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FondsDISCOUNT.de: Herr Lahner, schön, dass Sie sich für unseren kleinen Fragenkatalog die Zeit nehmen. Starten wir mit folgender Information zum aktuellen Portfolio: Welche Objekte wurden bis dato erworben bzw. was liegt in der Pipeline und wie sehen die Eckdaten aus?
Dieter Lahner: Bisher haben wir Investitionen an unseren Hauptstandorten in Dresden und Leipzig, begleitend von einem kleineren Standort in Plauen getätigt. Dabei handelt es sich um folgende Objekte: 120 Wohnungen in einem Plattenbau im Dresdner Stadtteil Johannstadt, eine Wohnanlage mit 37 Wohnungen im Dresdner Stadtteil Niedersedlitz, zwei Wohn- und Geschäftshäuser mit 19 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Leipziger Stadtteil Sellerhausen, zehn Wohnhäuser mit 88 Wohnungen nahe dem August-Bebel-Hain-Park in Plauen, vier nah aneinander gelegene Wohnhäuser mit 40 Wohnungen in Plauen, drei Wohn- und Geschäftshäuser mit 31 Wohnungen und viermal Gewerbe in Plauen sowie fünf Wohnhäuser mit 36 Wohnungen in Plauen. Hierzu noch ein paar Rahmendaten: Die Wohn- und Nutzfläche insgesamt beträgt rund 21.780 qm. Der Kaufpreis liegt bei 26.190.000 Euro bzw. im Schnitt bei 1.202 Euro pro qm. Für Renovierungskosten/Reserven haben wir 900.000 Euro kalkuliert. Die Nettomieteinnahmen (Ist-Miete) liegt bei 1.183.044 Euro, die Zielmiete bei 1.531.573 Euro. Der Faktor liegt bei 22,14-fach (Ist-Miete) bzw. 17,69-fach (Zielmiete). Von den 367 Wohnungen sind derzeit 17 unvermietet und befinden sich teilweise in der Sanierung, die Gewerbeeinheiten sind alle vermietet. Der Gewerbeanteil beträgt aktuell bei ein bis zwei Prozent.
Im Rahmen der weiteren Investitionen beabsichtigen wir auch an kleineren Standorten/Regionen zu günstigeren Einkaufsfaktoren zu investieren.
Laut Prospekt ist vorgesehen, überwiegend in Wohnimmobilien (mindestens 60 Prozent) aber bis maximal 40 Prozent in Gewerbeflächen zu investieren. Ein Kunde hat angemerkt: In Zeiten von Corona sei das Risiko, in Gewerbeimmobilien zu investieren, sicherlich sehr hoch – schließlich drohen Mietausfälle oder -einbußen infolge von Geschäftsschließungen oder dem Trend zu mehr Homeoffice. Sein Einwand: Bei einem Verhältnis von 60 zu 40 Prozent könne man nicht von einem Wohnimmobilienfonds sprechen. Was entgegnen Sie?
Wir haben nicht die Absicht, in einen so hohen Gewerbeanteil zu investieren, jedoch schreibt die Bundesfinanzaufsicht BaFin für 60 Prozent des Emissionsvolumens eine Definition des Anlageschwerpunktes vor, den wir mit 60 Prozent Wohnen definiert haben. In reine Gewerbeobjekte investieren wir nur sehr selten. In der Regel handelt es sich dann um Wohn- und Geschäftshäuser, die im Erdgeschoss bzw. weiteren Etagen einen Gewerbeanteil ausweisen. Im Vorgängerfonds WIDe Fonds 7 liegt der Gewerbeanteil bei ca. 15 Prozent. Für den aktuellen WIDe Fonds 8 planen wir ebenso einen Gewerbeanteil von 15 bis 20 Prozent. Der Mietausfall im Wohn- und Gewerbebereich liegt aktuell bei rund ein bis zwei Prozent.
Waren die Erträge bei den bisherigen Fonds nur deshalb zweistellig, weil ein hoher Gewerbeanteil vorlag, fragt ein weiterer Kunde?
Nein, die Investitionen erfolgten bei den Vorgängerfonds auch überwiegend in Wohnimmobilien.
Nachfolgend eine Frage bezüglich Einzahlungsmodalitäten: Vorgabe ist, 20 Prozent der Anlagesumme zuzüglich Ausgabeaufschlag innerhalb von zehn Tagen nach Beitritt zu leisten. Der Rest nach Aufforderung. Wann ist damit zu rechnen?
Die Anforderung weiterer Einzahlungen erfolgt grundsätzlich bei Bedarf, sprich: bei weiteren Immobilieneinkäufen. Wer seine Restzahlung aber erst in 2021 leisten möchte, kann dies grundsätzlich auch so umsetzen. Erfolgt die weitere Auszahlung erst vier Monate nach Einzahlung, möchte jemand wissen. Die Auszahlungen erfolgen ab dem 4. Monatsersten nach der jeweiligen Einzahlung, zum Monatsletzten. Nehmen wir zum Beispiel einen Anleger, der im September 2020 zeichnet und seine Einzahlung bis zum 30.09.2020 leistet (Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft). Dann ist dieser Anleger ab dem 01.10.2020 anspruchsberechtigt zur Teilhabe an den Ergebnissen der Fondsgesellschaft. Die erste Überweisung tätigen wir dann für diesen Anleger zum 01.01.2021 – praktisch also zum 31.01.2021 und sodann monatlich zum Ende des jeweiligen Monats.
Auch diese Frage hat uns erreicht: Wird das Agio eigentlich mitverzinst und am Ende der Laufzeit dann zurückgezahlt?
Nein, das Agio wird nicht verzinst, aber am Ende der Laufzeit bevorrechtigt zurückerstattet.
Ist weiterhin vorgesehen, die Immobilien im Umkreis Ihrer Fondsgesellschaft, sprich: Bayern, Sachsen, Thüringen, zu erwerben oder auch in anderen Regionen?
Bisher haben wir nur in diesen genannten Regionen investiert, würden aber auch Kaufgelegenheiten an anderen Standorten wahrnehmen.
Ergeben sich aus Sicht des Managements bedingt durch Corona eventuell reduzierte bzw. günstigere Kaufpreise und damit ein erhöhtes Wertsteigerungspotenzial?
Das bleibt vorerst abzuwarten. Reduzierungen hängen von den weiteren Entwicklungen der Corona-Pandemie ab.
Die Zinsen wurden mit 2,5 Prozent kalkuliert. Wie hoch sind die durchschnittlichen Zinsen für die erworbenen Objekte im aktuellen Fonds?
Die Durchschnittszinsen liegen derzeit bei 1,89 Prozent p.a.
Wird von den monatlichen Auszahlung (zurzeit 3,5 Prozent p. a.) die vom Anleger zu entrichtende Steuern einbehalten?
Die Auszahlungen erfolgen ohne Abzug einer persönlichen Steuerlast. Die Einnahmen sind im Rahmen der jährlichen steuerlichen Ergebnismitteilung im Jahr des Zuflusses mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Praktisch können Sie sich das so vorstellen: Die Zeichner zeigen ihrem Finanzamt lediglich an, dass sie an der Gesellschaft beteiligt sind und die Übermittlung steuerlich relevanter Ergebnisse von Amtswegen erfolgt. Mehr muss ein Anleger nicht tun. Nachdem das Betriebsstätten Finanzamt unserer Gesellschaft die steuerlichen Ergebnisse festgestellt hat, werden diese von Amtswegen an die Wohnsitzfinanzämter unserer Gesellschafter übermittelt. In der Praxis ist zu diesem Zeitpunkt die private Steuererklärung für das betreffende Jahr oftmals erledigt. So erhalten die Anleger dann eine Änderungsmitteilung vom Finanzamt mit entsprechender Aufforderung zur Zahlung der angefallenen Steuern. Praktisch also nachgelagert.
Ein weiterer Kunde möchte wissen: Finden die ordentlichen Gesellschafterversammlungen als Präsenzveranstaltungen jährlich statt?
Nein, aufgrund der in den letzten Jahren immer geringeren Nachfrage finden unsere Gesellschafterversammlungen im schriftlichen Umlaufverfahren – in der Regel per Mail – statt.
Herzlichen Dank für die Beantwortung dieser Fragen!
