Status quo bei offenen Immobilienfonds Krisenresistent und trotzdem gedämpfte Stimmung?

Die Vermietungsquote bei offenen Immobilienfonds ist auf Rekordniveau – das teilte kürzlich das Analysehaus Scope mit und berief sich auf eine veröffentlichte Studie aus eigenem Hause. Allerdings handelte es sich um Daten, welche zu Ende 2019 erhoben wurden. Covid-19 könnte die Lage verändern. Auch wenn dieser Sparte Krisenresistenz bescheinigt wurde, sei die Stimmung unter den Anbietern laut Scope nun gedämpft. Ulrich Steinmetz, Leiter der Retail-Immobilienfonds beim Vermögensverwalter DWS setzt auf aktives Management, um sich gegen die Auswirkungen der Krise zu stemmen: „Ein Management, welches sich täglich um die jeweiligen Immobilien in unseren Fonds kümmert, zahlt sich gerade jetzt aus.“ Angesichts der gegenwärtigen Situation müssten im Interesse der Anleger eine Vielzahl von individuellen Entscheidungen getroffen und Vereinbarungen abgeschlossen werden – insbesondere, wenn Mieter kurzfristig Schwierigkeiten hätten, so Steinmetz exklusiv zu FondsDISCOUNT.de.

Absinken der Vermietungsquoten und Renditeniveaus? 

Die Branchenstimmung habe sich eingetrübt, meint Scope. Nur noch zwei Drittel der befragten Anbieter hätten die Lage offener Immobilienfonds als gut bezeichnet. Im Jahr zuvor seien es noch 80 Prozent gewesen, welche die Lage als gut bzw. sehr gut eingeschätzt haben. Die Anbieter gingen zum einen von einer deutlichen Reduktion der Nettomittelzuflüsse aus: „Während in der Vorjahresumfrage fast 60 Prozent der Befragten mit deutlichen Netto-Zuflüssen für 2019 rechneten, sind es in der aktuellen Umfrage nur noch 17 Prozent. Ein Anbieter rechnet branchenweit sogar mit Netto-Abflüssen“, notieren die Analysten. Ein weiteres Manko seien die Vermietungsquoten. Zwar haben diese laut einer zuvor erschienenen Scope-Analyse noch zu Jahresbeginn auf Rekordniveau gelegen und seien in den vergangenen acht Jahren konstant angestiegen – nicht zuletzt wegen der hohen Nachfrage auf den europäischen Büromärkten. Doch die Hälfte der befragten Anbieter gehe aktuell von einer Reduktion aus, ein Viertel von einer Stagnation.

Bereits in diesem Jahr könnte auch das Renditeniveau absinken. Zwei Dritte der Befragten würden davon ausgehen, dass sich die Performance-Werte zwischen 2,0 und 2,5 Prozent bewegen. Die Ratingagentur macht dazu einen Vergleich: „Die durchschnittliche Rendite der von Scope bewerteten offenen Immobilienpublikumsfonds betrug im vergangenen Jahr 3,1 Prozent p.a.“ Scope rechne auch selbst mit sinkenden Renditen und prognostiziert Werte zwischen 1,5 Prozent und 2,0 Prozent. „Zahlreiche Mieter streben Nachverhandlungen im Zuge der Covid-19-Krise an und setzen Mietpreissenkungen – vor allem im stationären Einzelhandel – durch“, so das in Berlin ansässige Analysehaus. Dies hätte Auswirkungen auf die Einnahmen und längerfristig auch auf die Bewertung der Objekte.

DWS mit Perspektiven

Ulrich Steinmetz von der DWS (Bild links) ist nach wie vor positiv gestimmt: „In unseren offenen Immobilienpublikumsfonds Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global verzeichnen wir nach wie vor positive Nettomittelzuflüsse, wenngleich diese im Zuge der Corona-Pandemie auf ein niedrigeres Niveau gesunken sind.“ Generell seien keine deutlich erhöhten Rückgabewünsche erkennbar. Steinmetz weist zudem auf den lokalen Bezug der DWS-Immobilienfonds hin: „Zugute kommt allen Beteiligten hierbei, dass wir in unserem Asset Management lokal aufgestellt sind und vor Ort immer nah an den Objekten und den Mietern sind.“ Festzuhalten sei zudem, dass der Frankfurter Vermögensverwalter selbst in der aktuellen Phase auch Neuvermietungen hätte vornehmen können.

Doch auch die DWS muss abwarten und schauen, wie sich die Dinge entwickeln. Hinsichtlich des Shoppings Center „Diagonal Mar“ in Barcelona – eines der größten Positionen im Grundbesitz Europa – meint Ulrich Steinmetz: „Dieses Objekt ist erst seit Montag, 8. Juni, wieder geöffnet, daher muss noch abgewartet werden, wie die Umsätze der Mieter und die Besucherfrequenz sich entwickeln. Unabhängig von einzelnen Korrekturen dieser Sparte sei Steinmetz jedoch langfristig unverändert von der Attraktivität offener Immobilienfonds überzeugt.

Verfügbare offene Immobilienfonds der DWS

Grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008)

Portfoliomanagerin Anke Weinreich, die seit gut zwei Jahren den Traditionsfond lenkt, investiert in europäische Gewerbe-Immobilien der Sektoren Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und in Wohnimmobilien. Zudem erwirbt Weinreich auch Immobilien-Projektentwicklungen. Im Fokus stehen langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Das Immobilienportfolio soll hinsichtlich der Standorte, Gebäude, Mieterstrukturen und Mietvertragslaufzeiten eine ausgewogene Mischung aufweisen. Der größte Teil des Bestandes befindet sich aktuell in Großbritannien. Zu den Top-Positionen in dem vor fast 50 Jahren aufgelegten Fonds gehören ein Einkaufszentrum in Barcelona, ein Wohn- und Geschäftshaus in London sowie ein Kultur- und Geschäftshaus im polnischen Posen.

Grundbesitz Global (ISIN: DE0009807057)

Büro-, Gastronomie- und Industrie-Immobilien stehen im Anlagefokus von Portfoliomanager Christian Becker. Er investiert weltweit, legt den Schwerpunkt aber auf die USA. Die Objekte mit ausgewogenem Mietermix sollen sich in guten Lagen etablierter Immobilienmärkte befinden. Becker strebt eine Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an. Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Größte Positionen sind ein Einkaufszentrum in Sunnyvale/Kalifornien, ein Bürokomplex in Finnland sowie ein Shoppingcenter in Dublin.

Wertentwicklung (Fünf-Jahreszeitraum)