IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern Inflationsschutz durch indexierten Pachtzins

FondsDISCOUNT.de: Herr Bormann, Mit dem aktuellen Angebot IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern haben Sie einen Hotelneubau in die Platzierung gebracht. Das Hotel hat kurz vor dem ersten Lockdown im Jahr 2020 seinen Betrieb aufgenommen und stand somit direkt zum Start vor einer echten Feuerprobe. Wie haben sich das Hotel und die Betreiberin, die tristar GmbH, in den vergangenen zwei Jahren geschlagen?

Florian M. Bormann: Für die Eröffnung eines Hotelneubaus hätte es sicherlich ein angenehmeres Umfeld gegeben. Umso erfreulicher ist es, dass sich das Hotel an dem Standort behaupten konnte und zu keinem Zeitpunkt geschlossen war. Die tristar GmbH hat die vergangenen zwei Jahre genutzt, um weitere Hotelbetriebe zu übernehmen und das geplante Wachstum fortzuführen.

Der Fonds sollte eigentlich im Jahr 2020 in die Platzierung gehen. Infolge der Marktlage war der geplante Platzierungsstart sicher nicht sinnvoll umzusetzen. Den Prospektunterlagen ist zu entnehmen, dass IMMAC das Objekt daher seit 2019 in den eigenen Büchern gehalten hat. Was bedeutet das heute für den Anleger?

Tatsächlich wäre eine Platzierung ab Sommer 2020 kaum erfolgreich umzusetzen gewesen. Durch die Pachteinnahmen während dieser zwei Jahre, konnte das Objekt durch uns kostenneutral in den Büchern gehalten werden. Für Kapitalanleger bietet diese Konstellation eine außergewöhnliche Möglichkeit. Einerseits hat das Hotel unter widrigsten Umständen bewiesen, dass es an dem Standort funktioniert. Andererseits haben Anleger nun die Möglichkeit, sich an einem Fonds zu beteiligen, dessen konzeptionelle Annahmen optimal sind! Bedenken Sie die günstigen Finanzierungszinsen mit 1,4 Prozent p. a. und die Tilgung mit 2,6 Prozent p. a. Das ermöglicht die – gegenüber einer heutigen Neukonzeption weit über dem Marktniveau liegende – Ausschüttung von vier Prozent p. a.

Wie positioniert sich die tristar GmbH selbst zur weiteren Erwartungshaltung an das Hotel und die Zukunftsaussichten?

Die tristar GmbH ist hochzufrieden mit dem Standort und der Entwicklung vor Ort. Zukünftig wird mit einer weiter steigenden Auslastung gerechnet, die durch zusätzliche Effekte noch verstärkt werden wird – wie beispielsweise den Ausbau der Airbase Rammstein und die Errichtung des größten US-amerikanischen Krankenhauses außerhalb der USA.

In der Fondskalkulation rechnen Sie mit Anpassungen der jährlichen Pacht in Höhe von 1,25 Prozent p. a. Diese Kalkulation basierte ja noch auf einer kaum wahrnehmbaren Verbraucherpreissteigerung (Inflationswarenkorb) in Deutschland. Welche Annahmen würden Sie hier auf aktuellem Stand zugrunde legen, wenn Sie den Fonds heute konzipieren würden – sprich, mit welcher Entwicklung rechnen Sie bei der Pacht und wie könnte sich das auf die Fondsentwicklung auswirken?

Ganz einfach gesagt bedeutet das für den Fonds Kaiserslautern, dass, wenn sich die derzeitige Inflationsentwicklung fortsetzt, die Pachten stärker steigen werden als in der Prognose angenommen. Daraus folgten wiederum Mehreinnahmen für die Fondsgesellschaft. Übrigens: auch aktuelle Konzeptionen werden unserer Meinung nach lediglich eine moderate Inflationsrate von zwei Prozent p.a. annehmen und damit kongruent zu den Planungen der EZB sein.

Wie schätzt die Pächterin die Entwicklung ein – insbesondere in Hinblick auf die Möglichkeit, selbst einen Inflationsausgleich bei der Zimmermiete zu erzielen, welche ja die Basis für die Tragfähigkeit entsprechender Pachtsteigerungen darstellt?

Eine Anpassung der Zimmermieten an die inflationäre Entwicklung wird wenige Euro pro Übernachtung ausmachen. Hier ist es sicher von Vorteil, dass überwiegend Geschäftsreisende aus Deutschland, Europa und aus den USA zu den Hotelgästen zählen.

Die Finanzierungskonditionen für das langfristige Darlehen haben Sie sich in Höhe von 1,4 Prozent p. a. bis 2030 gesichert. Parallel tilgen Sie mit 2,6 Prozent p. a. Inwieweit gelingt es der Fondsgesellschaft, aus Liquiditätsüberschüssen für weitere Sondertilgungen Rückstellungen zu bilden? Wie planen Sie aktuell, mit der Anschlussfinanzierung im Jahr 2030 umzugehen und welche Auswirkungen könnte das auf den Fonds haben?

Die Verwendung der zusätzlichen Einnahmen durch eine gestiegene Pacht wird den Gesellschaftern von der Verwaltung vorgeschlagen. Der Aufbau der Liquiditätsreserve, um die Anschlussvaluta zu reduzieren, ist eine Möglichkeit. Sonderausschüttungen an die Anleger eine andere. Eine Mischung aus beidem ist gut denkbar. Sollten sich die Zinsen bis zum Jahr 2030 weiter steigend entwickeln, so steht diesen eine bereits seit 2022 sukzessive gestiegene Pacht gegenüber. Das ist ganz klar ein Vorteil indexierter Pachtverträge, wie IMMAC sie in allen Fonds vorsieht.

Herr Bormann, wir danken Ihnen für das Gespräch!

IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern

Der Publikums-AIF investiert in ein im Jahr 2019 neu erbautes Hotel in der Barbarossa-Stadt Kaiserslautern. Die Industrie- und Universitätsstadt zählt zu den stärksten Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Hotelbetreiberin ist die tristar GmbH, deren Portfolio derzeit 36 Hotels in Deutschland, Österreich und der Schweiz mit einer Kapazität von insgesamt 5.778 Zimmern. Als Franchisenehmerin betreibt die tristar GmbH das neu erbaute Gebäude des IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern unter der international bekannten Marke Holiday Inn Express.

Die Laufzeit des AIF endet planmäßig am 28.02.2037. Der Mietvertrag mit der Pächterin läuft bis 2041 – also über die Angebotslaufzeit hinaus – zuzüglich einer Verlängerungsoption von einmal fünf und im Anschluss nochmals 4,5 Jahren. Bei einer Mehrheit von 75 Prozent kann die Gesellschaftsversammlung auch eine Verlängerung der Angebotslaufzeit von zunächst zwei Jahren beschließen. Die Fortsetzung des Angebots kann im Anschluss wiederholt werden, die maximale Verlängerung beträgt aber insgesamt 7,5 Jahre. Über die Gesamtlaufzeit prognostiziert die Gesellschaft einen Rückfluss von insgesamt 178 Prozent vor Steuern. Die Mindestanlagesumme beträgt 20.000 Euro.