Habona Invest wurde 2009 gegründet und ist eine inhabergeführte, auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierte Unternehmensgruppe mit Sitz in Frankfurt (Main) und Niederlassung in Hamburg. Derzeit befinden sich über 180 Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt etwa 850 Millionen Euro im Bestand.


Zum Habona Universum gehören im Bereich der geschlossenen Fonds sieben Lebensmitteleinzelhandels- und ein Kita-Fonds, in die insgesamt mehr als 10.000 Privatanleger investiert haben. Darüber hinaus bietet die Gesellschaft offene Publikums- und Spezialfonds mit dem Schwerpunkt Nahversorgungsimmobilien. Mit Pareus Resort Caorle besitzt Habona zudem 58 Ferienwohnungen, die zum Kauf und zur Vermietung bereitstehen.


Die Habona-Gründungsidee war und bleibt der Fokus auf konjunkturunabhängige Investments, die auch im Zeitalter von Krisen, Pandemien, Strukturwandel, Inflation und Megatrends nicht an Bedeutung verlieren.


Im neuesten Report 2023/24 berichtet das Unternehmen über folgende Entwicklungen und leitet daraus bedeutende Erkenntnisse ab. 


1. Megatrends führen zu Umbrüchen


Unsere Gesellschaft und Wirtschaft verändern sich permanent. Trends wie die Digitalisierung, der demografische Wandel, Homeoffice, stark steigende Wohnungsmieten in Großstädten und die Individualisierung verändern unser Nachfrageverhalten in Bezug auf das Wohnen, Einkaufen und unsere soziale Interaktion.


Somit besteht in vielen Fällen nicht mehr die Notwendigkeit, in Großstädte zu wohnen und zu arbeiten. Aus diesem Grund ziehen immer mehr Menschen in die Rand- und ländlichen Gebiete, was den Trend zur Dezentralisierung verstärkt. Somit kommt es zu einer Konsumverlagerung aus den Großstädten in die dezentralen Räume und aufgrund der Bequemlichkeit und Kostenvorteile in das Internet (E-Commerce). Zeitgleich verstetigt sich der Trend zur Individualisierung, was sich in einer persönlichen Ausdrucksweise in Bezug auf Kleidung, Musik, Ernährung und Lebensstil äußert.


Ein weiterer Megatrend ist der demografische Wandel. So geht die Researchabteilung der Deutschen Bank davon aus, dass die Bevölkerung in Deutschland bis zum Jahr 2025 auf etwa 86 Mio. Einwohner wächst und gleichzeitig altert. Schon heute zählen etwa 20 Prozent der Bevölkerung zur Gruppe der Menschen, die 67 Jahre oder älter sind. Bis 2050 könnten es nach Destatis-Vorausberechnungen bereits 26 Prozent sein. Diese Entwicklung führt zu einer wachsenden Nachfrage nach altersgerechten, barrierearmen Wohnungen, entsprechenden Konsumprodukten als auch ambulanten Pflegeangeboten. Die durchschnittliche Lebenserwartung steigt weltweit und mit ihr der Anteil der Mittelschicht. Somit ist auch zukünftig mit einem wachsenden Bedarf an Gütern des täglichen Bedarfs zu rechnen.


Weitere langfristige Trends bilden nachhaltige Produkte und die Digitalisierung. Auch aufgrund verschärfter politischer Rahmenbedingungen werden Waren und Dienstleistungen mit einem hohen CO2-Fußabdruck zukünftig teurer, wodurch sie an Bedeutung verlieren. Die zunehmende Digitalisierung ermöglicht beispielsweise selbstfahrende Autos und die Entwicklung der künstlichen Intelligenz. Dank Laptops, Smartphones und Internet verlagert sich darüber hinaus die Arbeits- und Freizeitgestaltung zunehmend in die digitale Welt.


Diese Entwicklungen beflügeln den E-Commerce und führen in den Innenstädten zu Veränderungen. So ist die Kaufkraft im stationären Fashion-Einzelhandel zwischen 2008 und 2022 um 71,3 Prozent gesunken, während sie im Vor-Ort-Lebensmittelhandel um 42,1 Prozent gestiegen ist. Der boomende Onlinehandel resultiert zudem in einem höheren Bedarf an Logistikimmobilien. Dieser Trend zeigt sich auch in der Zunahme des Anteils von Logistik- am gesamten Immobilien-Transaktionsvolumen, der allein zwischen 2021 und 2022 von neun auf 14 Prozent zugelegt hat. 


Parallel zur Alltagsverlagerung in das Internet wächst das Sicherheitsbedürfnis, was zu stark steigenden Cybersecurity-Software-Umsätzen führt. Diese Entwicklung bildet einen weiteren Megatrend.


2. Nahversorgungsimmobilien und krisenfeste Investments bleiben gefragt


Mit der hohen Inflation und den anziehenden Zinsen hat sich das Marktumfeld für viele Investments verschlechtert. Zeitgleich führen geopolitische Konflikte zu steigenden Energiekosten, Mieten und vermehrtem Protektionismus. Hinzu kommt, dass der Wettbewerb um knappe Rohstoffe und das Bestreben, die CO2-Emissionen zu reduzieren, nach Habona wahrscheinlich auch zukünftig für hohe Zinsen sorgt.


Doch auch diese Entwicklungen ändern wenig an den grundlegenden Bedürfnissen der Menschen. Dazu gehört beispielsweise der Lebensmittelkonsum, sodass entsprechende Nahversorgungsimmobilien auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten weiterhin benötigt und alternativlos bleiben. Sie werden von bekannten Lebensmittel-Einzelhandelsketten wie beispielsweise Edeka oder REWE gemietet und zählen zu den krisenresilienten Investments.


„Mit Nahversorgungsimmobilien investiert man in die Grundversorgung der Menschen. Die Immobilie ist dabei immer Mittel zum Zweck, niemals Selbstzweck. Das sollte für alle Investments gelten.“, so der Habona Invest Consulting-Geschäftsführer Manuel Jahn.


Zu den weiteren wichtigen Bereichen der Daseinsvorsorge zählen die soziale Sicherung und Infrastruktur, für die Sozialwohnungen, Kindergärten, Ärztehäuser und Datenzentren benötigt werden. Einnahmen aus deren Vermietung unterliegen zudem einer geringen Ausfallwahrscheinlichkeit. Der Bedarf nach entsprechenden Immobilien bleibt somit hoch, sodass die Preise selbst bei steigenden Zinsen weiter zulegen könnten. Die Zinswende führt ebenfalls dazu, dass Sektoren mit einem realwirtschaftlichen Nutzen an Bedeutung gewinnen, wovon Lebensmittel- und Drogeriemarkt-Immobilien profitieren.


Trotz des Trends zum Onlinehandel werden Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs nach wie vor hauptsächlich im stationären Handel gekauft, wovon die Habona Nahversorgungsimmobilien wahrscheinlich auch zukünftig profitieren. Durch eine Streuung über verschiedene Objekte, Betreiber und Standorte sinken die Investitionsrisiken zusätzlich.   


Zu den krisenfesten Investments zählt die Gesellschaft auch Kindertagesstätten, wofür sie einen entsprechenden geschlossenen Fonds platziert hat, der von vollindexierten Mietverträgen mit Laufzeiten von 20 und mehr Jahren profitiert. Sie bleiben neben Sozialimmobilien und Infrastrukturprojekten ausschüttungsstark und weisen ungeachtet der Konjunkturphase eine hohe Wertstabilität auf.  


Während Standardbüros, Warenhäuser und Shoppingzentren in Großstädten an Nachfrage einbüßen, verschiebt sich zusätzlich die Aufmerksamkeit in Richtung der Assetklassen mit dezentraler Lage wie Nahversorgungs- und Logistikimmobilien.


3. Welche Branchen vom Wandel profitieren


Der Habona-Report unterscheidet zwischen zyklischen und nicht zyklischen Wirtschaftsbereichen. Während Zykliker sehr krisenanfällig sind und hohe Gewinn- als auch Nachfrageschwankungen aufweisen, entwickeln sich die sogenannten Dauerinvestments meist stabil. Dazu zählen alle Segmente, die grundlegende Bedürfnisse wie Nahrungsmittel, Gesundheit und Wellness, Wohnen und Mobilität, Wasser- und Energieversorgung, Absicherung und Vorsorge sowie Freizeit und Erholung befriedigen. Diese Bereiche profitieren auch während tiefgreifender Transformationsphasen und Krisen.


Erneuerbare Energien bieten infolge der verschärften CO2-Emissionsvorschriften weiterhin großes Wachstumspotenzial.


Die aufstrebende Mittelschicht führt insbesondere in Asien zu einem Versicherungsboom. So geht Allianz Research bis zum Jahr 2032 von einem weltweiten Prämienzuwachs um 2,5 Billionen Euro und in Asien (ohne Japan und China) von Wachstumsraten von jährlich etwa acht Prozent aus.


Aufgrund der zunehmenden Sicherheitsbedürfnisse rechnet Habona im Homesecurity-Markt bis 2030 mit jährlichen Wachstumsraten von 8,6 Prozent. Noch stärker könnten die Märkte für Smarthome-Systeme und Cybersicherheit mit annualisierten Steigerungsraten von 12,4 Prozent beziehungsweise 13,8 Prozent zulegen.


Für den Freizeitbereich, zu dem die sozialen Medien, Videospiele, Streamingdienste und Unterhaltungsangebote gehören, gehen Schätzungen von jährlichen Steigerungen von etwa 4,6 Prozent aus, wobei Videospiele mit 8,7 Prozent annualisiertem Zuwachs herausstechen.


Habona rechnet nach der Corona-Pandemie zudem mit einem weiteren Boom des Reise- und Tourismus-Sektors. Allein 2022 stiegen die weltweiten Umsätze gegenüber dem Vorjahr um 17 Prozent auf 937 Milliarden Euro. Das Unternehmen bietet deshalb auch die Möglichkeit, in Ferienwohnungen zu investieren.  


Anleger, die auf die Nahversorgungsstrategie von Habona setzen möchten, können sich hier für den Platzierungsstart des nächsten Beteiligungsangebots vormerken lassen.