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Foto: © / Dr. Peters
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Erstes Objekt: Nahversorgungszentrum zum 14,60-fachen Kaufpreisfaktor
Hauptmieter: REWE und ALDI Nord
Eckdaten zum Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland II
In einer Zeit, in der sich die Immobilienmärkte weltweit wandeln und viele traditionelle Anlagestrategien infrage gestellt werden, hat sich eine Kategorie historisch als bemerkenswert stabil und krisenresistent bewiesen: Nahversorgungsimmobilien. Denn Nahversorger wie beispielsweise Lebensmittelhändler, Discounter und Drogerien decken den Grundbedarf der Menschen ab und erleben somit auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten in der Regel eine hohe Nachfrage.
Der Alternative Investmentfonds (AIF) Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland II setzt auf genau dieses Segment: Er investiert in deutsche Nahversorgungsimmobilien, die sich als besonders stabil und wertbeständig erwiesen haben – damit will Dr. Peters eine langfristige Planungssicherheit ermöglichen.
Erstes Objekt: Nahversorgungszentrum zum 14,60-fachen Kaufpreisfaktor
Kürzlich verkündete Dr. Peters den Ankauf des ersten Objekts für das Immobilienportfolio Deutschland II. Es handelt sich dabei um ein Nahversorgungszentrum in der nordrhein-westfälischen Stadt Beckum. Das Objekt besteht aus mehreren Gebäuden mit einer Gesamtmietfläche von etwa 7.526 Quadratmetern. Der Kaufpreis lag bei insgesamt elf Millionen Euro – das entspricht einem Quadratmeterpreis von ca. 1.459,66 Euro. Mit der anfänglichen Jahresnettomiete von 753.556 Euro ergibt sich ein etwa 14,60-facher Kaufpreisfaktor.
Hauptmieter: REWE und ALDI Nord
Hauptmieter sind der Vollsortimenter REWE und der Lebensmitteldiscounter ALDI Süd. Daneben sind weitere Flächen an tedox – einen Heimwerkermarkt – sowie diverse kleine lokale Einzelhändler vermietet. Insgesamt beträgt die Vermietungsquote derzeit 94,6 Prozent. Etwa 500 Quadratmeter der Fläche stehen momentan leer – ein Umstand, den Dr. Peters als Chance auf weitere bisher nicht einkalkulierte Beträge versteht.
Sowohl ALDI Nord – seit 2000 am Standort – als auch tedox haben vor zwei Jahren einen neuen Zehn-Jahresmietvertrag unterschrieben und sind somit mindestens bis 2032 Mieter. Rewe, seit 2007 Mieter am Standort, hat zuletzt im vergangenen Jahr einen weiteren fünfjährigen Mietvertrag bis 2028 unterschrieben. In allen Verträgen finden sich weitere Verlängerungsoptionen seitens der Mieter. Da die verbleibende Dauer des Mietvertrags mit REWE nur noch vier Jahre beträgt, hat Dr. Peters bereits Maßnahmen einkalkuliert, die eine Verlängerung des Mietvertrags begünstigen sollen: Im Jahr 2028 sollen Instandsetzungsarbeiten für diese Mietfläche durchgeführt werden. Sanierungs- bzw. Entsprechende Modernisierungs- und Erweiterungsarbeiten der Mietflächen von ALDI Nord und tedox wurden bereits im Jahr 2022 abgeschlossen.
Eine Indexierung der Mietverträge soll dafür sorgen, dass eine Wertsicherung gegeben ist. Die Mietpreisindexierung orientiert sich an einem offiziellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes.
Dr. Peters weist aber auch darauf hin, dass ein Risiko besteht, dass Mietzahlungen bestehender Verträge bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter geringer sind oder vollständig ausfallen. Auch kann es passieren, dass Anschlussmieten nicht das einkalkulierte Niveau erreichen.
Lage und Wettbewerbssituation
Beckum ist eine nordrhein-westfälische Stadt, die etwa 40 Kilometer südöstlich und 50 Kilometer nordöstlich von Dortmund gelegen ist. Sie befindet sich in der Nähe zu den Autobahnen A1, A2 und A44 sowie zu den Bundesstraßen B475 und B85 und ist somit gut an das regionale sowie überregionale Verkehrsnetz angebunden. Als wirtschaftlicher Standort widmet sich Beckum einer Vielfalt an Sektoren. Insbesondere mittelständische Unternehmen, die laut Dr. Peters „erfolgreich innovative Produkte und Dienstleistungen für lokale und internationale Märkte anbieten“, tragen zur Arbeitsmarktinfrastruktur der Stadt bei.
Das Anlageobjekt befindet sich etwa 1,5 Kilometer entfernt vom Stadtzentrum am südwestlichen Stadtrand von Beckum, der sich durch eine Vielzahl an Grünflächen, Spielplätzen und Hotels auszeichnet. Ebenfalls dort angesiedelt sind das Amtsgericht Beckum sowie mehrere Bildungs- und Betreuungseinrichtungen. Die Umgebung ist überwiegend geprägt von Wohngebäuden, aber auch einige Gewerbe- und Industriegebäude finden sich in der Nachbarschaft. Eine Bushaltestelle, die unmittelbar an das Nahversorgungszentrum angrenzt, bindet dieses an den Nahverkehr an. „Laut einem externen Gutachten“, so Dr. Peters, „wird die Mikrolage für die vorliegende Nutzung insgesamt als sehr gut beurteilt“.
In unmittelbarer Nähe zum Objekt befinden sich nur wenige Wettbewerber. Ein weiteres Nahversorgerzentrum liegt etwa acht Kilometer entfernt im Norden der Stadt, in der Innenstadt sowie im etwa zwei Kilometer entfernten nördlichen Neubeckum gibt es eine Reihe an regionalen Baufachmärkten sowie Lebensmittelgeschäfte wie EDEKA, Lidl und ALDI.
Eckdaten zum Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland II
Die Anlagestrategie des AIF setzt auf unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen an Objektgesellschaften mit Schwerpunkt auf Nahversorgungsimmobilien. Die Laufzeit beträgt planmäßig 13 Jahre. Dr. Peters prognostiziert für den AIF Gesamtmittelrückflüsse in Höhe von 165,2 Prozent. Zu beachten ist: Prognosen sind keine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.
