Immobilien stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Die große Nachfrage besonders in begehrten Lagen hat das Preisniveau jedoch beträchtlich in die Höhe getrieben. Als Alternative zum Direktkauf weichen daher viele Investoren auf professionell gemanagte Immobilienfonds aus. Diese bieten zudem den Vorteil, breitgestreut über verschiedene Nutzungsarten und Regionen am Immobilien-Boom teilzuhaben. So verwundert es nicht, dass diese Fondskategorie regen Zulauf erfährt. Wie die Ratingagentur Scope für eine aktuelle Marktstudie, bei der alle für Privatanleger relevanten offenen Immobilienfonds in Deutschland untersucht wurden, ermittelt hat, nahmen die Publikumsfonds im ersten Quartal 2016 netto mehr als 2,8 Milliarden Euro an Anlegergeldern auf. Dies sind über eine Milliarde mehr als im ersten Quartal des Vorjahres. Diese hohen Mittelzuflüsse führen der Studie zufolge zu weiterhin hohen Liquiditätsquoten von durchschnittlich 22,4 Prozent. Doch die hohe Liquidität ist für viele der Fonds ein Problem, denn hierdurch drohen Performanceeinbußen. Zahlreiche Fonds haben bereits reagiert und nehmen keine frischen Gelder mehr an, bzw. steuern die Kapitalzuflüsse über ein sogenanntes Cash-Call- und Cash-Stop-Verfahren. Einige Fonds würden die hohe Liquidität hingegen dafür nutzen, um Kredite zurückzuführen, so die Analysten. Die durchschnittliche Kreditquote sei daher im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 Prozentpunkte gesunken und betrage aktuell 15,5 Prozent.

Die Vermietungsquote der untersuchten Immobilien-Publikumsfonds befinde sich dagegen auf einem konstant hohen Niveau von 93,8 Prozent. Vier Publikumsfonds weisen Scope zufolge sogar faktisch Vollvermietung auf. Als Gründe für die hohen Vermietungsquoten vieler Fonds führt das Analysehaus die generelle Erholung an den Vermietungsmärkten sowie erfolgte Portfoliobereinigungen an, auch spiegelten sich darin die Ankäufe voll vermieteter großvolumiger Objekte seitens einiger Fonds wider. Auf der anderen Seite weist die Studie auf verstärkte Investitionen in Projektentwicklungen hin. Aufgrund der teilweise überhitzten Core-Immobilienmärkte entfielen im vergangenen Jahr ungefähr 15 Prozent des Ankaufvolumens auf diesen Bereich. Zudem fänden sich in immer mehr Fonds-Beständen Hotelimmobilien.

Auch der Frage, wie sich ein möglicher Brexit auf diese Anlageklasse auswirken würde, wird in der Marktstudie thematisiert. Denn Großbritannien stellt mir rund einem Achtel den drittwichtigsten Investitionsmarkt nach Deutschland und Frankreich für offene Immobilienfonds dar. Sollte es nun zu einem Austritt Großbritanniens aus der EU kommen, wäre aus Sicht von Scope mittelfristig vor allem der Finanzdienstleistungssektor London betroffen. Dort seien die Fonds derzeit mit mehr als 80 Prozent bezogen auf den anteiligen Verkehrswert des UK-Anteils investiert. Allerdings würden lediglich rund 17 Prozent der britischen Mieteinnahmen auf diesen Sektor entfallen. Der Brexit würde die Fonds daher nur zeitverzögert treffen, so die Autoren.

Wie könnte es im weiteren Jahresverlauf für die beliebte Anlageklasse weitergehen? Scope zufolge dürfte das Interesse an offenen Immobilienfonds weiter steigen, für 2016 werden Mittelzuflüsse über dem Vorjahresniveau erwartet. Im Vergleich zum ersten Quartal dürfte sich das Wachstum der Netto-Mittelzuflüsse jedoch leicht reduzieren. Die größte Herausforderung für Fondsmanager bestehe auch in diesem Jahr in der Allokation des hohen Mittelaufkommens. Dabei sei es von entscheidender Bedeutung, wie die in der Hochpreisphase des Immobilienmarktes angekauften Objekte bei einer Abkühlung des Marktes reagieren oder einer Krisensituation standhalten. Objekte an sehr guten Standorten hätten dabei oft höhere Schwankungen hinsichtlich der Marktwerte und Mieten, seien aber hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Vermietbarkeit oder der Transaktionsfähigkeit oftmals im Vorteil. Langfristige Mietverträge mit Mietern hervorragender Bonität bildeten dabei eine solide Basis für den Ausgleich künftiger Marktschwankungen. Auch das Vorhalten eines unmittelbar transaktionsfähigen Bestandes ist aus Sicht von Scope ein wichtiger Aspekt für die Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds.

Tipp: Fonds wie etwa der UniImmo Europa (WKN), UniImmo Deutschland (WKN: 980550), KanAm Leadings Cities Invest (WKN: 679182), Wertgrund Wohnselect (WKN: A1CUAY) und aktuell auch der Grundbesitz Europa (WKN: 980700) haben die Anteilsausgabe vorübergehend eingestellt bzw. lassen Anteilskäufe nur noch in bestimmten Phasen zu. (Noch) unbegrenzt möglich sind Investitionen in den hausInvest von Commerz Real (WKN: 980701). Derzeit befindet zudem der Fokus Wohnen Deutschland (WKN: A12BSB) in der Cash-Call-Phase.