Herr Münzing, Sie haben bereits für 50 Millionen Euro Wohnimmobilien im Bestand eingekauft. Damit ist Ihr erster Fonds, der DFI Wohnen 1, an Standorten in Remscheid, Bochum, Gera und Berlin schon gut investiert. Warum haben Sie sich der Bestandswohnimmobilie verschrieben?


Mark Münzing: Aus Überzeugung. Ich komme aus der Projektentwicklung und verstehe auch was von den Bereichen Logistik, Büro und Einzelhandel. Ein Wohnimmobilienportfolio, das gut eingekauft ist, hat viele Bonitäten an den richtigen Standorten, das ist krisenresistent, denn „Gewohnt wird immer“.


Wo positionieren Sie Ihr Unternehmen im Wettbewerb?


Wir sind ein Start-up mit erfolgreicher Truppe, neu am Markt, neuer Marktname, nicht eingeführt und im Vergleich zu anderen Marktteilnehmern klein, auch mittelfristig werden wir nicht an die Großen rankommen. Wir wollen pro Jahr 50 Millionen Euro in geschlossene Fonds und 100 Millionen in einen offenen Spezial-AIF einwerben – damit positionieren wir uns als solides Fondsunternehmen im mittleren Bereich.


Hat die DFI Gruppe ein Alleinstellungsmerkmal?


Sie hat zwei. Erstens: Wir sind ein Team, das gemeinsam bereits seit über zehn Jahren gewachsen ist, eine Mannschaft, in der jeder Vertrauen in das eigene Können und in das der anderen Teammitglieder hat. Zweitens: unsere Einkaufskompetenz, die wir uns u. a. bei einem fondsauflegenden Immobilienhaus in Franken erworben haben. Mit einem der besten Einkaufsnetzwerke im Land, das hat sich schon ausgezahlt und wird sich weiterhin auszahlen.


Welche Bilanz ziehen Sie für die vergangenen zwölf Monate?


Eine rundherum positive. In einer wirtschaftlich schwierigen Phase konnten wir bereits über 100 Vertriebe/Vertriebspartner gewinnen. Aktuell haben sich 515 Anleger am DFI Wohnen 1 beteiligt und es wurden bisher 23 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben. Wir haben für 50 Millionen Euro (inkl. Erhaltungsaufwand) Wohnhäuser an attraktiven Standorten gekauft. Außerdem haben wir ein Team von zehn Personen in der KVG aufgebaut, alle Schlüsselpositionen sind doppelt besetzt.


Haben geschlossene Wohnimmobilienfonds eine Zukunft?


Unbedingt. Sie haben den Vorteil, dass man eine Wohnimmobilie während der sechs bis acht Jahre Fondslaufzeit in Ruhe entwickeln kann. Man kann sich um sie kümmern und sie am Ende gewinnbringend für die Anleger verkaufen.


Wie beschreiben Sie den DFI Wohnen 1 für einen Anleger?


Der Anleger investiert in einen sicheren Anlagemarkt: Wohnungsbestände auf mittlerem Mietpreisniveau. Mit einer Mannschaft, die in den letzten zehn Jahren einiges geleistet hat und viel vom Wohnimmobilienmarkt versteht. Der DFI Wohnen 1 ist ein richtig gutes Fondsprodukt, das aktuell 3 Prozent p. a. auszahlt, dies wird sukzessive auf Prozent p. a. ansteigen, mit der Aussicht auf fünf bis sechs Prozent p. a. bei Verkauf des Fonds.


Und wie charakterisieren Sie den DFI Wohnen 1 für einen Berater?


Für den Berater ist es ein sicheres Produkt, weil seine Anleger zufrieden sein werden.


Wir können mit Immobilien so umgehen, dass der Berater mit seinen Kunden auch zu späteren Zeitpunkten keine Probleme bekommen wird. Weil es mit dem Einkauf so schnell voran geht, fordern wir bei den Anlegern derzeit die gesamte Beteiligungssumme nicht in Raten, sondern auf einmal an.


Was hat Sie bei Auflage Ihres Fonds positiv überrascht?


Überrascht hat uns die durchweg konstruktive Zusammenarbeit mit den Behörden, insbesondere mit der BaFin. Wir hatten großen Respekt vor den Genehmigungsprozessen, aber die liefen dann sehr gut.


Die Unterstützung durch die finanzierenden Banken hat mich ebenfalls positiv überrascht. Von Anfang an haben wir umgehend parallel zum jeweiligen Einkauf finanziert, um die Feuerkraft des Einkaufs zu erhalten und uns einen günstigen Fremdkapitalzins zu sichern. Daher liegen wir gegenwärtig bei einem Bankzins von 1,6 Prozent p. a. bei 50 Millionen Euro investiertem Kapital. Das läuft also richtig gut.


Außerdem wurden Zusagen eingehalten: von Menschen, die ins Team kommen wollten und gekommen sind. Von Immobilienanbietern, deren Angebote verbindlich waren. Finanzierungszusagen wurden eingehalten. Das alles freut mich sehr.


Was stellt sich als schwierig dar?


Die Einwerbung des Eigenkapitals ist noch unzureichend, was nicht am Vertrieb liegt.


Sondern wichtige wirtschaftliche und gesamtgesellschaftliche Rahmenbedingungen wirken auf die Anleger ein, Investitionen werden verschoben, weil Verunsicherung herrscht.


Außerdem hat ein großer Player am Wohnimmobilienfondsmarkt seine Auszahlungen deutlich reduziert und das wirkt sich auch auf uns aus, es betrifft die ganze Branche. Wir sind jedoch zuversichtlich und setzen auf die kommenden vier Monate bis zur Fondsschließung.


Bitte antworten Sie kurz zu folgenden Stichpunkten:


Immobilienblase: Gibt es nicht. Ich sehe nur Preisübertreibungen an einzelnen Standorten. Die Nachfrage ist höher als das Angebot und es gibt kein überhöhtes Volumen an Hypothekendarlehen.


Zinsen: Hier muss ich doch etwas ausholen. Seit Jahresanfang gab es eine Steigerung um 300 Prozent. Wir kommen aus einem reinen Verkäufermarkt in einen jetzt ausgeglicheneren Markt. Weil sich die Lieferkettenprobleme entspannen und die höheren Energiekosten in die Inflationsrate eingepreist sein werden und weil sich andere EU-Mitgliedsländer auf Dauer keine hohen Zinsen leisten können, werden wir im nächsten Jahr wieder ein Absinken der Zinsen sehen.


Ich gehe davon aus, dass wir noch sechs bis zwölf Monate höhere Zinsen haben werden, danach sollten sie sich im Bereich von 1,75 bis 2,5 Prozent p. a. im Zehnjahresbereich stabilisieren.


Inflation: Diese ist aktuell mit 8,6 Prozent im Euroraum sehr hoch, auch das wird für sechs bis zwölf Monate wohl so bleiben. Viele Unternehmen produzieren derzeit auf Halde und nach Ende der Lieferkettenprobleme wird der Markt mit Waren geflutet, sodass die Preise, neben dann sinkenden Energiekosten, runtergehen werden. Das wird insgesamt die Inflation wieder auf ein erträgliches Maß reduzieren.


Wohnungsnot: Die gibt es ganz klar, nicht überall, sondern in Ballungszentren. Und vor allem im mittleren Mietpreissektor.


Welche Frage würden Sie sich selbst stellen?


Was für Erwartungen ich an das Umfeld unserer Arbeit habe.


Es braucht eine vernünftige Wohnungsbaupolitik: Neubau fördern, ein Miteinander der Politik und der Wohnungsbauunternehmen entwickeln, Grundstücke dann an Privatinvestoren abgeben, wenn es ein vernünftiges Modell gibt. So wie in Hamburg unter Scholz: 30 Prozent Förderung beim Neubau von Wohnungen für kleine und mittlere Einkommensbezieher bei 30-jähriger Laufzeit. Auf diese Weise hat man z. B. nach dem Hamburger Modell im Jahr 2020 11.200 Wohnungen fertiggestellt.


Außerdem sollte man die Gewerblichkeit bei der Einspeisung von Solarstrom abschaffen, um Investitionen in Photovoltaik attraktiver zu machen.


20.000 Vorschriften im Baubereich sind zu viel. Hier ist eine Vereinfachung dringend notwendig. Wenn Holland das schafft, dann müssen wir das auch können.


Darüber hinaus sollten Wohnberechtigungsscheine in regelmäßigen Abständen überprüft und die Wohnungen im Ergebnis denen zur Verfügung gestellt werden, die berechtigt sind.


Warum sollte man gerade jetzt, unter den gegenwärtigen Bedingungen, in den DFI Wohnen 1 investieren?


Weil man der Inflation einen Ertrag entgegensetzt. Mit der Rendite der Fondsbeteiligung wird der Inflation ein Teil ihres Schreckens genommen und am Ende der Fondslaufzeit gibt es ein Produkt, das im Wert gestiegen ist und die Substanz zu 100 Prozent erhalten hat. Denn Wohnen im mittleren Mietpreissegment im Fondsmantel dient dem Werterhalt und der Mehrung des Vermögens des Anlegers.


Welche der für den DFI Wohnen 1 erworbenen Immobilien ist Ihnen die liebste, Herr Münzing?



Immobilie Berlin Weißensee | Foto: © / DFI / Architekturfotografie Vincent Mosch


Ich habe eine leicht romantische Ader. Daher ist unser Einkauf in Berlin-Weißensee für den DFI Wohnen 1 aktuell mein Lieblingsobjekt: Gebaut um 1900, nahe des Weißen Sees, Cafés und Läden in der Umgebung, grün, innerstädtisch, urban – eine nette Gegend. Wenn ich mir was aussuchen könnte – natürlich in erster Linie unter Renditegesichtspunkten –, dann wäre es ein solches Haus.


Wir bedanken uns für das Gespräch.