieteinnahmenentwicklung auch die Werte unserer Objekte.


Rückblickend betrachtet ist Ihnen nahezu auf dem Hochpunkt der Immobilienmarktpreise ein beachtlicher Portfolio-Verkauf an den amerikanischen Investor „Brookfield“ gelungen. Vor welchem Hintergrund kam es damals zu dieser Entscheidung?


Wenn man seit Jahrzehnten in einer Branche aktiv ist, spürt man, wenn Veränderungen wahrscheinlicher werden. Es war klar, dass die Schwemme des extrem billigen Geldes nicht ewig anhalten würde, und so haben wir uns 2021 entschieden, den Erfolg unserer Arbeit seit 2009 zu realisieren. Das wir damit aber so goldrichtig liegen und den absoluten Höhepunkt abgepasst haben, konnten aber auch wir nicht vorhersehen.


War das nicht eine ungewohnte Situation, als Immobilien-Unternehmer mit großer Leidenschaft für Bestand, sozusagen einen Großteil des eigentlichen Geschäfts abzugeben?


Absolut, denn unser Herz schlägt bekanntlich für die Bestandshaltung. Wir waren aber vorberietet und hatten zum Zeitpunkt des Verkaufes schon wieder einige Tausend Einheiten im Ankauf. Und die, auf Grund unserer Marktnähe, bereits zu deutlich günstigeren Preisen.


Seither haben Sie kontinuierlich neuen Bestand erworben – nicht zuletzt mit dem jüngsten Einkauf zu Ihrem aktuellen Investmentangebot „Bestandsportfolio Nordwest 1 und 2“. Erzählen Sie uns mehr zu den 866 erworbenen Einheiten in Nordrheinwestfalen und Niedersachsen.


Dieses Portfolio passt hervorragend zu uns. Die Standorte in NRW und Niedersachsen sind fast deckungsgleich mit dem bereits bestehenden Portfolio der DEGAG, vor allem aber haben wir ein enormes Wertsteigerungspotenzial durch Leerstand – den wir abbauen werden. Dies erhöht den Immobilienwert, die Wirtschaftlichkeit und trägt gleichermaßen aber auch zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum bei. 


Anlegern bieten Sie im Rahmen Ihrer Privatplatzierungen äußerst attraktive Zinscoupons von über sechs Prozent bis zu neun Prozent pro Jahr. Wie rechnet sich das für die DEGAG und wie kalkulieren Sie, neben dem laufenden Cashflow, die Rückzahlung der Genussrechte?


Aktuell boomt unser Produkt, die bezahlbare Mietwohnung, wie nie! In der Neuvermietung steigern wir aktuell die Mieteinnahmen deutlich im Vergleich zum Vorvertrag. Dies gibt uns enormen Freiraum für weitere Investitionen und die Bedienung fälliger Verträge unserer Anleger. Auf Grund unserer schon immer anlegerorientierten Zinspolitik, also wirklich attraktive Zinsen auf die Genussrechte zu gewähren, halten unsere Anleger uns auch mit dem Zinsanstieg seit 2022 konstant die Treue. Es gibt kaum attraktivere Zinskonditionen als bei uns.


Welche Risiken gehen Anleger bei der DEGAG ein und wie sichern Sie Ihre Anleger gegen diese ab?


Ausführliche Risikohinweise sind Bestandteil unserer Genussrechtsbedingungen. Viele Anleger begleiten uns bereits seit unseren ersten Emissionen vor inzwischen 13 bis 14 Jahren. Uns war und ist es immer wichtig, dass der interessierte Anleger unser Geschäftsmodell „bezahlbaren Wohnraum“ versteht. Unsere Anleger schätzen, dass wir als Wohnungsunternehmen professionell mit Immobilien umgehen können. Gegenüber einem Direkterwerb mit eigener Bewirtschaftung eines Privatinvestors hat das viele Vorteile. Durch die Patronatserklärung unserer Holding haften wir mit unserem gesamten Vermögen gegenüber der Emittentin unserer Genussrechte. Dies ist ein ganz besonderes Commitment. Bei der aktuellen Sonderserie DEGAG Sonderportfolio Nordwest 1 und 2 werden die Anlagegelder nach Platzierung zusätzlich für die Emittentin als Grundschuld eingetragen. Zudem finanzieren wir nicht ewig. Wenngleich unsere Genussrechte offene Laufzeiten haben, so sehen Sie doch für unsere Anleger und uns als Gesellschaft ab Ablauf der jeweils vereinbarten Mindestvertragslaufzeit Kündigungsrechte zur Beendigung vor. Als Anbieterin haben wir zuletzt 2021 unser Recht genutzt und aus dem Verkaufserlös unseres Bestandes an Brookfield alle Serien bis zum Emissionsjahr 2015 vollständig zurückgezahlt. 


Werfen wir darauf noch einen genaueren Blick: Wie viele Genussrechtserien haben Sie bisher emittiert und wo finden Anleger Informationen zur Erfüllungsquote von Zins- und Rückzahlung?


Seit 2009 haben Anleger insgesamt mehr als 300 Millionen Euro in 25 Erfolgsserien investiert. Mehr als 166,8 Millionen Euro sind bereits vollständig in das System zurückgeführt oder an Anleger zurückgezahlt. Die DEGAG verfügt – seit 2009 – über eine 100-prozentige Erfüllung in Bezug auf unsere Leistungsbilanz.


Kommen wir noch einmal kurz auf Ihren aktuellen DEGAG Immobilienbestand. Wie groß ist dieser aktuell und wie sind ihre weiteren Pläne damit?


Aktuell, inkl. des neuen Portfolios, hält die DEGAG einen Bestand von 6.042 Mieteinheiten, welche wir auch in den nächsten Jahren gesund wachsen lassen werden. Neben Zukäufen investieren wir weiterhin in die Aufwertung unserer Bestände, um die attraktiven Neuvermietungsmieten, die uns der Markt aufgrund der Wohnraumknappheit anbietet, mitzunehmen.


An welchen Anlegertyp wendet sich die aktuelle Sonderserie?


Viele unserer Bestandskunden haben sich schon über viele Jahre mit unseren Produkten vertraut gemacht und verfügen über entsprechende Kenntnisse, aber eben auch inzwischen sehr individuelle Anforderungen an Zins und Laufzeit unserer Genussrechte. Hinzu kommen Anleger – natürliche oder juristische Personen – die uns noch nicht kennen, aber sich als „besonders erfahrene Anleger“ gemäß § 67 Absatz 3 des Wertpapierhandelsgesetzes einordnen, – sprich Anleger, die Risiken aus den angebotenen Genussrechten angemessen beurteilen können, weil sie bereits über umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen mit dieser Art von Vermögensanlagen verfügen. Mit unseren aktuell als Privatplatzierung in kleinen Tranchen aufgelegten Vermögensanlagen (Genussrechte) können wir diesen individuellen Anforderungen unserer Kunden bei geringstem regulatorischem Aufwand gerecht werden und schnell und agil unseren Bestand finanzieren.


Kommen wir noch einmal zu Ihrem Geschäft: Sie sprachen vorhin von den Vorteilen, die Sie als Gesellschaft gegenüber privaten Immobilieninvestoren bei dem Erwerb und Objekt-Bewirtschaftung erzielen. Was machen Sie anders als direkte Immobilienkäufer?


Da kommen die verschiedensten Kriterien zusammen. Wir haben uns immer abseits der Core-Märkte bewegt. Auch haben wir keine emotionalen Aspekte bei der Objektauswahl, wie „besonders schönes Objekt“ oder „wunderbare Lage“. Teure Innenstadtlagen in Metropolen waren und sind für unser Geschäftsmodell nicht geeignet. Wir bewegen uns abseits des Mainstreams und erwarten ein überproportionales Miet- und Preiswachstum in bestimmten B-, C- und D-Lagen. Entsprechend suchen wir mit speziellen Kriterien nach größeren Portfolios in diesen Gebieten. Das verschafft uns Einkaufs-, aber auch Bewirtschaftungsvorteile, die ein privater Investor so regulär nicht erreichen kann. Unser Ansatz ist zudem ein gänzlich opportunistisch geprägter. Immobilien mit hohen Leerstand oder Objekte, die in der Vergangenheit schlecht gemanagt wurden, werden auch heute noch mit hohem Discount angeboten. Das sind echte Perlen für uns. Wir können dort mit einem soliden Assetmanagement bauliche Mängel und auch Probleme im Mikroumfeld mittelfristig beseitigen und sorgen damit für höhere Nachfrage von solventen Mietern.


Damit sind wir am Ende unseres Interviews. Herr Klein, ich übergebe gern noch einmal für die Schlussworte an Sie.


Vielen Dank schon einmal für die wirklich guten Fragen. Wir freuen uns, wenn wir mit unseren maßgeschneiderten Privatplatzierungen für Ihre Anlegerinnen und Anleger ein attraktives Angebot konzipiert haben. FondsDISCOUNT.de richtet sich ja mit seinem Angebot genau an die erfahrene Zielgruppe, welche auch wir mit unserem Angebot ansprechen.



  1. ab 10.000 Euro mit einem Zinssatz von 7,4 Prozent bis 8,95 Prozent je nach Mindestlaufzeit

  2. ab 200.000 Euro mit einem Zinssatz von neun Prozent mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren


Herr Klein, vielen Dank für das Gespräch!


Wenn Sie mehr zu den Privatplatzierungen DEGAG Bestandsportfolio Nordwest 1 und 2 erfahren wollen, wenden Sie sich gern an unsere Beteiligungsexperten unter 030 2757764-50 oder per E-Mail an beteiligung@fondsdiscount.de.


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