Wer in Hotels investiert, kann von einigen Vorzügen profitieren: Das Marktumfeld gestaltet sich aufgrund vielerorts steigender Übernachtungszahlen positiv, viele große Hotelketten sind auf Expansionskurs und langfristige Betreiberverträge bieten Aussicht auf regelmäßigen Cash-Flow.


Trotz dieser guten Rahmenbedingungen gab der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland in den vergangenen Monaten deutlich nach: Nach Zahlen des Immobiliendienstleisters Colliers International wechselten im ersten Halbjahr 2019 deutsche Hotelimmobilien im Wert von 1,6 Milliarden Euro den Besitzer – 14 Prozent weniger als im Vorjahresvergleich. Auch der fünfjährige Durchschnitt wurde um fünf Prozent verfehlt. „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt konnte in der ersten Jahreshälfte nicht ganz mit der Dynamik der Vorjahre mithalten“, fasst Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel, zusammen. Den Grund für den Rückgang sehen die Immobilienexperten im fehlenden Angebot – der Markt ist vielerorten schlicht leergefegt. „Nicht nur fehlen Business-Hotels in den Top 7 als Produkt, auch Portfolien und Großdeals konnten nur vereinzelt registriert werden“, konkretisiert René Schappner, Co-Head of Hotel von Colliers International Hotel.


Der Hotelinvestmentmarkt im Detail


In den Top 7-Städten – also Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – wurden nach Angaben von Colliers International fast 900 Millionen Euro und 54 Prozent des Transaktionsvolumens investiert. Aufgrund der sehr niedrigen Renditen konnten dort insbesondere Business-Hotels viel Volumen verbuchen. In Frankfurt und Hamburg hätten die Renditen zur Jahresmitte abermals leicht nachgegeben. Die aktuelle Renditespanne reiche weiterhin von 3,70 Prozent in München bis 4,50 Prozent in Berlin. „Das hohe Preisniveau in den Top 7 führt zu immer umfangreicheren Ankaufsprüfungen seitens der Investoren“, erklärt Erben.


Aufgrund der hohen Renditekompression sowie des Produktmangels in den Top 7 ließen sich weiterhin Ausweichbewegungen in B- und C-Städte beobachten. So wurden mehr als 750 Millionen Euro in Hotelimmobilien außerhalb der sieben größten Investmentzentren platziert. Der erreichte Anteil von 46 Prozent liege deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt von 37 Prozent.


Die aktivsten Investoren waren auch im ersten Halbjahr offene Immobilienfonds, Immobilienspezialfonds und auch Vermögensverwalter. Zusammen genommen entfallen über 1,1 Milliarden Euro und 67 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Investorengruppen. Immobilien AGs und Versicherungen folgten mit elf sowie acht Prozent Marktanteil.


„Die klassischen institutionellen Investoren stehen weiterhin unter einem enormen Anlagedruck. Bei einem fast leergefegten Markt sichern sie sich gerne frühzeitig attraktive Investmentmöglichkeiten. Daher platzieren sie ihr Kapitel bevorzugt in Projektentwicklungen mit langfristigen Betreiberverträgen renommierter Hotelmarken. Über 40 Prozent des investierten Kapitals flossen im ersten Halbjahr in solche Forward Deals“, so Immobilienprofi Schappner.


Für entsprechenden Produktnachschub sorgen nach Analysen von Colliers die Projektentwickler, die auf der Verkäuferseite mit 54 Prozent einen starken Anteil verbuchen konnten. Insgesamt verkauften sie Hotelimmobilien im Wert von fast 900 Millionen Euro. Jeweils 15 Prozent entfallen auf die Verkäufergruppen Vermögensverwalter und Eigennutzer.


Der Ausblick auf die kommenden Monate ist positiv: „Die robuste Performance des deutschen Hotelinvestmentmarktes im ersten Halbjahr lässt erneut ein gutes Jahr erwarten. Ähnlich zu den Vorjahren wird die Entwicklung des Gesamtjahres davon abhängen, inwiefern die hohe Nachfrage durch entsprechendes Produkt bedient werden kann. Aufgrund der weiterhin gut gefüllten Pipelines der Projektentwickler rechnen wir jedoch mit einer dynamischen zweiten Jahreshälfte und einem Gesamtjahresergebnis auf Höhe des Vorjahres“, fasst Erben zusammen.


Auch Privatanleger können zum Hotel(mit)besitzer werden


Im Markt für Alternative Investmentfonds gelten Hotelinvestments ebenfalls als gefragt – denn im Gegensatz zu Wohnimmobilien oder Büros werden Hotelfonds nicht so häufig angeboten. Aktuell haben Anleger die Wahl zwischen zwei Hotelbeteiligungen.


Zum einen wird mit dem „DFV Hotelinvest 6“ ein reiner Hotelfonds angeboten. Dahinter steht die zur Immac-Gruppe zugehörige Deutsche Fondsvermögen (DFV), die bereits fünf Hotelfonds erfolgreich platziert hat. Das aktuelle Angebot investiert in drei Objekte der H-Hotels-Gruppe, welche aktuell über 60 Häuser betreibt. Anlageobjekte sind das H+Hotel & SPA Friedrichroda, das H+Hotel Hannover und das H+Hotel Wiesbaden Niedernhausen. Die Pachtverträge laufen über die geplante Fondslaufzeit von rund 15 Jahren hinaus. Prognostiziert werden Gesamtausschüttungen in Höhe von 186 Prozent, Anleger können ab 10.000 Euro beitreten.


Das zweite aktuell erhältliche Hotelinvestment kommt von Hannover Leasing. Investiert wird in eine Hotel- und Büroimmobilie in Darmstadt. Das Hotel ist für 20 Jahre vollständig an die Odyssey Hotel Group verpachtet und wird unter der Marke „Moxy by Marriot“ betrieben. Das Unternehmen befindet sich auf Expansionskurs – allein in Deutschland sind bereits 14 Häuser eröffnet, drei weitere sollen in Kürze hinzukommen. Beim zweiten Objekt des AIF „Hannover Leasing – Quartier West, Darmstadt“ handelt es sich um ein Bürogebäude, welches nahezu vollständig an vier verschiedene Unternehmen aus den Branchen Dienstleistungen, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung vermietet ist. Hannover Leasing plant mit einer Fondslaufzeit von zehn Jahren. Prognostiziert werden Gesamtauszahlungen von rund 146,4 Prozent. Die Mindestanlagesumme beträgt 10.000 Euro.


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