Interview zum hausInvest „Rentierliche Immobilien lassen sich auch aktuell noch finden“

FondsDISCOUNT.de: Herr Schüttauf, nachdem es an den Börsen jetzt wieder etwas volatiler geworden ist: Inwiefern können offene Immobilienfonds in solchen Phasen ihre Stärken ausspielen bzw. anders gefragt: Ist jetzt (noch) ein guter Zeitpunkt, sich einen Immobilienfonds ins Depot zu holen?

Mario Schüttauf: Definitiv. Ich würde sogar so weit gehen und sagen, dass die von Ihnen angesprochene Volatilität auch auf andere Anlageklassen wie Anleihen und sicherlich auch Immobilien zutrifft. Zur Gefahr werden volatile Märkte für offene Immobilienfonds jedoch erst dann, wenn sie aufgrund von Mittelabzügen ihrerseits gezwungen werden, Immobilien zu wenig attraktiven Preisen zu verkaufen. Diese Gefahr wurde mit der sinnvollen Einführung einer einjährigen Rückgabefrist deutlich reduziert.

Grundsätzlich gilt: Entscheidend für offene Immobilienfonds sind angesichts des sehr langfristigen Anlagehorizontes weniger kurzfristige Bewertungsgewinne, sondern vielmehr die langfristig erzielbaren Mieten. Und angesichts der geringen Leerstände und im Durchschnitt langen Mietvertragsrestlaufzeiten bieten die meisten offenen Immobilienfonds – jedenfalls der hausInvest – genau diese sicheren, auf den Mieteinkommen basierenden, Renditen. Also: Wer nicht mit volatilen Preisniveaus spekulieren möchte, sondern stabile und nachhaltige Renditen sucht, für den sind gerade jetzt offene Immobilienfonds eine der wenigen vernünftigen Möglichkeiten.

Als grobe Richtschnur: Welchen Anteil sollten Immobilien bzw. Immobilienfonds in einem diversifizierten Portfolio haben?

Je nach Anlagestrategie sollten es schon 10 bis 15 Prozent sein.

Sie managen einen der dienstältesten Immobilienfonds Deutschlands, Ihr hausInvest (ISIN: DE0009807016) erwirtschaftete seit seiner Auflage im Jahr 1972 kontinuierliche Wertzuwächse. Was ist das Geheimnis Ihres Erfolgs?

Der Erfolg des hausInvest lässt sich anhand von zwei Grundsätzen erklären. Erstens halten wir uns an die bewährte Immobilienweisheit: Lage, Lage, Lage. Vereinfacht gesagt: Egal wie sich die Wirtschaft entwickelt, für eine Immobilie in einer zentralen Lage in einer funktionierenden Großstadt wird sich immer ein wirtschaftlich attraktives Konzept finden lassen. Und zweitens, müssen wir, um das Potenzial einer Immobilie voll ausschöpfen zu können, als Assetmanager bereit sein, die Bedürfnisse der Nutzer zu antizipieren und auf diese flexibel einzugehen.

Nun sind die Immobilienmärkte ja vor allem in den Metropolen heiß gelaufen. Wie finden Sie noch Objekte zu annehmbaren Preisen für Ihr Portfolio?

Rentierliche Objekte lassen sich auch aktuell noch finden – selbst in guten Lagen in den Metropolen. Entscheidend dafür ist, dass man nicht nur sehr gut am Markt vernetzt und bekannt ist, sondern sich auch über andere Faktoren als die Zahlungsbereitschaft von anderen Investoren absetzt und auch bereit ist, neue Wege zu gehen.

Ein Beispiel, wie wir uns gegen andere Investoren durchsetzen können, ist die Frankfurter Projektentwicklung Omniturm, die wir im September erworben haben. Es gab ein Bieterverfahren, in dem der hausInvest schlussendlich erfolgreich war – aber nicht indem wir einfach den höchsten Preis geboten haben. Neben unserem erfahrenen Transaktionsteam hat uns vor allem unsere Liquidität geholfen. Sie hat ermöglicht, dass wir die Transaktion in kürzester Zeit und mit höchster Verlässlichkeit für den Verkäufer umsetzen konnten.

Ein anderes Beispiel, dieses mit Blick auf die erwähnten neuen Wege, die zu beschreiten sind, ist der Münchner Gewerbepark Visio, den wir Anfang 2018 für den hausInvest erworben haben. Als gemischt-genutzter Gewerbepark inklusive Logistiknutzung ist der Park eigentlich kein typisches Objekt für den hausInvest. Mittelfristig bietet der VISIO eine stabile Mietrendite. Überzeugt hat uns der Park jedoch aufgrund seiner Lage: 44.000 Quadratmeter gut angebundener Grundstücksfläche mitten in München. Das bedeutet, dass sich uns nach Ablauf der Mietverträge Mitte des kommenden Jahrzehnts entweder ein deutliches Mietsteigerungspotenzial oder aber die Möglichkeit einer Neuentwicklung des Areals bietet. Möglich war dem hausInvest dieses Investment nur aufgrund seines sehr langfristigen Horizontes.

Wie Ihre Gesellschaft jüngst mitgeteilt hat, arbeiten Sie künftig mit Wertgrund zusammen, um den Wohnimmobilien-Anteil im hausInvest zu erhöhen. Wie kam es zu dieser Entscheidung und was versprechen Sie sich von dieser Anlagestrategie?

Damit der hausInvest auch noch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten zu den nachgefragten Spitzenprodukten zählt, überprüfen wir als verantwortungsbewusster Assetmanager ständig unsere Anlagestrategie und optimieren sie wenn bzw. wo es nötig ist. In diesem Zusammenhang haben wir uns ob und in welchem Maße eine Ausdehnung des Investitionsspektrums auf bezahlbaren Wohnraum sinnvoll ist. Dies insbesondere vor dem Hintergrund des weiterhin angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland und der aktuellen gesellschaftlichen Diskussion dazu. Wir sind zu der Überzeugung gelangt, dass Wohnimmobilien eine hoch interessante und stabile Anlageklasse sind und sehr gut geeignet, das Portfolio des hausInvest weiter zu diversifizieren.

Daher werden wir in den nächsten Jahren rund zwei Milliarden Euro in große Neubau-Wohnprojekte investieren, um bezahlbaren Wohnraum in deutschen Ballungsgebieten zu schaffen. So werden wir Menschen mit überschaubaren Einkommen - wie zum Beispiel jungen Familien, Senioren und Studenten – ermöglichen, weiterhin in ihrem gewohnten Umfeld in der Stadt zu leben und zu arbeiten. Mit der Wertgrund Immobilien AG haben wir einen erfahrenen Wohnspezialisten an unserer Seite, der uns bei diesem Vorhaben unterstützen wird. Unsere Anleger profitieren dabei von deren Erfahrung und Marktzugang und andererseits von der gewohnten Qualität unseres Fondsmanagements.

Aufgrund des starken Zulaufs mussten zahlreiche Ihrer Kollegen den Anteilsverkauf ihrer Immobilienfonds reglementieren. Wie gestalten sich die Mittelzuflüsse im hausInvest und planen Sie ggf. ebenfalls einen Ausgabestopp?

2018 konnten wir einen Mittelzufluss von etwa 900 Millionen Euro verzeichnen. Wir freuen uns sehr über das ungebrochene Vertrauen in den hausInvest und planen keinen Annahmestopp. Die über die Mittelzuflüsse gewonnene Liquidität ermöglicht zum einen den kurzfristigen Abschluss von Transaktionen, da aufwendige Bankgespräche über Finanzierungen vermieden werden können. Diese Geschwindigkeit ist ein entscheidender Vorteil im Wettbewerb um die attraktivsten Gebäude, wie sich beispielsweise bei dem Erwerb des Frankfurter Omniturms im September gezeigt hat. Zum anderen erlaubt uns unsere Liquidität die erwähnten antizyklischen Ankäufe von attraktiven Objekten bei kurzfristigen Preiseinbrüchen an den Immobilienmärkten.

Neuzuflüsse haben zudem eine andere Qualität, da sie unter Maßgabe des KAGB geschehen und somit eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Rückgabefrist von einem Jahr vorsehen. Diese Mittel sind somit weniger volatil und bieten auch anderen Anlegern höhere Sicherheit und Verlässlichkeit. Dafür nehmen wir dann eine phasenweise höhere Liquiditätsquote gerne in Kauf.

Ein Grund für den Immobilienboom in den vergangenen Jahren ist das Niedrigzinsniveau. Wie lautet Ihre Einschätzung: Ist ein Ende der Nullzinspolitik absehbar und welche Auswirkungen hätten steigende Zinsen auf Ihren Fonds?

Steigende Zinsen würden sich vor allem auf zwei Arten auf die Immobilienmärkte auswirken. Wird das Fremdkapital teurer, wird einerseits absolut betrachtet weniger Geld in Immobilien investiert werden, andererseits werden einige Bestandshalter unter Verkaufsdruck geraten, da sie die dann höheren Zinszahlungen für in der Vergangenheit knapp kalkulierte Immobilienkäufe nicht aufbringen können. Das in der Folge kurzfristig sinkende Preisniveau wird für den hausInvest vor allem eine Chance darstellen, um attraktive Immobilien zu günstigeren Preisen zu erwerben. Von dieser Entwicklung profitieren wir beispielsweise bereits an der Ostküste der USA. Da wir den Großteil unserer Immobilienankäufe mit Eigenkapital finanzieren, stellen steigende Fremdkapitalkosten keine große Herausforderung für den hausInvest dar.

Herr Schüttauf, besten Dank für die Beantwortung unserer Fragen und weiterhin viel Erfolg für Ihren Fonds!

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