FondsDISCOUNT:de: Herr Palla, was hatten Sie im Einkaufswagen bei Ihrem letzten Supermarkteinkauf – oder bestellen Sie etwa online?


Johannes Palla: (lacht) Natürlich teile ich mir diese Aufgabe mit meiner Frau! Ich kaufe gerne frisch ein, es muss aber schnell gehen, da unterhalb der Woche wenig Zeit bleibt. Gestern habe ich auf dem Nachhauseweg noch die ersten frischen Freilanderdbeeren erstanden, ein Stück Gruyère und ein ofenfrisches Baguette. Unseren Wocheneinkauf erledigen wir aber erst am Samstag bei uns im Viertel. Das ist unser Ritual, da nehmen wir uns Zeit, schauen, was die Menschen so treiben, nehmen einen Kaffee und lassen uns verwöhnen. Wir probieren hin und wieder auch mal online einzukaufen, aber sind bisher immer enttäuscht worden – zu unpraktisch, zu unflexibel, zu kleines Angebot. Frische würden wir ohnehin nie von Dritten auswählen lassen.


Damit liegen Sie voll im Trend, dass – bei aller Online- und E-Commerce-Euphorie – Dinge des täglichen Bedarfs zu 99 Prozent im Laden um die Ecke besorgt werden. Also beste Rahmenbedingungen für Ihr Spezialgebiet „Nahversorgung“? Was ist anders im Vergleich zum übrigen Einzelhandel, der viel Federn lassen musste?


Wir arbeiten mit den besten Marktforschern in Deutschland zusammen, da für uns die Kenntnis über das Konsumverhalten der Verbraucher essenziell ist. Deshalb wissen wir, dass nicht der Onlinehandel an allem schuld ist, sondern der gesellschaftliche Wandel. Die Menschen wollen sich heute nicht mehr mit Mittelmaß zufriedengeben. In unserer alternden Gesellschaft spielen dabei die Themen Gesundheit, Sicherheit und Bequemlichkeit eine immer größere Rolle. Dem Lebensmittelhandel ist es gelungen, mit mehr Qualität, Vielfalt und Erlebnis in schöneren Supermärkten darauf zu reagieren und Jahr für Jahr immer mehr Umsatz zu machen. Deshalb entwickeln sich die neuen Formate der Lebensmittelketten so positiv. Dem Nonfoodhandel gelingt dies nicht annähernd so gut. Preise und Qualitäten verfallen, die Langeweile greift um sich.


Wie können Investoren an dieser Entwicklung teilhaben?


Habona Invest hatte bereits vor zehn Jahren die Idee, mit dem Investment in Supermärkte an dem Erfolg der Lebensmittelbranche teilzuhaben. Seitdem hat der Umsatz der großen Filialisten wie Edeka, Rewe und Lidl nicht nur um über 30 Prozent zugelegt, sondern, da die Anzahl ihrer Standorte in etwa gleichgeblieben ist, auch noch die Flächenproduktivität der Mieter deutlich erhöht. Und mit der Ausweitung der Produktvielfalt und Produktqualität haben sich zudem noch die Produktmargen verbessert. Alles zusammen genommen ist äußerst positiv für die Sicherheit unserer geschlossenen Fonds: Solide Mieteinnahmen und Wertbeständigkeit.


Derzeit in Platzierung, wenn auch bereits im Platzierungsendspurt, befindet sich der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 06, für den Sie – wie in Ihrem Hause üblich – auch schon während der Zeichnungsphase fleißig auf „Shoppingtour“ sind. Wie viele Objekte umfasst das Portfolio aktuell und was ist noch geplant?


Aktuell liegen wir bei einer Platzierung von rund 90 Prozent, also rund 90 Millionen Euro. Für 120 Millionen Euro haben wir bereits 34 Objekte erfolgreich angebunden. Wir konnten eine gute Akquisitionspipeline aufbauen, sodass wir optimistisch sind, weitere 80 Millionen Euro bis zum Ende des Jahres zu investieren. Und am 30. Juni wird es bereits die zweite Ausschüttung geben.


Nun ist die Preisentwicklung im Immobilienmarkt vielerorts horrend. Wie ist Ihre Erfahrung im Bereich Einzelhandelsimmobilien und wie gehen Sie mit der Preisdynamik um?


Bei der Einzelhandelsimmobilie muss deutlich unterschieden werden: Während Zinsen und Zyklus für alle gleich gelten, stellt sich die Nachfrage der Nutzer sehr verschieden dar: Während bei Shoppingcentern aktuell negative Einflussfaktoren wie Umsatz- und Besucherrückgänge überwiegen und hier langsam wieder höhere Risikoaufschläge zu verzeichnen sind, profitiert die Nahversorgungsimmobilie durch wachsende Verbrauchernachfrage, hohe Mieterbonität sowie zunehmende Bau- und Ausstattungsqualität. Das hat natürlich Folgen für die Preis- und Wertentwicklung, die im Einzelfall fundamental gerechtfertigt sein kann. Längst erreichen uns Angebote, die das Zwanzigfache der Jahresmiete überschreiten. Während wir uns dem Gesamttrend nicht entziehen können, können wir aber durch den handverlesenen Einzelankauf auch abseits der Ballungszentren sehr gezielt vorgehen, müssen nicht beim teuersten Objekt zugreifen. Bei unseren langjährig gewachsenen Beziehungen zu regionalen Projektentwicklern und lokalen Bestandshaltern zählt Transaktionsgeschwindigkeit und Transaktionssicherheit mehr als der höchste Preis.


Planen Sie angesichts der Preisentwicklungen einen weiteren Einzelhandelsfonds aus der Reihe oder wird das Konzept irgendwann unrealistisch bzw. angesichts der Renditeerwartungen auch unattraktiv?


Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise wird das Fondskonzept in der Form nicht fortgeführt werden können. Allerdings sind die fundamentalen Rahmenbedingungen in dieser Assetklasse weiterhin so günstig, dass wir uns entschlossen haben, einen Nachfolgefonds 07 noch in der zweiten Jahreshälfte zu präsentieren. Wir sind aktuell in der Konzeptionsphase und hoffen, Ihnen schon bald die Eckwerte mitteilen zu können. Von der geliebten Kurzläufereigenschaft werden wir uns sehr wahrscheinlich trennen müssen, die gewohnten Merkmale Sicherheit und attraktive Ausschüttung bleiben aber Kernbestandteil der Habona-Philosophie.


Zu guter Letzt würde uns noch interessieren, welche abschließenden Ergebnisse die in Auflösung befindlichen Fonds 01 – 03 erzielt haben und wie sich die Entwicklung bei den laufenden Fonds 04 – 06 aktuell darstellt.


Grundsätzlich sind die Habona-Fonds auf Ausschüttung und Werterhalt konzipiert. Mit unserem Assetmanagement sorgen wir dafür, dass die Immobilien mindestens zum Ankaufspreis auch wieder veräußert werden können. Wegen der guten Entwicklung der Nahversorgung haben wir bei den aufgelösten Fonds zuletzt fast zehn Prozent Gesamtrendite erzielt und somit schon knapp 80 Millionen Euro an die Anleger wieder zurückgezahlt. Die Auszahlungen bei den drei laufenden Fonds verlaufen ebenso planmäßig oder sogar über Plan. Wie Sie sehen, ist die Spezialisierung unser Erfolgsfaktor, tendenziell überkaufte Märkte geschickt zu umgehen und so überdurchschnittliche Renditen bei überschaubarem Risiko zu erzielen.


Herr Palla, herzlichen Dank für die Beantwortung unserer Fragen!


Tipp: Gerne senden wir Ihnen die Emissionsunterlagen zum Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 06 auch per Post. Lassen Sie uns einfach eine kurze Nachricht zukommen: Kontakt