Der britische Immobilienmarkt ist bereits seit Monaten überbewertet. Doch kurz vor dem Brexit schossen die Preise für Premium-Immobilien überdurchschnittlich stark in die Höhe. Als das Referendum dann zugunsten eines Austritts der Briten aus der Europäischen Union ausfiel, war das für zahlreiche Investoren Anlass genug, dem Immobilienmarkt „Good-Bye“ zu sagen und ihre Anteile an offenen Immobilienfonds zu verkaufen.

In normalen Marktphasen ist das auch eigentlich kein Problem. Spannend wird es erst in Stressphasen – wie zum Beispiel dem Brexit – in denen massenhaft Investoren ihre Immobilienfonds-Anteile loswerden wollen. Denn im Gegensatz zu Renten- oder Aktienfonds, sind Immobilien kein hochliquides Asset. Der Verkauf von Immobilien braucht Zeit. Fondsgesellschaften, die einen Großteil Ihres Kapitals in Immobilien gebunden haben, können während panikartigen Massenverkäufen unter Druck geraten.

Genau das ist nach dem Brexit in Großbritannien passiert. Acht britische Immobilienfonds zogen die Reißleine: Entweder sie setzen die Rückgabe der Fondsanteile bis auf unbestimmte Zeit aus oder die Investoren müssen enorme Preisabschläge in Kauf nehmen, wenn sie aus ihrem Investment aussteigen wollten.

Sprunghafter Preisanstieg: Investoren fliehen aus Immobilien
Mit diesen Maßnahmen verschafft sich die Branche Zeit, die sie dringend braucht, um ihre soliden Assets zu verflüssigen. Den Anfang machte Henderson Global Investors mit der Ankündigung, das Hauptquartier der Privatbank Coutts bis zum Ende des Jahres verkaufen zu wollen. Das Objekt gehört zu den Flaggschiffen der Gesellschaft und soll bis zu 220 Millionen britische Pfund einbringen. Vor dem Brexit lag der Preis noch bei 175 Millionen Pfund, das entspricht einem sprunghaften Anstieg von mehr als 25 Prozent. Erste Anzeichen einer Blasenbildung?

Mindestens sieben weitere offene Immobilienfonds verweigern derzeit Rückgabe von Fondsanteilen. Zusammengezählt verwalten diese Gesellschaften Assets im Wert von mehr als 15 Milliarden Pfund für ihre Investoren. Unter den Fonds befindet sich auch der größte britische Immobilienfonds von M&G, sowie Fonds von Standard Life, Aviva, Columbia Threadneedle und Canada Life. Aberdeen Asset Management erlaubt mittlerweile die Rückgabe der Immobilien-Fondsanteile wieder. Die Fondsgesellschaft beginnt aber mit der Vermarktung mehrerer Gebäude, darunter ein hochwertiger Immobilienkomplex, der dem TV-Unternehmen Fox International derzeit als Hauptquartier dient.

Wie sich nach den ersten Angeboten für das Aberdeen-Gebäude herausstellt, wird es zu einem Preisnachlass kommen. Die Financial Times hebt jedoch hervor, dass es keine Preiseinbrüche vergleichbar mit der Immobilienkrise im Jahr 2008 geben werde.

Regulator eilt zur Hilfe: Investoren müssen sich gedulden
Was die Nerven der Investoren überdies nicht gerade schont, ist die Tatsache, dass die Fondsgesellschaften in erster Linie ihre besten und teuersten Immobilien auf den Markt werfen. Sie tun dies mit der Begründung, die hochwertigen Häuser seien einfacher zu veräußern in unsicheren Märkten. Die Immobilienfonds-Gesellschaften erhalten dadurch zwar mehr Liquidität und können auch ihre Investoren auszahlen. Doch das Immobilienportfolio des Fonds verliert damit an Qualität. Hingegen verbleiben Büroimmobilien mit einer vergleichbar geringeren Wertsteigerung bei den Fonds. Bürogebäude könnten sogar infolge des Brexit noch an Attraktivität verlieren, sollte sich herausstellen, dass durch den Austritt der Briten Arbeitsplätze ins Ausland verlagert würden.

Sollte es doch zu fallenden Immobilienpreisen in Großbritannien kommen, ist eine Ansteckungsgefahr im Sektor der offenen Immobilienfonds nicht mehr auszuschließen. Die Financial Conduct Authority, der britische Finanzregulator in Großbritannien, hat sich bereits zu dem Thema geäußert. Zur Debatte stehen „Sicherheits“-Maßnahmen, die einen Massenverkauf von Fondsanteilen verhindern sollen. Demnach sollen Investoren eine Frist zwischen 30 Tagen und sechs Monaten vor dem Verkauf ihrer Anteile abwarten.

Das sei „keine Panik-Maßnahme“, sagt Andrew Bailey, Chef der FCA in einem Bericht des Telegraph. Man werde sich aber genauer mit diesem Thema vor dem Hintergrund „systemischer Stabilität“ beschäftigen. Für Investoren heißt das zunächst: Abwarten und diesen Ansturm auf die britischen Immobilien so unbeschadet wie möglich überstehen.

In Deutschland ist dieser Trend nicht zu beobachten. Die offenen Immobilienfonds hierzulande haben eher ein Luxusproblem. Sie verfügen aufgrund der hohen Mittelzuflüsse durch die Investoren über so viel Liquidität, dass sie diese am deutschen Markt kaum noch investieren können. Mehrere offene Immobilienfonds haben daher die Annahme von Investorengeldern vorübergehend eingestellt.

Tipp: Mit alternativen Investmentfonds (AIF) wird das Investitionskapital von vorn herein begrenzt. Nach einer Platzierungsphase erfolgt die Investition. Erst nach Ablauf der Laufzeit erhalten Investition ihr Investment zuzüglich einer meist jährlich ausgeschütteten Rendite zurück. So wird nicht der Eindruck erweckt, die Investitionen könnten kurzfristig veräußert und Investoren ausgezahlt werden. Eine Übersicht über die beliebtesten Immobilien-Beteiligungen erhalten Sie hier.