Mit den sinkenden Zinsen und den damit einhergehenden steigenden Mieten wuchs das Interesse der Anleger an Immobilien. Bereits seit einigen Quartalen liegen sie bei den FondsDISCOUNT.de-Kundenfavoriten im Sachwerte-Bereich auf Platz 1. Aufgrund der brummenden Konjunktur und der somit wachsenden Zahl der Beschäftigten erhöht sich vor allem die Nachfrage nach Büroflächen deutlich.


Mit der Studie „Investmentchancen auf den rheinischen Immobilienmärkten“ hat die OMEGA Immobilien Gruppe Prognosen für diesen Raum veröffentlicht. Demnach sollen die Mieten für Büros in den Rheinmetropolen bis 2021 stärker steigen als in den vergangenen fünf Jahren. „Für Kölner 1A-Lagen ist mit einem Plus von 11,2 Prozent (Zeitraum 2017-2021) zu rechnen, in Düsseldorf mit 10,5 Prozent und in Bonn ist von einer Steigerung von 10 Prozent für sehr gut gelegene Büros auszugehen. Bereits in den vergangenen Jahren (2012-2016) waren die Bürospitzenmieten gestiegen, in Düsseldorf und Bonn jedoch mit 7,3 bzw. 5,9 Prozent deutlich weniger markant“, heißt es in der Analyse.


Von dieser Entwicklung profitieren auch die Nebenlagen: „Der Leerstand liegt in allen drei Städten aufgrund der hohen Nachfrage und gleichzeitig geringer Bautätigkeit auf dem niedrigsten Niveau seit 2002. Die guten Rahmenbedingungen wirken sich auch auf die umliegenden Landkreise aus. So profitiert vor allem der Rhein-Sieg-Kreis von der angespannten Situation am Bonner Büroflächenmarkt. Hier wird die Bürobeschäftigung bis 2021 um 11,4 Prozent wachsen, was einen anzunehmenden Büromietenzuwachs um 9,2 Prozent (1A-Lagen) bzw. 8,3 Prozent (Nebenlagen) zur Folge haben wird“, so die Studie.


 


Die Suche nach attraktiven Immobilien


So erfreulich die steigenden Mieten für Anleger sein mögen, der hohe Preisdruck erschwert es, das richtige Objekt zu finden und profitabel zu investieren. „Attraktive Immobilien finden sich nur noch auf dem Nischenmarkt“, weiß auch das Emissionshauses BVT, das in mehr als vier Jahrzehnten fast 200 geschlossene Fonds aufgelegt hat. Mit ihrer Ertragswertfonds-Serie investiert BVT seit dem Jahr 2004 ausschließlich in deutsche Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt Nordrhein-Westfalen.


Bei BVT konzentriert man sich auf einen „Nischenmarkt in einer Größenordnung von 8 bis 15 Millionen Euro. Dieses Volumen ist für institutionelle Anleger uninteressant, da zu klein. Für Privatanleger ist das Segment hingegen zu teuer. So haben wir weniger Konkurrenzdruck, was den Preis treiben würde“, erklärt Michael Guggenberger in einem früheren Interview mit FondsDISCOUNT.de.


BVT setzt seit 15 Jahren auf das Prinzip ABBA – also entweder ein Objekt in A-Lage einer B-Stadt oder in B-Lage einer A-Stadt. Letzteres sei seit rund zwei Jahren aufgrund der Renditeerwartungen der Investoren nur noch bedingt möglich, daher konzentriert sich BVT auf die B-Städte mit geringerer Volatilität. „Aufgrund der schwächeren Konkurrenzsituation wird dort weniger spekulativ gebaut wie in Metropolen, was sich stabilisierend auf die Preisentwicklung auswirkt. Das erkennt man auch an den deutlich niedrigeren Leerstandsraten, die teilweise deutlich unter 3 Prozent liegen, was in der Regel einer Vollvermietung entspricht Auf diese Weise kann auch in der aktuellen Marktlage ein Immobilieninvestment mit einem ausgewogenen Rendite/Risiko Profil generiert werden“, so Guggenberger.


Der aktuelle Ertragswertfonds Nr. 6 ist daher in zwei Gewerbeimmobilien in Nordrhein-Westfalen investiert: ein Nahversorgungszentrum in Blankenheim (Mieter: Rewe, Aldi, Rossmann und kik) und ein Büro- und Laborgebäude in Langenfeld, in dem ein Weltmarktführer im Bereich der Galvanotechnik eingemietet ist. Aufgrund der Lage zwischen Köln und Düsseldorf sowie einem geringen Gewerbesteuersatz ist Langenfeld bei gewerblichen Mietern sehr beliebt.


 


Hohe Tilgung kommt Anlegern zugute


Neben den intensiven Kontakten zu Bauentwicklern, legt BVT noch auf einen weiteren Aspekt großen Wert: BVT tilgt mit durchschnittlich 2,8 Prozent deutlich mehr als die meisten Mitbewerber, die etwa nur mit einem Prozent tilgen.


„Für unsere Anleger wollen wir einerseits eine vernünftige Ausschüttung generieren. Andererseits nutzen wir aber das niedrige Zinsniveau, um vergleichsweise hoch zu tilgen. Das erhöht die Sicherheit“, so Martin Krause, Key-Account-Manager bei BVT, gegenüber FondsDISCOUNT.de. Gegen Ende der Laufzeit des AIFs werden bereits knapp 30 Prozent der Darlehenssumme getilgt sein, der Eigenkapitalanteil macht dann rund zwei Drittel aus. Das stärkt die Verhandlungsposition gleich mehrfach, sei es bei der Anschlussfinanzierung oder den Mietverträgen.


Konkret werden in Langenfeld 2,5 Prozent getilgt, was die Darlehenssumme von 4,2 Millionen Euro (Beginn Laufzeit) auf 2,806 Millionen Euro im Jahr 2029 reduzieren wird, also rund 66 Prozent der ursprünglichen Summe. In Blankenheim werden 3 Prozent getilgt, was die Darlehnssumme von anfänglichen 6,664 Millionen Euro auf 4,165 Millionen Euro im Jahr 2029 reduzieren wird.


Insgesamt bleiben an Verbindlichkeiten durch die hohe Rückzahlung von anfänglich 10,864 Millionen Euro an Fremdkapital noch 6,970 Millionen Euro am Ende der Laufzeit stehen. Die Tilgungssumme kommt vollumfänglich den Anlegern zugute.


„Was für den Ertragswertefonds Nr. 6 spricht, lässt sich wie folgt gut zusammenfassen: Alle wesentlichen Verträge, die den AIF betreffen, sind über eine lange Vertragslaufzeit fixiert, also Miet- und Kreditverträge. Weder Bank noch Mieter können vor Ende der Laufzeit aussteigen. Zusätzlich sorgen wir mit der hohen Tilgung für eine weitere Reduzierung des Risikos“, so Krause.


Tipp: Mit FondsDISCOUNT.de sparen Sie das Agio von 5 Prozent, bei einer Mindestanlagesumme von 10.000 Euro entspricht das bereits 500 Euro.