Der Satz, den die Bundesfinanzaufsicht BaFin in einem Fragenkatalog zu den Übergangsvorschriften nach KAGB veröffentlicht hat, hat es in sich. Er lautet: „Geschlossene AIF, die ab dem 22. Juli 2013 keine zusätzlichen Anlagen tätigen, profitieren von einem vollständigen Bestandsschutz und unterliegen nicht den Vorschriften des KAGB.“ Diese Regelung erwies sich im Jahr 2013, als das KAGB in Kraft trat, durchaus als praktikabel. Denn so erhielten bereits realisierte Beteiligungen Bestandsschutz und noch nicht geschlossene Fonds konnten über den Stichtag hinaus weiter platziert werden, um Investitionen zu finanzieren.

Mittlerweile jedoch, vier Jahre später, könnte diese KAGB-Regelung zahlreichen Altfonds zum Verhängnis werden. Denn der Begriff „zusätzliche Anlage“ wird weitreichend auch auf Investitionen im Bestand ausgelegt, welche aus vorhandenen Mitteln oder frisch aufgenommenem Fremdkapital finanziert werden. Zugelassen sind Erweiterungsinvestitionen wie etwa Parkplätze vor einem Objekt, sofern diese für die Werterhaltung notwendig sind und unter 20 Prozent des Wertes des Portfolios bleiben. Investitionen zur Wertsteigerung jedoch führen dazu, dass der Altfonds zum voll KAGB-pflichtigen AIF übergeht – mit anderen Worten: Es entstehen hohe Kosten für die Beauftragung der demnach vorgeschriebenen Kapitalverwaltungsgesellschaft, einer Verwahrstelle oder zum Beispiel für die Anpassung des Gesellschaftsvertrags. Für die investierten Anleger könnten diese Ausgaben wirtschaftliche Einbußen bedeuten oder im schlimmsten Fall sogar zur Pleite des Fonds führen.

In Erinnerung gerufen wurde diese Problematik im Zusammenhang mit zwei Fonds der Schorndorfer Flex-Fonds-Gruppe. Der Initiator hat sich auf den großflächigen Einzelhandel spezialisiert, stetige Flächenerweiterungen und somit zusätzliche Investitionen gehören hier typischerweise zur Objektbewirtschaftung mit dazu. Akut wurde die Situation nun beim Anspar Flex Fonds 1 und dem Private Flex Fonds 1 aus den Jahren 2002 bzw. 2006. Denn viele der Mietverträge laufen demnächst aus – eine Verlängerung jedoch war zum Teil auch wegen der Investitionsbeschränkung nicht möglich. Einige Mieter drohten, den Standort zu wechseln. „Große Herausforderungen der beiden Schwesterfonds waren nicht nur die Einschränkungen der Investitionstätigkeiten, sondern auch der Umgang mit einer insolventen Bank“, heißt es von Flex Fonds. Gemeint ist die Karstadt-Quelle Bank, die einen Großteil der Finanzierungen dieser beiden Fonds zur Verfügung gestellt hatte.

Das Unternehmen hatte den Anlegern der Beteiligungen Anspar Flex Fond 1, Private Flex Fonds 1 und 2 sowie dem Regio Flex Fonds 1 als das neue KAGB in Kraft trat zum Verbleib unter dem Dach des bis dahin geltenden Investmentgesetz geraten, vor allem aus Kostengründen. Zudem seien die Fonds bis dahin schon weitgehend investiert und vollständig platziert gewesen.

Das drohende Ungemach wurde von Flex Fonds den Anlegern gegenüber jedoch offen und transparent kommuniziert und gezielte Gegenmaßnahmen eingeleitet. Die Restrukturierung laufe in vollem Umfang, 97 bzw. 98 Prozent der abstimmungsberechtigten Anleger der beiden bislang betroffenen Fonds hätten zugestimmt. Beim Private Flex Fonds 1, dessen Ausschüttungen bereits 50 Prozent der Einlagen erreicht hätten, seien inzwischen bereits 70 Prozent der Restrukturierungs-Maßnahmen erfolgreich umgesetzt worden, so das Unternehmen. Hierzu nutzte die Fonds-Geschäftsleitung das günstige Immobilienmarktumfeld zum Abverkauf der von Leerstand bedrohten Objekte bzw. in den Fällen, in denen die in Not geratene Bank eine Rückforderung der Darlehen stellt. Hierdurch konnte die Liquidität der Fonds verbessert werden.

Mit erfolgreichem Abschluss der Restrukturierung und der Reduzierung auf ein rentables Kernportfolio sollen im Laufe des Jahres 2017 Kapitalrückzahlungen und nach einer Aussetzung der Auszahlungen ab 2018 wieder Ausschüttungen vorgenommen werden. Die rund 5.000 Anleger der beiden genannten Beteiligungen haben nach Angaben der Gesellschaft inzwischen zum Teil über 50 Prozent an Ausschüttungen erhalten. Dies entspreche einer Performance von rund fünf Prozent im Jahr – das Gesamtergebnis könne allerdings erst beim vollständigen Verkauf des Portfolios dargestellt werden.

Damit hat sich die Flex-Fonds-Gruppe als Krisenmanager bislang bewährt. Die restriktive Auslegung der Übergangsvorschriften könnte jedoch nach und nach weitere Anleger einholen, die damals in einen solchen Bestandsfonds investiert hatten.

Produktinfo: Derzeit in Platzierung ist der AIF Flex Fonds Select 1, die Gruppe plant zudem einen weiteren Ansparfonds.

Einen ausführlichen Artikel zum Unternehmen und dessen Arbeitsweise finden Sie hier:
Flex Fonds – „Unsere Kernkompetenz ist die Immobilie“