Die Berliner Ratingagentur Scope veröffentlicht regelmäßig Marktstudien und Ratings zu Investmentfonds. In einer aktuellen Pressemitteilung äußert sich das Unternehmen mittels einer Analyse zu offenen Immobilienfonds. Dabei wurden 13 Fonds für Privatanleger analysiert. Laut Scope sind die Risiken der Fonds gestiegen. Verantwortlich dafür seien vor allem hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen sowie vermehrte Investitionen in Projektentwicklungen. Das im Durchschnitt erhöhte Risikoprofil der Fonds – so Scope – wird durch steigende Renditen ausgeglichen. Diese ließen sich auf hohe Vermietungsquoten und steigende Immobilienwerte zurückführen.


 


Die Gewinner


Fokus Wohnen Deutschland von a+ auf aa- heraufgestuft


Der im Jahr 2015 aufgelegte Publikumsfonds Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8) konnte sein Rating im Vergleich zum Vorjahr verbessern. Laut Scope resultiert die Verbesserung der Ratingnote insbesondere aus der stark gestiegenen Rendite. Die Einjahresrendite gemäß BVI lag demnach zum 31.12.2018 bei 6,2 Prozent. „Das Immobilienportfolio des Fokus Wohnen Deutschland verfügt über ausgeprägte Stärken in der Alters- und Größenstruktur seiner Immobilien, die allesamt als sehr fungibel eingeschätzt werden. Im Vorjahresvergleich sank die Vermietungsquote von 96,8 Prozent insbesondere durch kurz vor Stichtag fertig gestellte Neubauprojekte zum 31.12.2018 auf 95,2 Prozent“, so die Analyse.


grundbesitz global von bbb+ auf a- heraufgestuft


Der Fonds grundbesitz global RC (ISIN: DE0009807057) investiert seit dem Jahr 2000 in Immobilien weltweit. Scope hebt die eingeleiteten Maßnahmen zur Stabilisierung des Fonds hervor. Diese hätten zu einer weiteren deutlichen Erhöhung der Vermietungsquote und der Fondsrendite geführt. Die Ratingagentur stellt fest, dass der regional sehr gut diversifizierte Fonds in der Peergroup der Globalfonds mit rund 2,5 Prozent nach BVI-Methode per 31.12.2018 inzwischen die höchste Rendite aufweist. Wie die anderen Produkte der Peergroup stünde das Management vor der Herausforderung, einen globalen Fonds im aktuellen Marktumfeld mit hohen Währungsabsicherungskosten bspw. im US-Dollarraum zu managen. Positiv bewertet Scope den vergleichsweise hohen geografischen Diversifikationsgrad, der das Gesamtportfolio stabilisiert.


WestInvest InterSelect  von a auf a+ heraufgestuft


WestInvest InterSelect (ISIN: DE0009801423) – ebenfalls seit dem Jahr 2000 am Markt – investiert schwerpunktmäßig in Büro- und Verwaltungsimmobilien. Scope gibt an, dass das Rating aufgrund der deutlich gestiegenen Fondsperformance auf 3,3 Prozent zum Stichtag 31.12.2018 (2017: 1,7 Prozent) gestiegen ist und stellt fest: „Die Risikobewertung des Fonds blieb dagegen konstant. Der Leerstandsabbau im WestInvest InterSelect konnte vorangetrieben werden. So stieg die Vermietungsquote im Vorjahresvergleich von 93,7 Prozent deutlich auf 96,2 Prozent und liegt damit über dem Branchenschnitt von 95,8 Prozent.“ Zudem beurteilt Scope die regionale Diversifikation des Fonds deutlich positiv. Einzig die Größen- und Altersstruktur des Immobilienportfolios bewertet Scope hingegen mit unterdurchschnittlich.


WestInvest ImmoValue von aa- auf aa+ heraufgestuft


Ein weiterer Fonds der Frankfurter Gesellschaft ist der 2003 aufgelegte Westinvest ImmoValue (ISIN: DE0009801431), der hauptsächlich in europäische Gewerbeimmobilen investiert. Das Gesamtrating des Fonds verbesserte sich laut Scope aufgrund der per 31.12.2018 auf 4,7 Prozent gestiegenen Einjahresrendite gemäß BVI. Eine sehr gute geografische Diversifikation und überdurchschnittliche Vermietungsparameter hätten neben der hohen Rendite nach wie vor die Haupttreiber des Ratings gebildet. Scope hebt zudem die mit 97,5 Prozent sehr hohe Vermietungsquote (Stand 31.12.2018) hervor.


 


Die Verlierer


Deka-ImmobilienGlobal von a+ auf a herabgestuft


Der Fonds Deka-ImmobilienGlobal (ISIN: DE0007483612) aus dem Jahr 2002 investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien, die in Staaten außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes gelegen sind. Scope begründet die Herabstufung mit der gesunkenen und aktuell deutlich unterdurchschnittlichen Rendite sowie mit der gesunkenen Bewertung des Immobilienportfolios. „Der Fonds weist mit 58 Prozent einen signifikanten Anteil in europäischen Investmentmärkten auf, was seinen globalen Charakter etwas abschwächt. Im Wettbewerbsumfeld ist die globale Komponente von rund 42 Prozent am niedrigsten. Dabei handelt es sich jedoch um eine taktische Übergewichtung Europas aufgrund der aktuell hohen Kosten der Fremdwährungsabsicherung“, so Scope. Bei den Vermietungsparametern hätte der Fonds im Vergleich zu seiner Peergroup hingegen überdurchschnittliche Ergebnisse erzielt. Die Gesamtbewertung des Immobilienportfolios fiele im Branchenvergleich insgesamt durchschnittlich aus.


WestInvest TargetSelect Shopping von aa auf aa- herabgestuft


Scope stellt fest, dass die Einjahresrendite vom Spezialfonds WestInvest TargetSelect Shopping (ISIN: DE0009801464) nach BVI-Methode (Stand 31.12.2018) im Vergleich zum Vorjahr von 4,8 Prozent auf nun 4,3 Prozent abgesunken ist. Dies sei neben der kritischen Einschätzung des Shopping-Center-Segmentes hauptursächlich für die Verschlechterung des Ratings. Die Umsetzung der Wachstumsstrategie ist nach Ansicht der Ratingagentur herausfordernd. In den Jahren 2017 und 2018 konnten jeweils lediglich zwei Objekte angekauft werden. Hervorzuheben sei allerdings, dass es dem Asset Management im Vergleich zum Vorjahr gelang, die ohnehin sehr hohe Vermietungsquote von 98,7 Prozent auf nunmehr 99,5 Prozent zu steigern.