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Die Dr. Peters Group, ein renommiertes Dortmunder Emissionshaus, das seit 1975 geschlossene Sachwertinvestments initiiert, bietet Investoren eine neue spannende Gelegenheit, in den prosperierenden Hotelsektor zu investieren. Mit der aktuellen Dr. Peters Anleihe 5,75% Flughafenhotel eröffnen sich neue Horizonte für Anleger, die nach regelmäßigen Zinseinkünften suchen. Wir haben mit Sven Mückenheim, Geschäftsführer Vertrieb der Dr. Peters Group, über die Anleihe, die Erfahrungen der Gruppe im Hotelsektor und die Zukunftsperspektiven gesprochen, um herauszufinden, wie handfest das neue Angebot für Anlegerinnen und Anleger wirklich ist.
Kurzinfo: Dr. Peters Anleihe 5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf
Die Dr. Peters Anleihe 5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf ist ein als Wertpapier erwerbbares Investmentprodukt der Dr. Peters Group mit einer geplanten Laufzeit von drei Jahren. Dr. Peters will den Anlegerinnen und Anlegern der Anleihe halbjährliche Zinseinkünfte und eine prognostizierte Gesamtausschüttung von 117,25 Prozent ermöglichen. Das Investment fokussiert sich auf das Holiday Inn Express Airport Düsseldorf, welches für mindestens 25 Jahre an die erfahrene tristar Gruppe verpachtet ist. Mit einem Emissionsvolumen von maximal 18.000.000 Euro und einer Mindestbeteiligung von 10.000 Euro ermöglicht diese Anleihe einen Zugang zum prosperierenden Hotelsektor. Mit einer Eigenbeteiligung der Inhaberfamilie und der Dr. Peters Group (je 50 Prozent) in Höhe von 10.000.000 Euro sind die Weichen des Investments für Anleger gestellt.
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Das Interview mit Dr. Peters
FondsDISCOUNT.de: Herr Mückenheim, Emittentin und Eigentümerin des Objektes ist die Flughafen Düsseldorf Management GmbH. Diese ist mit beachtlichen zehn Millionen Euro Eigenkapital ausgestattet: 50 Prozent davon hat die Eigentümerfamilie Salamon in die Kapitalrücklage der Emittentin eingebracht, die anderen 50 Prozent die Dr. Peters Group. Will die Gruppe auch langfristig in dieser Größenordnung investiert bleiben?
Sven Mückenheim: Die Eigenkapitalausstattung der Emittentin in Höhe von zehn Millionen Euro wurde als Sicherheit für die Finanzierung der Bau- und Entwicklungsphase des Hotels und Parkhauses hinterlegt. Ein mögliches Exit-Szenario am Ende der Laufzeit der Anleihe ist die Einbringung des Hotels in einen Alternativen Investmentfonds (AIF) oder eine Veräußerung des Objekts über einen Asset Deal. Unser Ziel ist es, in einem solchen Exit – nach dem grundbuchbesicherten Fremdkapital und dem Anleihe-Volumen – auch die Kapitalrücklagen der Eigentümerfamilie und von Dr. Peters vollständig zurückzuführen. Durch die Rückführung dieser Mittel könnten wir weitere neue Investmentchancen im Neugeschäft angehen.
Erworben wurde das Hotelprojekt bereits 2017 von Ihrem Haus. Warum wird die Anleihe erst jetzt emittiert?
Wir haben zunächst eine 5.655 Quadratmeter große Liegenschaft am Düsseldorfer Flughafen erworben. In den Jahren 2020 bis 2022 wurden dann auf dieser Liegenschaft ein gehobenes 3-Sterne-Hotel mit 324 Zimmern und ein angrenzendes Parkhaus mit 397 Stellplätzen errichtet. Seit Dezember 2022 sind sowohl das Hotel als auch das Parkhaus für mindestens 25 Jahre an die tristar Gruppe verpachtet, einen erfahrenen Betreiber von Markenhotels.
Im letzten Jahr konnten wir uns aufgrund der bekannten Pandemielage und der Entwicklung auf dem Zins- und Immobilienmarkt eine Einbringung in einen Fonds noch nicht sehr gut vorstellen. Mithin haben wir uns dazu entschlossen, durch die Begebung einer Anleihe die bis Ende 2023 laufenden Fremdfinanzierungen aus der nun abgeschlossenen Bauphase zu refinanzieren.
Für den Erwerb der Liegenschaft und den Bau haben wir uns damals entschieden, um bereits frühzeitig weiteres Potenzial für Neugeschäftsangebote der Dr. Peters Group im Immobilienbereich zu sichern. Zum Zeitpunkt des Erwerbs hatten wir gerade unseren 21. Hotelfonds aufgelegt und einen weiteren bereits in der Konzeption. Auch das Düsseldorfer Hotel soll planmäßig in einen Hotelfonds eingebracht oder per Asset Deal veräußert werden. Bis dahin machen wir unseren Anlegern, die zwischendurch auch etwas kurzfristiger investieren möchten und regelmäßige Zinseinkünfte anstreben, mit der Anleihe und dem 5,75-%-Kupon ein attraktives Angebot.
Wie ist der Betreiber der Hotelimmobilie, die tristar GmbH, aufgestellt und – sicher für unsere Anleger besonders interessant – wie sind die Gesellschaft und das Hotel durch die Corona-Zeit gekommen?
Die tristar Hotelgruppe ist seit nunmehr 20 Jahren am Hotelmarkt tätig und betreibt mittlerweile mit über 1.000 Mitarbeitern 43 Hotels. Im Segment der Markenhotels wurde tristar bereits mehrfach prämiert. Corona stellte, wie für alle Hotelbetreiber, auch für tristar eine große Herausforderung dar. Doch zwei Zahlen zeigen, wie gut das Unternehmen durch diese Zeit gekommen ist. Zwischen 2019 und heute ist die Belegschaft um mehr als 600 Köpfe gewachsen. Ein ebenso starkes Wachstum ist beim Umsatz erkennbar, der von rund 61 Millionen Euro im Vorkrisenjahr 2019 auf rund 103 Millionen Euro im vergangenen Jahr angestiegen ist. Zudem verfügt tristar über eine solide Kapitalausstattung und eine ebenso solide Bonität – zwei für uns sehr ausschlaggebende Faktoren. In unserem Fondshotel Hampton by Hilton Aachen Tivoli (DS 141) arbeiten wir schon seit 2017 gut und erfolgreich mit tristar zusammen und freuen uns daher sehr, dass wir diesen Partner auch als Pächter für unseren Hotelneubau am Düsseldorfer Flughafen gewinnen konnten.
Die Rückzahlung der Anleihe ist bereits in drei Jahren geplant. Wie kalkulieren Sie die Rückführung?
Planmäßig werden wir 2025 einen Hotel-AIF strukturieren und mit der Einwerbung von Anlegerkapital in diesem AIF-Investment die Rückführung der Anleihe zum 15. September 2026 bestreiten. Entscheidend für die Umsetzung des AIF ist die dann vorzufindende Finanzierungssituation und die Entwicklung des Immobilienmarkts im Jahr vor der geplanten Emission. Neben einem Fondsangebot kommt der Verkauf des Hotels nebst Parkhaus in Betracht. Und natürlich stellt auch eine erneute Umfinanzierung eine Lösungsmöglichkeit dar. Diese wird jedoch von uns nicht präferiert.
Keine Chance ohne Risiko: Wo sehen Sie die relevanten Knackpunkte und wie begegnen Sie diesen?
Im Vergleich zu den am Markt sichtbaren Immobilienanleihen hebt sich dieses Angebot durch die Eigenkapitalhöhe und insbesondere dadurch ab, dass es sich hier um eine fertiggestellte Immobilie und nicht um eine Projektentwicklung handelt. Mithin entfallen hier Fertigstellungsrisiken und vor allem die in den letzten Jahren festzustellenden Kostenrisiken. Entscheidend für die Bedienung der halbjährlichen Anleihezinszahlungen ist schlussendlich die Erlangung der monatlichen Pachteinnahmen durch den Hotelpächter. Hier haben wir uns mit tristar für einen Vertragspartner mit solider Kapitalausstattung und solider Bonität entschieden.
Ein möglicher Knackpunkt ist der zu erzielende Verkaufspreis, mit dem das Hotel – wie zuvor beschrieben – in einen Fonds eingebracht werden soll. Um sowohl die finanzierende Bank als auch die Anleihegläubiger vollständig aus dem Liquiditätszufluss bedienen zu können, ist ein Veräußerungserlös in Höhe von 49 Millionen Euro erforderlich. Das Kreditvolumen der finanzierenden Bank beläuft sich auf 31 Millionen Euro und für die Anleihe haben wir ein Volumen von 18 Millionen Euro eingeplant. Ein erforderlicher Veräußerungserlös in Höhe von 49 Millionen Euro entspricht in etwa der 17-fachen Jahresnettokaltmiete unseres Hotels. Stand heute gehen wir von einem besseren Verkaufsergebnis aus. Es werden derzeit zwar nur sehr wenige Transaktionen verzeichnet, aber Business-Hotels mit einem guten Betreiber in guter Lage werden noch immer für auskömmliche Preise verkauft. In Top-Städten und in Top-Lagen sind aus Marktkreisen sogar noch immer Verkaufsfaktoren zwischen dem 20- bis 24-fachen bekannt.
Da sowohl unsere Eigentümerfamilie als auch das Unternehmen ein großes Interesse daran haben, dass im Rahmen der zuvor beschriebenen Einbringung des Hotels in einen Fonds nicht nur die finanzierende Bank und die Anleihegläubiger ausbezahlt werden, sondern auch das zur Bank und zur Anleihe nachrangige Eigenkapital der Gesellschafter vollständig zurückgeführt werden kann, werden wir alles dafür tun, den Verkauf zu den zu diesem Zeitpunkt bestmöglichen Bedingungen zu realisieren.
Dr. Peters ist seit 1977 im Hotelinvestment-Bereich aktiv. Was sind aus dieser Zeit Ihre Erfahrungen – positiv sowie negativ? Werfen wir dabei gern auch einen Blick auf Ihre tatsächlich erzielten Kapitalrückflüsse für die Anleger!
Die Nutzungsklasse Hotel ist das erfolgreichste Segment im Immobilienbereich der Dr. Peters Group – mit einem Investmentvolumen von über 300 Millionen Euro. 1977 haben wir unseren ersten Hotelfonds aufgelegt und seitdem 21 weitere. Im Carat Hotel an der Ostsee, im schönen Grömitz, treten wir sogar selbst als Betreiber auf. Entsprechend tiefgehend ist unser Hotel-Know-how. 17 der bisher aufgelegten Fonds sind mittlerweile beendet und die Häuser erfolgreich verkauft. Durchschnittlich konnten sich alle Anleger dieser Fonds an einem Gesamtmittelrückfluss von über 200 Prozent erfreuen. Der beste Fonds hatte gar einen Gesamtmittelrückfluss von fast 400 Prozent. Nicht umsonst betonen wir immer wieder, dass Hotels und Dr. Peters eine gute Symbiose darstellen. Aber natürlich haben wir in so vielen Jahren auch unterschiedliche Marktphasen und Herausforderungen erlebt. Ein Tiefpunkt war Corona. Wir mussten nicht nur den Vertriebsstart eines neuen Hotelfonds stoppen, sondern hatten in fast allen Bestandshotels mit den Auswirkungen der staatlich verordneten Anti-Corona-Maßnahmen zu kämpfen – bis hin zur vollständigen Schließung von Hotels. Was uns dabei geholfen hat, schneller als erwartbar einen tragfähigen Weg aus dieser Krise zu finden, war der enge Schulterschluss mit den Hotelbetreibern sowie der Rückhalt seitens der Vertriebspartner und Anleger, die wir während dieser Zeit fortlaufend und transparent über relevante Entwicklungen informiert gehalten haben.
Mit den kalkulierten Rahmendaten ergibt sich ein runder Gesamteindruck. Für welche Anleger sehen Sie die 5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf Anleihe als sinnvollen Portfoliobaustein?
Die Anleihe spricht grundsätzlich alle Anlegerinnen und Anleger an, die regelmäßige Zinseinkünfte über Festgeld-Niveau erzielen wollen und unsere Einschätzung teilen, dass die zugrunde liegende Immobilie hierfür eine solide und belastbare wirtschaftliche Grundlage darstellt.
Herr Mückenheim , vielen Dank für das spannende Interview!
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