Die Hamburger IMMAC Holding gehört in Europa zu den führenden Healthcare-Immobilieninvestoren. Seit Gründung im Jahr 1997 hat sie mit 104 Fonds bereits etwa zwei Milliarden Euro in über 170 Betreiberimmobilien investiert. Dabei erwies sich vor allem ihre konservative, langfristig orientierte Ausrichtung als die richtige Entscheidung. So konnte die Gruppe alle bisher auftretenden Krisen meistern und für ihre Anleger bestmögliche Ergebnisse erzielen. Im Mai 2023 wurde sie durch die Hannoverschen Volksbank e. G. zu 80 Prozent übernommen und so zu einer Banktochter, was ihr noch mehr Stabilität verleiht. Unternehmensgründer Marcus H. Schiermann bleibt mit 20 Prozent beteiligt.   


Während die Pflegeimmobilien-Branche nach der Finanzkrise 2008 viele Jahre von sehr niedrigen Zinsen und einer kaum wahrnehmbaren Inflation profitierte, muss sie aktuell die nach der Corona-Pandemie stark gestiegenen Preise und Leitzinsen sowie die Folgen des Ukrainekrieges bewältigen. Auch IMMAC berichtet in einem aktuellen Vertriebs-Newsletter über „Betreiberinsolvenzen von Pächtern auf mehr als 30 Fondsobjekten innerhalb eines halben Jahres“. Nun ist also ein starkes Krisenmanagement gefragt, um die Marktbereinigung zu bewältigen und anschließend umso stärker aus ihr hervorzugehen.


IMMAC kommt hier abermals ihre solide Ausrichtung zugute. So „ist es bereits gelungen, nach langwierigen, intensiven Verhandlungen mit Insolvenzverwaltern und möglichen neuen Pächtern die Weichen für die Zukunft der meisten Fonds positiv zu stellen. Nach kurzer Unterbrechung können weitgehend wieder erste Ausschüttungen an die Anleger vorgenommen werden. Neue Pachtverträge mit langen Laufzeiten wirken sich positiv auf einen möglichen künftigen Veräußerungserlös aus“, berichtet das Unternehmen weiter.


IMMAC-Studie verdeutlicht Probleme


Die Hamburger Investmentgesellschaft hat die Lage am Pflegemarkt in einer Kurzstudie untersucht und kommt zu folgender Einschätzung:


Während es einigen Branchen gelingt, die zuletzt stark gestiegenen Kosten an den Endkunden weiterzugeben, nimmt eine entsprechende Anpassung im Pflegesektor mehr Zeit in Anspruch. Ausgangspunkt war hier die Corona-Pandemie, während der viele kostenintensive Hygiene- und Schutzmaßnahmen eingeführt wurden, die bis heute gelten. Zudem stiegen im Zuge eines höheren Bedarfs und Krankenstandes die Personalkosten. Der Ausgleich einer – infolge vermehrter Sterbefälle und hoher Kosten – aufgetretenen Unterbelegung gelingt nur langsam.


Der Personalmangel dürfte sich zukünftig sogar noch verschärfen. So steigt die Zahl der Pflegebedürftigen, während Fachkräfte fehlen. Die Branche bemängelt aber auch, dass ihre Finanzierung aufgrund des Personalbemessungsverfahrens und höherer Tariflöhne schwieriger geworden ist. Die vermehrte Bürokratie führt zu einer Nichtbelegung von freien Pflegebetten und somit zu Umsatzeinbußen.


Doch nicht nur die jüngsten Krisen erhöhen die Kosten, sondern auch der demografische Wandel. Da das Sozialsystem auf eine gesunde Bevölkerungspyramide angewiesen ist, kommt es seit vielen Jahren zu einer schleichenden Unterfinanzierung, die auch in der Pflege zunehmend mit privaten Geldern ausgeglichen werden muss.


Der langfristig gestiegene Eigenkostenanteil der Heimbewohner stellt eine daraus folgende Fehlentwicklung dar. Er führt zu einer zunehmenden finanziellen Überforderung der Pflegebedürftigen. Die Folge ist eine Verarmung und ein Abrutschen in die Sozialhilfe, wodurch Betreiber die Investitionskosten für einen weiteren Ausbau und eine Modernisierung der Pflegeeinrichtungen zurückfahren müssen.


Die Mehrausgaben aufgrund der jüngsten Krisen haben allein zwischen Juli 2022 und Juli 2023 zu einer Erhöhung der Eigenbeteiligung um 15,8 Prozent auf durchschnittlich monatlich 2.548 Euro geführt. Seit 2018 ist sie sogar um 46 Prozent gestiegen. Größter Kostentreiber waren dabei die pflegebedingten Ausgaben, die seitdem um 99,5 Prozent auf monatlich 1.183 Euro zulegten. Immobilienbezogene Auslagen zogen hingegen nur um drei Prozent auf 477 Euro an.


Modellhafte Darstellung der anteiligen Kostentragung für Pflegeleistungen früher und heute
                                              Quelle: IMMAC


Der demografische Wandel und in dieser Hinsicht fehlende Lösungen führen zeitgleich zu einer schrittweisen Absenkung des Rentenniveaus, sodass zukünftig eine weitere Verschärfung der Problematik absehbar ist. Bereits heute deckt die aktuelle durchschnittliche Rente mit 1.550 Euro nicht mehr die Pflegeheimeigenbeteiligung. 


Die Probleme, die der demografische Wandel mit sich bringt, wurden lange Zeit nicht gelöst, sodass sie heute nur mit größeren Anpassungen behebbar sind. IMMAC fordert deshalb umfassende Reformen und Entlastungen, die nicht nur die Profitabilität in der Branche wiederherstellen, sondern auch einen Aufbau der zukünftig dringend benötigen zusätzlichen Kapazitäten ermöglichen.


Die zunehmende Lebenserwartung führt zu einem steigenden Pflegebedarf. Das Statistische Bundesamt geht für Deutschland davon aus, dass bis zum Jahr 2070 etwa 23,06 Millionen Menschen 65 Jahre oder älter sein werden. Dies bedeutet gegenüber Ende 2021 einen Anstieg um 25,1 Prozent. Bei einer unveränderten Pflegequote werden bis 2030 etwa 4,9 Millionen und bis 2040 schon 5,5 Millionen Menschen pflegebedürftig sein.  


Grafik: Pflegebedürftige insgesamt und in stationärer Versorgung 2001 bis 2040
                                                 Quelle: IMMAC


Aus dieser Prognose ergibt sich allein bis 2040 ein Investitionsbedarf von 81 bis 125 Milliarden Euro. Veraltete Strukturen erhöhen ihn zusätzlich. In Summe bringen diese Entwicklungen viele Pflegeheimbetreiber in Existenznot, sodass es bereits zu ersten Insolvenzen kam.


Kostenexplosion überfordert Betreiber und Verpächter


Die Folgen der jüngsten Krisen resultieren aufgrund inflationsgebundener Verträge für Pflegeheimbetreiber in einem deutlichen Pachtanstieg. So haben die sprunghaft gestiegenen Kosten und eine fehlende Lösung der langfristigen Probleme zu einem unprofitablen Geschäft beigetragen. IMMAC geht davon aus, dass bei einem fiktiven Pflegeheim mit 80 Plätzen trotz der hohen Eigenbeteiligung der Bewohner die nachhaltigen Einnahmen um 19,7 Prozent sinken.  


Die hohen Kostensprünge führen zu einer Kettenreaktion, der sich auch die Verpächter nicht entziehen können. Sie sind über Verträge auf das Wohlergehen der Pflegeheimbetreiber angewiesen. Doch aufgrund der dargestellten Entwicklungen, die bei den Verpächtern zu Ausfällen führen, geraten auch sie aktuell in finanzielle Schwierigkeiten.


Der Bundesverband privater Anbieter sozialer Dienste nennt fünf konkrete Maßnahmen zur Verbesserung der aktuellen Lage: Dazu gehört eine Berücksichtigung der Auslastungsrisiken in der Pflegesatzkalkulation und der wirtschaftlichen Risiken von Pflegeeinrichtungen, eine Anerkennung der Investitionskosten in voller Höhe, unbürokratische und schnelle Pflegesatzverhandlungen sowie eine Erhöhung der Sachleistungsbeträge.


Ausblick


Der Zukunft des Pflegeimmobilienmarktes sieht IMMAC optimistisch entgegen. So befinde sich der Sektor derzeit in einer Ausnahmesituation, die sich aber schon bald wieder normalisieren werde. „Mit eintretender Normalisierung der Marktlage werden vor allem langfristig orientierte Anleger die Vorteile dieses Spezialsegments als festen Bestandteil in ihrem Anlageportfolio zu schätzen wissen“, heißt es in der Studie. Als Grundlage für diese Überzeugung nennt IMMAC die derzeit und perspektivisch stark steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen, die unausweichlich an eine Sicherung des Pflegeangebots durch professionelle Betreiber gekoppelt sei.


Kurzfristig begegnet IMMAC der Herausforderung durch Betreiberinsolvenzen mit einer gut ausgebauten Vernetzung im Pflegesektor, durch welche die Gesellschaft im Anschluss an etwaige Insolvenzverfahren Zugriff auf ein Netzwerk an professionellen Betreibern hat, die die Bewirtschaftung der Immobilien übernehmen können.


Aktuelle IMMAC-Angebote


Die IMMAC Holding erweist sich bisher als guter Krisenmanager und bietet derzeit folgende Investmentmöglichkeiten:


IMMAC Immobilien Renditedachfonds



  • Investition in Spezial- und Publikumsfonds der IMMAC Gruppe mit Schwerpunkt Rehabilitationszentren, vollstationäre Pflegeheime, Anlagen des betreuten Wohnens, Kliniken sowie – als Beimischung – Hotels

  • progn. Laufzeit: bis 31.12.2038

  • progn. Ausschüttungen: 3,0–5,0 % p. a.

  • progn. Gesamtmittelrückfluss: 145 %

  • Mindestanlagesumme: 10.000 Euro


Direkt zu IMMAC Immobilien Renditedachfonds



IMMAC DFV Hotel Deggendorf


Angebot für professionelle und semi-professionelle Anleger aus Deutschland



  • Hotelbeteiligung

  • Mindestanlagesumme: 200.000 Euro

  • progn. Ausschüttungen: 4,5 % p. a.

  • progn. Gesamtmittelrückfluss: 149,5 %

  • progn. Laufzeit: ca. 11 Jahre


Direkt zu IMMAC DFV Hotel Deggendorf



IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern



  • Beteiligung am Hotel „Holiday Inn Express“ in Kaiserslautern

  • Mindestanlagesumme: 20.000 Euro

  • progn. Ausschüttungen: 4,0 % p. a.

  • progn. Gesamtmittelrückfluss: 178 %

  • progn. Laufzeit: bis 28.02.2037


Direkt zu IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern



Sollten wir Ihr Interesse geweckt haben, stehen Ihnen unsere Beteiligungsexperten gern per E-Mail: beteiligung@fondsdiscount.de oder telefonisch unter 030-2757664-50 für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.