Die Ratingagentur Scope hat die Renditekomponenten von 14 offenen Immobilienfonds für Privatanleger untersucht. Demnach erwirtschafteten die Fonds im vergangenen Jahr eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,0 Prozent. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2017 auf 1,4 Prozent. Das durchschnittliche Gesamtergebnis in Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug somit 4,8 Prozent, so die Analysten.


Zur Erklärung: Die Performance offener Immobilienfonds setzt sich im Wesentlichen aus der Netto-Mietrendite (vor allem Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungsaufwand in Relation zum Immobilienvermögen), der Wertänderung der Objekte (Fondsimmobilien werden jedes Quartal von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet) sowie der Verzinsung der vom Fonds gehaltenen Liquidität zusammen.


Derzeit beträgt der Anteil in den Fonds etwa 80 Prozent Immobilien und 20 Prozent Liquidität, meist in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Dabei, so die Autoren, lag die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei nur 0,6 Prozent. Infolge sank die Gesamtperformance der Fonds auf im Schnitt 3,8 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten blieb den Anlegern eine Rendite von im Schnitt 2,7 Prozent in 2017, die sei keine nennenswerte Veränderung im Vergleich zu den Vorjahren.


Was allerdings kontinuierlich seit fünf Jahren sinkt, sind die Netto-Mietrenditen: So lag der durchschnittliche Nettoertrag, welcher aus den Bestandsobjekten erwirtschaftet wird in 2013 noch bei 4,8 Prozent. 2017 waren es nur noch 4,0 Prozent. Den Hauptgrund für den Rückgang sehen die Analysten in den steigenden Preisen für den Objektankauf.


Beim Blick auf die Wertänderungsrenditen stellt Scope fest, dass sich die Werte seit 2014 wieder von der Finanzkrise erholt haben. Im vergangenen Jahr werteten die Immobilienportfolios im Schnitt um 1,4 Prozent (2016: 1,0 Prozent).


Ausblick: Wertänderungsrenditen werden weiter zulegen, Performances dürften aber stabil bleiben


Nach Einschätzung von Scope werden sich die beschriebenen Trends auch in diesem Jahr fortsetzen. Der Druck auf die Netto-Mietrenditen dürfte sich – wenn auch abgeschwächt – fortsetzen. Parallel würden Objekte im Bestand in der Tendenz aufgewertet. „Steigende Wertänderungsrenditen gleichen den Rückgang der Nettomietrenditen aus. Die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds bleibt stabil“, so der Report.


Lesetipp: Warum die Renditen offener Immobilienfonds in Schnitt recht moderat ausfallen, obwohl der Immobilienmarkt boomt, hängt nach Ansicht von Scope mit der konservativen Bewertungspraxis der Gutachter zusammen. Artikel lesen „Moderate Renditen trotz boomendem Immobilienmarkt“


Übersicht der analysierten Fonds (Quelle und Darstellung: Scope):