FondsDISCOUNT.de: Lange Zeit war sie in Deutschland auf der Konsumentenseite kaum spürbar, nun ist sie da: Inflation, eine deutliche Preissteigerung in vielen Bereichen des täglichen Lebens.


Dr. Michael König: Seit Mitte letzten Jahres steigen die Preise nicht nur in Deutschland, sondern global deutlich an. Auslöser sind teilweise Nachholeffekte bei Gütern und Lieferkettenprobleme im Zuge von Corona. Aber auch die extreme Ausweitung der Geldmenge ist ein großer Treiber. So hat sich die Bilanzsumme der europäischen Zentralbank (EZB) in den letzten fünf Jahren mehr als verdreifacht. Vereinfacht gesagt steht dem gleichen Angebot an Waren und Gütern jetzt mehr Geldvermögen gegenüber und treibt die Preise. Wir müssen aktuell davon ausgehen, dass diese erhöhte Inflation auch länger anhalten wird, als von der EZB prognostiziert. Dabei beträgt die Geldentwertung für 2021 und 2022 zusammen bereits deutlich über zehn Prozent.


Welche Auswege sehen Sie für Anleger, die ihr Kapital vor diesen Entwicklungen schützen möchten?


Da es sich bei Inflation um eine Entwertung des Geldes handelt, sollten verstärkt Sachwerte genutzt werden, um diese Entwicklung zu stoppen bzw. das Kapital mit der Inflation wachsen zu lassen. Bekannte Sachwerte sind Aktien als Teil der Unternehmenswerte, Rohstoffe wie Gold und natürlich Immobilien. Jede Assetklasse für sich hat dabei ihre Vor- und Nachteile. Sicher macht hier eine Streuung Sinn. Die Flexibilität an den Börsen bezahlt man zum Beispiel mit entsprechend starken Volatilitäten. Immobilien hingegen unterliegen im Rahmen eines zum Beispiel Alternativen Investmentfonds (AIF) keinen Börsenschwankungen. Hier verzichten Anleger im Gegenzug auf kurzfristige Verfügbarkeit. Ein interessanter Effekt bei solide finanzierten Immobilien entsteht in einem inflationären Marktumfeld zudem dadurch, dass die Schulden nicht mit dem Wert der Immobilie steigen! Während sich der Wert der Immobilie erhöht, sinken durch die Tilgungen und die Geldentwertung die Darlehen. Der Wertsicherungseffekt wird dadurch noch verstärkt.


Primus Valor setzt ja auf Wohnimmobilien in Deutschland. Wir hören immer wieder, dass hier mit einer Überbewertung zu rechnen sei. Teilen Sie diese Ansicht?


Immobilien bieten den großen Vorteil, dass nicht nur der Geldentwertung vorgebeugt wird, sondern auch ein regelmäßiger Ertrag in Form von Mietzahlungen zu erzielen ist. Wichtige Parameter für die Preisbildung von Wohnimmobilien als Bestandsobjekte, so wie wir sie vorrangig erwerben, sind Angebot und Nachfrage nach Wohnraum, Herstellungskosten neuer Objekte und auch das Zinsniveau. Bei der Nachfrage können wir feststellen, dass diese ungebrochen hoch ist, übrigens auch jenseits der großen Metropolen. Gleichzeitig gelingt es seit Jahren nicht, mehr als 300.000 Wohneinheiten pro Jahr neu zu bauen, das sind weniger als ein Prozent des Bestandsmarktes in Deutschland. Wir werden also auch die nächsten Jahre einen deutlichen Nachfrageüberhang erleben. Da die EZB trotz der Inflationsdynamik die Zinsen nicht deutlich anheben kann, sehen wir auch von dieser Seite keinen Preisdruck. In diesem Jahr haben wir gute Bestandsimmobilien mit Potenzial zur weiteren Optimierung teils für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erwerben können. Selbst mit unseren geplanten Sanierungsmaßnahmen von grob 200 Euro pro Quadratmeter zur Verbesserung der Energieeffizienz und des Wohnstandards liegen wir weit unter den reinen Neubaukosten, die eher oberhalb von 3.000 Euro pro Quadratmeter anzusetzen sind. Das ergibt aus unserer Sicht einen auskömmlichen Puffer.


Aktuell bieten Sie Anlegern, die von Ihrer Marktexpertise profitieren und sich gegen Inflation absichern möchten, eine Investition in Ihren Alternativen Investmentfonds ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus. Was dürfen die Anleger für ihr Geld erwarten?


Wie auch die Vorgängerfonds setzt unser voll regulierter Alternativer Investmentfonds auf Wohnimmobilien in Deutschland, eine Optimierung des Bestandes (insbesondere auch im Bereich Verringerung der Heizkosten) und anschließende Veräußerung. So konnten bei den Vorgängerfonds die Laufzeiten teils deutlich unter das Prospektszenario gedrückt und die Auszahlungen sogar erhöht werden. Werfen Sie dazu gern einen Blick in unsere aktuellen Performance-Daten. Anleger werden auch bei unserem ImmoChance Deutschland 11 direkt an deutlich über 1.000 Wohneinheiten in voraussichtlich mehr als 15 Städten beteiligt sein und erhalten jährliche Auszahlungen beginnend mit 4,25 Prozent, ansteigend auf fünf Prozent. Zum Laufzeitende kalkulieren wir den Abverkauf im Basisszenario mit rund 114 Prozent – praktisch als Schlusszahlung, wenn die Fondsgesellschaft ihren Bestand verkauft und die Anleger auszahlt. Je nachdem, wie sich die Inflation über die nächsten Jahre entwickelt, wird diese Schlusszahlung erwartungsgemäß eine Anpassung erleben – sprich die Käufer unseres Immobilienportfolios würden bei entsprechenden Preissteigerungen mehr für die Objekte zahlen, was wiederum eine entsprechende Anpassung bei der Schlusszahlung zur Folge haben könnte. Das unabhängige Analysehaus DEXTRO hat übrigens gerade erst die Risikoklasse 3 für unseren Fonds bestätigt – praktisch eine der niedrigsten Risikoklassen, welche im Beteiligungsbereich erreichbar ist. Damit ist unser Wohnimmobilienfonds als gutes Basisinvestment mit positiven Renditen trotz der aktuell hohen Inflationsrate für viele Anleger ein attraktiver Vermögensbestandteil.


Herr Dr. König, vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen!