Der Begriff „Club Deal“ stammt ursprünglich aus dem Private-Equity-Bereich, in dem sich häufig mehrere Gesellschaften zusammenschließen, um eine Unternehmensübernahme zu finanzieren. Er bezeichnet somit den vertraglichen Zusammenschluss („Deal“) mehrerer Investoren („Club“), die gemeinsam in ein Großprojekt oder Unternehmen investieren.


In der Regel stehen sie nur institutionellen Anlegern wie Pensionsfonds, Versicherungs- oder Private-Equity-Gesellschaften offen. Sie schließen sich gern zusammen, um beispielsweise ein Immobilien-Großprojekt zu finanzieren. Dazu zählen häufig Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels, Rechenzentren oder Lagerflächen.


Investoren gründen zu diesem Zweck gemeinsam eine Gesellschaft oder legen ein kapitalmarktfähiges Investment-Konzept auf. Dabei steht ihnen die Gestaltung der Beteiligungsverhältnisse frei.


Club Deals besitzen eine lange Historie


Auch wenn der Begriff Club Deal in Deutschland wenig geläufig ist, reicht dessen Historie bereits bis in das Jahr 1870 zurück. Damals schlossen sich Banken und Investoren wie J.P. Morgan, Drexel, Morgan & Co. sowie Jay Cooke zusammen, um den Ausbau und Betrieb der Pennsylvania Railroad (Eisenbahn) zu finanzieren.


Jede einzelne Partei allein hätte das Projekt überfordert, aber gemeinsam konnten sie die hohe Investitionssumme aufbringen und gleichzeitig die Ausfallrisiken verringern. In der Folgezeit profitierten nicht nur die Investoren, sondern auch die gesamte Wirtschaft und Bevölkerung vom Nutzen der Eisenbahn. Heute ist ein Gütertransport ohne sie undenkbar. Sie verteilt ausgehend von den Seehäfen in den gesamten USA Waren und Rohstoffe und bildet so die tragende Säule für den Im- und Export.


Diese Vorteile bieten Club Deals


Ein zentraler positiver Aspekt der Club Deals ist die Mobilisierung einer höheren Investitionssumme, als sie jeder Einzelinvestor allein aufbringen könnte. So werden viele Großprojekte durch den Zusammenschluss mehrerer Anleger überhaupt erst möglich. Gleichzeitig eröffnen „Club Deals“ einen Zugang zu attraktiven Investitionsmöglichkeiten, der einzelnen Investoren sonst verwehrt bleiben würde.


Dabei reduziert sich für jede Partei das Ausfallrisiko, was die Stabilität der Investition erhöht. Investoren können sich aufgrund der verringerten Anlagesumme beispielsweise an weiteren Projekten beteiligen und ihre Risiken streuen.


Club Deals bündeln aber auch das Fachwissen mehrerer erfahrener Investoren und reduzieren deshalb die Investitionsrisiken noch einmal, da sie jede Partei individuell überprüft und einschätzt.


Ein weiterer Vorteil ist die Aufteilung und somit Reduzierung der Transaktionskosten, wozu beispielsweise die Due-Diligence-Prüfungsgebühren gehören.


Darüber hinaus stärkt ein Zusammenschluss mehrerer Investoren ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Zielunternehmen, was einen positiven Einfluss auf die Vertragsbedingungen hat. Dies kann später zu einer höheren Wertsteigerung der Investition beitragen.


Abgrenzung zu und Gemeinsamkeiten mit anderen Beteiligungsangeboten


Club Deals unterscheiden sich in mehreren Aspekten von weiteren Beteiligungsangeboten. So ist die Anzahl der Investoren im Vergleich zu vielen anderen Anlagekonzepten deutlich begrenzt. Aufgrund der oftmals hohen Mindestbeteiligungssumme richten sich Club Deals an besonders vermögende und erfahrene Privatanleger und ausgewählte Investoren. Damit verstärkt sich ihr exklusiver Charakter. Reguläre Publikumsangebote im Bereich unternehmerischer Beteiligungen sind hingegen überwiegend für eine breite Anlegerschaft zugänglich.


Ein weiteres zentrales Merkmal der Club Deals ist die Konzentration auf meist nur ein Großprojekt. Daraus kann sich eine potenziell höhere Rendite, aber auch ein höheres Risiko ergeben.


Club Deals ermöglichen den Investoren zudem nicht selten mehr Einfluss und Kontrolle über die Entscheidungsfindung. So wird zum Beispiel in Bezug auf die Annahme von Kaufofferten schon einmal im Gesellschafterkreis entschieden und somit der Entschluss zur Beendigung der Gesellschaft, durch den Abverkauf des Investitionsgegenstandes, aktiv von den Investoren getroffen. Bei regulären Publikumsangeboten liegen die Entscheidungen dagegen im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs in den Händen des Fondsmanagements.


Doch es gibt auch einige Gemeinsamkeiten. So bieten sowohl Club Deals als auch Publikumsangebote unternehmerisch geprägten Anlegern die Möglichkeit, sich an Investitionsobjekten zu beteiligen und somit von potenziellen Ertragssteigerungen zu profitieren. Beide Anlageformen garantieren jedoch keinen Erfolg, sodass ein unternehmerisches Verständnis bezüglich der mit einem Investment verbundenen Chancen und Risiken in jedem Fall vorhanden sein muss.


Sie sind zudem immer auf einen geplanten Anlagehorizont ausgerichtet, der in der Praxis zeitlich abweichen kann und dies auch oftmals tut. Daher ist es ratsam, nur Gelder zu investieren, die während der Investitionslaufzeit nicht benötigt werden und bei einem eventuellen wirtschaftlichen Misserfolg keine existenzielle Gefahr darstellen.


Sowohl bei Club Deals als auch allen anderen Beteiligungsangeboten spielt die Professionalität der Initiatoren eine wichtige Rolle. Sie bringen ihr Fachwissen und ihre Expertise mit ein, um fundierte Entscheidungen treffen zu können und den Investitionserfolg zu maximieren.


Club Deals für Privatanleger


Club Deals erfreuen sich auch unter vermögenden Privatinvestoren einer zunehmenden Beliebtheit. Ein Grund dafür ist, dass im Zuge der Finanzkrise 2008 speziell offene Immobilienfonds in Folge von Abverkäufen in Liquiditäts-Schwierigkeiten gerieten. Langfristig orientierte Anleger fanden infolgedessen mit Club Deals eine Möglichkeit, zukünftig nicht mehr mit kurzfristig ausgerichteten Investoren in einem Boot sitzen zu müssen.


Ähnlich wie im institutionellen Sektor schließen sich im Privatbereich Anleger zusammen, um gemeinsam ein Großprojekt zu finanzieren. Meist handelt es sich um Immobilien, in die sie über unternehmerische Beteiligungskonzepte oder eigens gegründete Gesellschaften investieren. Mediziner finanzieren mit Club Deals beispielsweise oft den Bau von Ärztehäusern.


TSO und Deutsche Finance bieten exklusive Club-Deals


Eine Gesellschaft, die in Deutschland für erfahrene und vermögende Anleger exklusive Beteiligungsangebote anbietet, ist die amerikanische TSO – The Simpson Organization. Sie ist seit 35 Jahren ein führender Spezialanbieter von Investments in Gewerbeimmobilien im Südosten der USA. Neben kleinen bis mittelgroßen Class-A-Büroimmobilien, die mit flexiblen Mietflächen für agiles Arbeiten ausgelegt sind, konzentriert sich TSO auf ausgewählte Einzelhandelsimmobilien und stark nachgefragte Selbstlagerzentren (Self-Storages) der Premiumklasse.


TSO investiert dabei ausschließlich in den Regionen der USA, die mit nachhaltigem Bevölkerungswachstum, unternehmerfreundlichem Klima sowie günstigen Lohn-, Produktions- und Energiekosten ein ideales Umfeld für Immobilieninvestitionen bieten. Diese Standorte erfreuen sich über alle Segmente hinweg einer hohen Nachfrage und sind insbesondere für internationale Investoren attraktiv, die mit ausländischen Währungen Einkommen erzielen möchten.


TSO beteiligt sich grundsätzlich immer selbst an allen angebotenen Produkten und stärkt so das Anlegervertrauen. Die Investoren profitieren einerseits von den laufenden Mieteinnahmen und anderseits von möglichen Wertsteigerungen, die das Unternehmen durch bauliche Maßnahmen aktiv realisiert. So gewinnt die Immobilie an Attraktivität, und der Vermietungsstand steigt, was wiederum den Immobilienwert erhöht. Die lokale Präsenz ist hier ein entschiedener Faktor und Wettbewerbsvorteil des Unternehmens. TSO ist dort, wo die Anlageobjekte sind, – im Südosten der USA.


„Ein schlüssiges Konzept, eine saubere Planung und eine sorgfältige Umsetzung müssen zusammenkommen, damit wir unseren Anlegern ein Investment mit hoher Rendite und gleichzeitig maximaler Sicherheit bieten können“, so der TSO-Gründer und -Präsident A. Boyd Simpson.


Die in München ansässige Deutsche Finance Group ist ein weiterer Club-Deal-Anbieter. Sie ist auf alternative Investments spezialisiert und verwaltet über 15 institutionelle Mandate, 22 Investmentfonds und ein Vermögen von 12,2 Milliarden Euro. Die Investmentgesellschaft stellt vermögenden Privatanlegern, Family Offices und institutionellen Investoren eine breite Palette von Anlagelösungen zur Verfügung. Dazu gehören vor allem die Bereiche Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur.


Sollten wir Ihr Interesse an Club Deals geweckt haben, stehen Ihnen unsere Beteiligungsexperten gern per E-Mail: beteiligung@fondsdiscount.de oder telefonisch unter 030-2757664-50 für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.