Das Segment des Einzelhandels – viertgrößtes Anlagesegment im Immobilienbereich – hat mit der Konkurrenz durch den Onlinehandel zu kämpfen. Verstärkt wurde der Trend durch die Corona-Pandemie. Allerdings muss man den Sektor sehr differenziert betrachten. Denn beispielsweise während stationäre Baumärkte sowie Händler im Textilsektor mit schwindenden Kundenzahlen zu kämpfen hatten, kam der Lebensmitteleinzelhandel – insbesondere die Nahversorger – als systemrelevanter Bereich gut durch die Krise.


Im Zeitraum von 2009 bis 2020 konnte der Umsatz des stationären Lebensmitteleinzelhandels um rund 61 Milliarden Euro zulegen – ein ähnliches Wachstum, wie es beim Nonfood-Onlinehandel zu beobachten war, der für seine Wachstumsstärke bekannt ist. Seitdem konnte die stationäre Lebensmittelbranche einen weiteren Anstieg des Umsatzes verbuchen: Laut Statista lag er im Jahr 2021 bei 149 Milliarden Euro. Auch die Dr. Peters Group, die mit ihrem Alternativen Investmentfonds Immobilienportfolio Deutschland I in Lebensmitteleinzelhändler sowie Nahversorger investiert, konnte in diesem Umfeld bereits die Ergebnisprognose für den AIF erhöhen. Statt den prospektierten 145 Prozent Gesamtmittelrückführung liege die Prognose derzeit bei 153 Prozent. Die Gesellschaft geht davon aus, dass diese noch weiter steigen wird. Wie es in einer Pressemitteilung der Dr. Peters Group hieß: „In einem konservativen Szenario wirkt sich allein die Steigerung der durchschnittlichen Inflation von 1,5 auf 2,0 Prozent pro Jahr positiv auf die Fondsperformance aus. Aktuellen Prognosen zufolge erhöht sich in diesem Szenario der Gesamtmittelrückfluss an die Anleger von knapp 153 auf knapp 158 Prozent. Unter der Prämisse von jährlich 3,0 Prozent Inflation klettert das kalkulierte Gesamtergebnis sogar auf 167,5 Prozent.“


In den vergangenen Jahren konnte man im Lebensmitteleinzelhandel einen Strukturwandel beobachten: Die Konsumenten legten beim Lebensmittelkauf immer mehr Wert auf Faktoren wie Qualität, Regionalität und Nachhaltigkeit. Wie sich dieser Trend angesichts steigender Inflationszahlen, die mit realem Wertverlust einhergehen, entwickelt, bleibt abzuwarten. Zuletzt aber zeigte sich trotz sinkendem Konsumklimaindex ein positiver Monatstrend. So freuten sich verschiedenen Vertriebsschienen des Lebensmitteleinzelhandels im Juni 2022 über ein Umsatzplus von zwei Prozent – im Juli 2022 waren es sogar drei Prozent, wie die GfK-Kaufkraftstudie herausfand.


Herausforderung Nachhaltigkeit


Einhergehend mit dem größeren Fokus auf Wertigkeit konnte man in der Entwicklung der Nahversorger- und Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien eine Verschiebung zu luftigen, offenen Raumkonzepten beobachten – es wurde also viel neu gebaut. Der Fokus auf Neubauten wiederum wurde ebenso vom Nachhaltigkeitsdialog getrieben. Um bestimmten Nachhaltigkeitsstandards zu genügen, ist es oftmals leichter, eine neue Immobilie zu errichten als eine Bestandsimmobilie umzurüsten. Ausgeklammert wurde dabei die Frage, wie nachhaltig es tatsächlich sein kann, ein Gebäude abzureißen, um dann auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein „CO2-neutrales“ Gebäude neu zu bauen. Eine Mitschuld tragen hier Regelwerke wie die Offenlegungsverordnung. Diese berücksichtigen nämlich bisher die sogenannte „graue Energie“ nicht.


Was ist graue Energie? Graue Energie ist die Energie, die für den gesamten Lebenszyklus von Baumaterialien – von der Herstellung über den Betrieb bis hin zur Entsorgung – sowie für den Bau an sich verwendet wird. Die Offenlegungsverordnung der EU berücksichtigt diese in ihren Kriterien zur Feststellung der Nachhaltigkeit von Immobilien nicht. Stattdessen bezieht sich das Nachhaltigkeitsverständnis ausschließlich auf den Energieverbrauch der fertigen Immobilie. Langfristig betrachtet ist es aber nachhaltiger, Bestandsimmobilien zu sanieren als neu zu bauen – insbesondere, wenn für den Neubau eine Bestandsimmobilie abgerissen werden muss.


Nils Hübener, Geschäftsführer der Dr. Peters Group, äußerte sich zu diesem Thema in einem Expertengespräch mit Scope: „Bei allem, was neu dazukommt, muss man auf ESG achten. Bisher war es auch eine Frage der Verfügbarkeit. Das hat nach vorn eine große Wichtigkeit. Aber noch wichtiger ist: Mit dem Bestand muss anders gearbeitet werden. Man kann nicht im gleichen Maße Standorte aufgeben und auf der anderen Straßenseite neu aufbauen. Das ist eine Herausforderung für die gesamte Baubranche. Aber: ESG-Nachrüstungen sind auch im Bestand möglich!“


Man müsse Konzepte entwickeln, die auf die Bestandsimmobilien zugeschnitten sind. Eine Frage sei beispielsweise, wie man mit eher neueren Bestandsimmobilien umgehe, die über hohe, luftige Decken verfügen – eine energietechnische Herausforderung. „Die Energiekostenfrage und alles rund um Genehmigungen waren in der Vergangenheit nicht so präsent, aber das wird kommen“, ist er sich sicher – und bezieht sich damit auf die aktuelle Energiekrise. Weiterhin müsse man Konzepte finden, wie man auch Gebäude mit anderen Raumvolumina für die Kunden attraktiv mache.


Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland I


Wie Dr. Peters kürzlich verkündete, steht das aktuelle Angebot Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland I voraussichtlich nur noch bis Mitte Dezember zur Zeichnung zur Verfügung. In der Unternehmensmitteilung heißt es: „Die Nachfrage nach diesem Fonds ist aktuell hoch, sodass mittlerweile bereits rund zwei Drittel des gesamten Fondsvolumens platziert worden sind. Von dem noch übrigen Drittel ist zudem ein Großteil mit Kontingentzusagen hinterlegt. Wir läuten daher heute offiziell den Schlussspurt ein.“


Der AIF konnte insgesamt schon drei Nahversorgungsimmobilien anbinden – zu sehr guten Konditionen, wie die Gesellschaft mitteilt. Alle drei Objekte überzeugen mit einer guten Mikrolage und namhaften und bonitätsstarken Ankermietern, die sich alle drei unter den Top Ten der Lebensmittelmärkte in Deutschland nach Brutto-Umsatzzahlen (Stand 2021) befinden. Wie die Gesellschaft mitteilt, befinden sich derzeit weitere Objekte in der Ankaufsprüfung.


Beim ersten Investitionsobjekt handelt es sich um ein Nahversorgungszentrum im nordrheinwestfälischen Bestwig. Neben dem Ankermieter Rewe sind dort auch CenterShop, TEDi, KiK und die Sparkasse Hochsauerland eingemietet. Der Kaufpreis betrug rund 11,3 Millionen Euro (Einkaufsfaktor: 17,7-fach).


Als zweites Objekt wurde ein Lebensmitteldiscounter mit rund 1.137 Quadratmetern Verkaufsfläche in Wietzendorf in der Lüneburger Heide, Niedersachsen. Die Immobilie ist langfristig an den Markendiscounter Netto vermietet. Mit einem Einkaufspreis von rund 4,14 Millionen Euro und einem 18,1-fachen Einkaufsfaktor konnte Dr. Peters auch diese Immobilie zu attraktiven Konditionen erstehen.


Das jüngste Investitionsobjekt besteht aus einem Discount-Supermarkt (Ankermieter: LIDL) und einem Getränkefachmarkt, der an HOL’AB! vermietet ist. Die Immobilie liegt im niedersächsischen Thedinghausen. Die Verkaufsfläche liegt bei insgesamt rund 1.444 Quadratmetern. Dieses Objekt konnte Dr. Peters zu einem Kaufpreis von rund 3,57 Millionen Euro ankaufen (Einkaufsfaktor: 16,3-fach).


Interessierte Anleger können sich ab einer Mindestanlagesumme in Höhe von 5.000 Euro an dem Angebot beteiligen. Die Laufzeit endet planmäßig am 31.12.2033.