Ob Möbel, Bücher, Kleider und Autoreifen von Privatleuten oder ganze Waren- und Rohstoffsortimente von Firmen: Lagerräume werden immer gebraucht. Vor allem dann, wenn Garagen und Keller zu Wohnräumen umgebaut werden oder erst gar kein großer Stauplatz daheim oder in der Firma vorhanden ist. Selbstlagerzentren bei privaten und gewerblichen Mietern sind damit gefragt – Tendenz steigend. Heute können Mieter in modernen, klimatisierten und professionell überwachten Lagerhäusern ihre Dinge in eigens dafür geschaffenen Lagergebäuden sicher verstauen. Ein Lager zu mieten ist zudem oft günstiger als ein Haus mit entsprechender Größe zu mieten oder zu kaufen.


TSO profitiert von Wachstumsdynamik


Kommerzielle Lagerzentren – Self-Storages – wurden erstmals in den 1960er-Jahren in den USA angeboten. Self-Storage bedeutet so viel wie „selbst einlagern“. Im Deutschen verwendet man dafür auch das Wort „Selbstlagerzentrum“ oder „Mietlager“. Laut dem Verband deutscher Self-Storage Unternehmen e. V. wird unter Self-Storage das „Selbst-Einlagern von Gegenständen durch Privatpersonen oder Firmen in abgeschlossenen, sicheren, sichtgeschützten und bequem zugänglichen individuellen Mieteinheiten unterschiedlicher Größe bei sehr flexiblen Mietzeiten“ verstanden. Die Vorteile laut Verband: Die Räume sind sicher, sauber, trocken, bequem, fast überall in der Nähe, flexibel mietbar und 365 Tage im Jahr zugänglich. Laut TSO sind sie so zur beliebtesten Immobilienklasse in den USA avanciert. „Auf eine Million Einwohner kommen in den Vereinigten Staat im Schnitt rund 160 Self-Storages – in Europa sind es hingegen nur zehn Self-Storages“, konstatiert Christian Kunz, Sales und Marketing Manager bei The Simpson Organization (TSO). Die häufigsten Gründe für die Anmietung einer Lagermöglichkeit sind Umzüge und eine Verkleinerung der Wohnsituation im Alter. Dies gilt vor allem für den Südosten der USA.


Frühzeitig hat TSO die wachsende Dynamik im Markt erkannt. „Dieser Markt ist eine der am schnellsten wachsenden Branchen in den USA“, sagt Kunz. Der Self-Storage-Markt hat sich in den vergangenen Jahren als äußerst rentabel erwiesen. TSO ist in Deutschland als US-amerikanischer Spezialanbieter für Investments in Gewerbeimmobilien bekannt. Das 1988 ursprünglich als Beratungsfirma gegründete Unternehmen hat sich inzwischen zum professionellen Asset-Management-Unternehmen entwickelt, das auch den Self-Storage-Markt im Blick hat und dort bereits mehrfach erfolgreich investieren konnte. „Fast jeder zehnte US-Haushalt nutzt Self-Storage-Einheiten. Obwohl es in den USA mehr als 45.000 Self-Storages gibt, sind Belegungsquoten unter 90 Prozent die absolute Ausnahme“, sagt Kunz. In den USA sorge das gut vernetzte Team von TSO, zu dem 130 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gehören, dafür, dass Anleger auch hierzulande in renditestarke Objekte in den Vereinigten Staaten investieren können.


Netzwerk für Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial


Partner in den USA, die mit TSO kooperieren, kennen die Ansätze und Strategien von TSO. „Wir werden früh in die Prozesse einbezogen und sichern dabei die hohe Qualität bei der Auswahl der Objekte“, sagt Kunz. „Unsere Immobilien sind wie einzelne unternehmerische Beteiligungen zu sehen. Entsprechend führen wir diese auch.“


Ziel von TSO ist es, Gebäude mit Wertsteigerungspotenzial frühzeitig zu identifizieren und die gekauften Objekte so herzurichten, dass der Vermietungsstand erhöht wird. Dadurch können Mieten angehoben werden. „Damit steigt der Ertrag und der laufende Cashflow – und am Ende der Wert der Immobilie“, so Kunz weiter.


Zu den Besonderheiten bei Selbstlagerzentren berichtet Kunz: „Wir investieren in hochklassige Self-Storages, die voll klimatisiert sind und in denen die Mieter auch wertvolles Lagergut unterbringen können, das gegen Feuchtigkeit und hohe Temperaturen geschützt werden muss.“ Mieter schätzen neben diesen Faktoren auch die kurzfristige Anmietbarkeit. Dennoch werden – sobald die eigenen Gegenstände erst einmal eingelagert sind – daraus schnell lange laufende Mietverhältnisse. Das ist gerade in Gegenden mit hoher Kaufkraft interessant, da sich dort besonders gute Preise aufrufen lassen. Baugenehmigungen erhält TSO dort oft nur durch besonders attraktive Fassaden der Self-Storages, die dann von außen häufig aussehen wie Wohn- oder Bürohäuser. So kann man Mietern hochwertigen Lagerraum direkt in der eigenen Nachbarschaft anbieten.


8.500 Anleger haben investiert


Mittlerweile hat TSO mehr als 100 Immobilientransaktionen im Wert von insgesamt über sieben Milliarden US-Dollar durchgeführt. In diesem Zusammenhang kauft, errichtet, renoviert, vermietet und vertreibt das Unternehmen Immobilien im Südosten der USA. Derzeit verwaltet das Unternehmen rund zwei Milliarden Dollar an Assets under Management. Seit 2006 hat TSO auf dem deutschen Markt knapp eine Milliarde US-Dollar von mehr als 8.500 Anlegern eingeworben. Als Spezialanbieter für US-Immobilienfonds hat TSO bislang 15 Beteiligungen aufgelegt – Publikumsprodukte und Private Placements. Mehr als 495 Millionen US-Dollar Auszahlungen aus erwirtschafteten Erträgen stehen laut TSO zu Buche. Bisher wurde dem Asset Manager zufolge jedes Investment mit Gewinn abgeschlossen.


Neue Angebote für deutsche Anleger


Mit dem TSO RE Opportunity II hat TSO ein neues Private Placement an den Start gebracht, welches sich ausschließlich an besonders erfahrene Anleger richtet, die keinen Prospekt nach dem Vermögensanlagengesetz oder Kapitalanlagegesetzbuch für ihre Investitionsentscheidung voraussetzen. Entsprechend hoch ist die Mindestzeichnungssumme von 250.000 US-Dollar.


Parallel avisiert TSO noch für den Sommer eine Fortführung ihres jüngsten Angebots im Bereich der Vermögensanlagen. Bei dem Publikumsangebot mit einer Mindestzeichnung von 15.000 US-Doller prospektiert TSO nach dem Vermögensanlagengesetz.