Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht Hotelimmobilien immer mehr im Fokus privater und vor allem institutioneller Investoren. Der ZIA weist darauf hin, dass in der Vergangenheit Hotelimmobilien lediglich Anlageportfolios beigemischt oder als Ersatzinvestition für beispielsweise Büroimmobilien angesehen wurden. Mittlerweile habe sich aber die Hotelimmobilie als eine eigenständige Asset-Klasse auf dem deutschen Anlagemarkt etabliert.


Für private Investoren gibt es insbesondere zwei Wege, in Hotelgebäude zu investieren. Relativ neu ist der Weg über eine Crowdinvesting-Plattform. Dort werden in der Regel Projektfinanzierungen zur Errichtung eines neuen Hotels als Investment angeboten. Sobald das Objekt fertig erstellt und erfolgreich verkauft ist, erhalten die Anleger ihr Geld zuzüglich der vereinbarten Zinsen zurück. Exporo hat in der Vergangenheit zum Beispiel das Business-Hotel in Göttingen oder das City Business Hotel in Hannover als Investment angeboten. Bei Zinsland konnten Anleger in den Umbau einer Bestandsimmobilie in ein Hotel in Frankfurt/Offenbach investieren. Projektpartner war die börsennotierte Eyemaxx Real Estate AG. Solche Investments sind mit Laufzeiten von zwölf bis 36 Monaten eher kurz- bis mittelfristig angelegt.


Der klassische Weg zu einem Hotelinvestment führt für private Investoren jedoch immer noch über einen Alternativen Investmentfonds (AIF). Diese Investments sind langfristig angelegt und im Vordergrund steht die dauerhafte Verpachtung des Hotels an einen Betreiber. Ein Platzhirsch auf diesem Feld ist die Dr. Petes Group. Bereits im Jahr 1977 wurde die erste Hotelimmobilie als Beteiligungsmodell aufgelegt. Bis heute wurden 21 Hotels mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 180,8 Millionen Euro platziert. Zwischenzeitlich wurden 17 Hotels wieder verkauft und die Fonds – bis auf eine Ausnahme – erfolgreich aufgelöst. Dazu Dr. Tillmann, Chief Operating Officer (COO) der Dr. Peters Group: „Ausschlaggebend für den Erfolg von Hotelinvestments ist ein hoch-professionelles Asset Management. Wer als Anleger in ein Hotel investieren möchte, sollte sich daher einen erfahrenen Partner suchen, der die Branche versteht und sowohl mit Franchisegebern als auch Betreibern auf Augenhöhe verhandeln kann." Aktuell hat Dr. Peters den Fonds „DS 142 Hotel Oberpfaffenhofen“ im Vertrieb. Das Hotel „Courtyard by Marriott Oberpfaffenhofen“ in Gilching wurde im April 2018 fertiggestellt und im Mai 2018 eröffnet. Es verfügt über 174 Zimmer, davon 20 Apartments. Als Besonderheit fällt auf, dass das „Courtyard by Marriott Oberpfaffenhofen“ das erste markengebundene Hotel in der Region ist und den bislang kleinteilig strukturierten und unterentwickelten Hotelmarkt in der Region Oberpfaffenhofen somit dominieren wird. Kennzeichnend für den Standort ist ferner die unmittelbare Nähe zum Sonderflughafen Oberpfaffenhofen. Um den Sonderflughafen haben sich viele Unternehmen aus der Luft- und Raumfahrt angesiedelt. Kern dieses Hochtechnologie-Clusters bilden 13 Institute und wissenschaftliche Einrichtungen, darunter das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt. Mit knapp 3.000 Arbeitsplätzen gehört der Standort laut Verkaufsprospekt zu den größten deutschen Forschungsplätzen.


Die Hannover Leasing hat derzeit zwei Fonds im Vertrieb, in deren Bestand sich jeweils eine Hotelimmobilie befindet. Die Immobilie im Fonds „Hotel- und Büroimmobilie, Ulm“ wurde im April 2018 fertig gestellt. Das 4-Sterne-Plus-Hotel verfügt über 148 Zimmer sowie einen Bürobereich in den obersten Stockwerken. Der Pachtvertrag für das Hotel hat eine Laufzeit von 25 Jahren. Der zweite Fonds „Quartier West, Darmstadt“ investiert in ein Bürogebäude und ein Hotel. Das Hotel wird über 178 Zimmer verfügen und soll bis Ende 2018 fertig gestellt sein. Das Hotelgebäude ist für 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption verpachtet. Die Büroimmobilie hat vier Mieter mit Mietvertragslaufzeiten von fünf bis 12 Jahren. Zur Wahl der Standorte sagt Marcus Menne, Geschäftsführer der Hannover Leasing: „Ulm und Darmstadt sind zwei prosperierende deutsche Mittelstädte mit Hochschulen und zahlreichen wichtigen global tätigen Unternehmen vor Ort. Das sorgt für eine große Nachfrage nach Übernachtungen und Tagungen.“


Ein weiteres Hotelinvestment bietet die Deutsche Fondsvermögen mit dem Fonds „Hotel Oberursel“. Das „The Rilano Hotel Frankfurt Oberursel“, ein Hotel der Vier-Sterne-Kategorie, wurde im Jahr 1999 fertiggestellt und verfügt über 220 Gästezimmer. Neuer Betreiber des Hotels ist seit 1. Januar 2018 die Rilano Group GmbH. Der Pachtvertrag läuft bis Ende 2037. Die Hotelimmobilie weist noch einen Instandhaltungs- und Instandsetzungsstau auf, deren Beseitigung bis zum 31. August 2019 zu erfolgen hat. Die Kosten hierfür trägt der Verkäufer. Darüber hinaus stehen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, die die Pächterin auf eigene Kosten bis zum 31. Dezember 2020 umzusetzen hat. Die Fondsgesellschaft leistet für die Instandhaltungsmaßnahmen einen Zuschuss von 750.000 Euro an den Verkäufer, für die Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschuss von 2,7 Millionen Euro an die Pächterin. Für Thomas F. Roth, Mitglied des Vorstands IMMAC Holding AG ist das Erfordernis grundlegender Modernisierungsmaßnahmen nach 20 Jahren eine ganz normale Erscheinung. Roth: „Wenn ein Betreiberwechsel stattfindet, ist es von großem Vorteil, wenn die anstehenden Maßnahmen mit dem neuen Pächter abgestimmt und koordiniert werden“. Das Objekt kann ferner von der Nähe zu Frankfurt profitieren. Die Stadt Oberursel grenzt mit ihren rund 46.000 Einwohnern nordwestlich an Frankfurt am Main. Der Flughafen Frankfurt/Main sowie die Messe Frankfurt liegen jeweils ca. 20 Fahrminuten entfernt. Die Stadt verfügt zudem über einen U- und S-Bahnanschluss nach Frankfurt.


Fazit: Anleger haben derzeit die Wahl. Kurz- bis mittelfristige Projektfinanzierungen über eine Crowdinvesting-Plattform oder langfristige Verpachtung einer Hotelimmobilie über einen Alternativen Investmentfonds zur Erzielung regelmäßiger Einkünfte.


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