In den von JLL untersuchten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig zeigte sich im Jahr 2019 ein gedämpftes Mietpreiswachstum bei beschleunigter Preisentwicklung. Im Mittel haben 2019 die Mietpreise in den acht Städten gegenüber dem Vorjahr um 4,1 Prozent zugelegt. Damit lag der Anstieg unter dem Fünfjahresschnitt der Jahre 2014 bis 2018 (5,0 %). Als wesentliche Gründe für die gedämpfte Mietpreisentwicklung nennt JLL eine erhöhte Neubautätigkeit sowie eine Verschiebung der Nachfrage ins Umland. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich hingegen 2019 deutlich verteuert und weiter von den Mietpreisen abgesetzt: Mit einem Anstieg im Mittel von 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt (+ 8,2 %).


Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 20 Milliarden Euro wurde sowohl der Vorjahreswert (+ 7 %) als auch der 5- und 10-Jahresdurchschnitt (+ 16 % bzw. + 56 %) übertroffen. Insgesamt wechselten 2019 rund 130.500 Wohnungen den Eigentümer. Gemessen an der Anzahl der Wohnungen entspricht das in etwa dem Vorjahresniveau. Der Anstieg im Transaktionsvolumen kann daher ausschließlich auf eine Preissteigerung zurückgeführt werden, so die Schlussfolgerung von JLL.


Wohnungsmarkt Berlin


Berlin wies in den letzten fünf Jahren neben Leipzig mit insgesamt fünf Prozent das höchste Bevölkerungswachstum unter den Big-8 Städten auf und bilanziert seit Jahren einen erheblichen Nachfrageüberhang nach Wohnraum. Schätzungen des Defizits im Wohnungsneubau liegen bei über 100.000 neuen Wohnungen, so JLL. Der Mietendeckel führt nach Ansicht von JLL sogar zu einer Verknappung von Wohnraum, weil Investitionsanreize am Mietwohnungsmarkt gehemmt werden, Modernisierungen und Sanierungen gestoppt werden und es vermehrt zu Umwandlungen in Eigentumswohnungen kommt.


Mit einer durchschnittlichen Miete von 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat liegt das Mietpreisniveau in zweiten Halbjahr 2019 rund 4,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Es hat sich damit deutlich unterhalb des mittleren 5-Jahreswertes von + 8 Prozent entwickelt. Eigentumswohnungen kosten etwa 4.700 Euro pro Quadratmeter und damit etwa 8,4 Prozent mehr als im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit einem Anstieg von über + 13,4 % gegenüber dem Vorjahr konnten die stärksten Preissteigerungen maßgeblich in den untersten Kaufpreisklassen beobachtet werden.


Wohnungsmarkt Düsseldorf


Der starke Arbeitsmarkt und die hohe Lebensqualität der Stadt Düsseldorf sorgen für eine dynamische Bevölkerungsentwicklung. Allein seit 2011 konnte die Zahl der Einwohner um 8,7 Prozent wachsen. Trotzdem zeigt sich noch eine ausgewogene Mietentwicklung. Die Angebotsmietpreise stiegen im vergangenen Jahr um 2,7 Prozent. Der mittlere Mietpreis lag in zweiten Halbjahr 2019 bei 11,55 Euro pro Quadratmeter. Das ist im Vergleich zu den meisten Big-8 Städten relativ günstig. Die Angebotsknappheit Wohnungsmarkt sorgte aber im Vergleich zum Vorjahr für eine deutliche Steigerung des mittleren Kaufpreises um 13,3 Prozent. Damit bleibt das Kaufpreisniveau in der Rheinmetropole zwar weiterhin hinter anderen deutschen Großstädten zurück, holt insgesamt aber stetig auf, so JLL.


Wohnungsmarkt Frankfurt


Frankfurt zeichnet sich durch eine dynamische Bevölkerungsentwicklung aus. Zwischen 2014 und 2018 ist Frankfurt um fast 40.000 Einwohner gewachsen und weist damit unter den von JLL untersuchten Big-8 Städten mit einem Plus von 5,6 Prozent nach Leipzig das zweitgrößte Bevölkerungswachstum auf. Angesichts der arbeitsmarktbedingten Zuwanderung steigenden Wohnungsnachfrage ist seit 2013 eine erhöhte Bauaktivität im Stadtgebiet zu verzeichnen. Die derzeitigen Neubautätigkeiten konzentrieren sich laut JLL überwiegend in zentralen Stadtlagen und sind primär durch Eigentumswohnungsbau im Spitzensegment geprägt – allen voran in Form von Wohntürmen, die sich zugleich zum größten Preistreiber im Markt entwickeln.


Das Mietpreiswachstum setzte sich auch im zweiten Halbjahr 2019 fort. Gegenüber dem Vorjahr sind die mittleren Angebotsmieten um 3,2 Prozent gestiegen und erreichten mit 15,35 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchstwert. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag im Mittel bei 5.860 Euro pro Quadratmeter und damit 9,7 Prozent höher als im Vorjahr. Überdurchschnittliche Preissteigerungen konnten vor allem im untersten Preissegment beobachtet werden, das mit einer Steigerung von 13,7 Prozent auf nun 3.580 Euro pro Quadratmeter die höchste Zuwachsrate verzeichnete. Insgesamt sind die Kaufpreise im Spitzensegment in Frankfurt in den vergangenen fünf Jahren um 51,4 Prozent gestiegen und werden damit nur von Berlin übertroffen.


Wohnungsmarkt Hamburg


Mit insgesamt knapp 10.700 neuen Wohnungen in 2018 wurden in Hamburg so viele neue Wohnungen fertiggestellt wie zuletzt vor 40 Jahren. Hamburg weist damit die meisten Wohnfertigstellungen pro Einwohner unter den Big-8 Städten auf. Die Angebotsmietpreise stiegen im zweiten Halbjahr 2019 um insgesamt 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Das Mietpreisniveau liegt jetzt im Mittel bei 12,75 Euro pro Quadratmeter. Deutlich dynamischer ist hingegen die Entwicklung der Kaufpreise. Im Mittel kosten Eigentumswohnungen etwa 4.900 Euro pro Quadratmeter und damit mehr als 11 Prozent als im Vorjahreszeitraum.


Wohnungsmarkt Köln


JLL weist darauf hin, dass in der Vergangenheit nicht ausreichend Wohnungen fertiggestellt werden konnten, um mit dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum Schritt zu halten. So sind auch die mittleren Mietpreise weiter angestiegen. Der Vorjahresvergleich zeigt ein Mietpreiswachstum von 3,7 Prozent auf 12,05 Euro pro Quadratmeter. Bedingt wird diese Entwicklung durch den Mangel an Angebot bei gleichzeitig konstant hoher Nachfrage. Auch die Kaufpreise sind weiter im Aufwind. In zweiten Halbjahr 2019 liegen die mittleren Kaufpreise bei 4.020 Euro pro Quadratmeter und damit um rund 12,3 Prozent über dem Vorjahreswert.


Wohnungsmarkt Leipzig


JLL hat ermittelt, dass Leipzig neben Frankfurt und Berlin mit 7,2 Prozent das höchste Bevölkerungswachstum der Big-8 Städte seit 2014 aufweist. Die positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage lässt sich nicht nur darauf zurückführen, dass sich der Leipziger Arbeitsmarkt sehr dynamisch entwickelt, sondern auch darauf, dass die Wohnkostenbelastung im Vergleich zu anderen Standorten wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt immer noch relativ gering ist.


Nach starken Mietpreissteigerungen in den vergangenen Jahren hat die Entwicklung der Mietpreise in Leipzig zuletzt wieder etwas an Tempo verloren. Die Angebotsmietpreise stiegen im zweiten Halbjahr 2019 um lediglich 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Das Mietpreisniveau liegt jetzt im Mittel bei 7,25 Euro pro Monat. Im Mittel kosten Eigentumswohnungen etwa 2.260 Euro pro Quadratmeter und damit rund 8,7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.


Wohnungsmarkt München


Die Bevölkerung der Stadt München ist zwischen 2014 und 2018 um fast 50.000 Einwohner bzw. 3,3 Prozent gewachsen. Auch wenn sich das Wachstum insgesamt etwas verlangsamt, rechnet die Stadtverwaltung damit, dass die Bevölkerungszahl von 1,54 Millionen im Jahr 2018 auf 1,85 Millionen Einwohner bis 2040 weiter ansteigen könnte. Um dem zunehmenden Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt gerecht zu werden, sind seit einigen Jahren gesteigerte Neubauaktivitäten zu beobachten. Im Zeitraum 2014 bis 2018 wurden 52.171 fertiggestellte Wohneinheiten registriert und auch für die kommenden Jahre ist mit einer hohen Neubautätigkeit zu rechnen, so JLL.


Das Mietpreiswachstum hielt im zweiten Halbjahr 2019 weiter an, wobei sich der Anstieg von 3,8 Prozent zum Vorjahreswert unter der mittleren 5-Jahresentwicklung von 5,1 Prozent bewegte. Im Durchschnitt wurden Wohnungen zu einem mittleren Mietpreis von 20 Euro pro Quadratmeter. Auch der Preisanstieg bei den Kaufpreisen hielt an, wobei die Angebotskaufpreise im Mittel deutlich stärker stiegen als die Mietpreise. Der mittlere Angebotskaufpreis lag im zweiten Halbjahr 2019 bei 8.130 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.


Wohnungsmarkt Stuttgart


Stuttgart weist die geringste Zahl an Wohnfertigstellungen pro Einwohner unter den Big-8 Städten auf. Nachdem die Zahl der Fertigstellungen in den vorherigen Jahren deutlich gesteigert werden konnte, sank die Zahl der Fertigstellungen 2018 gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent auf insgesamt rund 1.850 neue Wohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen konnte hingegen leicht gesteigert werden. Insgesamt wurden rund 2.100 neue Wohnungen genehmigt.


Die Angebotsmietpreise in Stuttgart stiegen im zweiten Halbjahr 2019 um insgesamt 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert auf ein Niveau von 15,25 Euro pro Quadratmeter. Mit dieser deutlichen Steigerung gegenüber der Vorjahresentwicklung konnte in Stuttgart das höchste jährliche Mietpreiswachstum unter den Big-8 Städten beobachtet werden. Weiterhin hoch bleibt auch das Kaufpreiswachstum mit einer Steigerung von 9,3 Prozent zum Vorjahreswert. Im Durchschnitt werden in Stuttgart Eigentumswohnungen für einen Preis von 4.770 Euro pro Quadratmeter angeboten.


Investitionsmöglichkeiten für Anleger


Aktuell gibt es eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten, über die Anleger in diesen boomenden Markt investieren können.


Im Bereich der offenen Immobilienfonds ist das zum Beispiel der sehr erfolgreiche Wertgrund WohnSelect D (ISIN: DE000A1CUAY0). Der Fonds investiert in Bestands-Wohnimmobilien an ausgewählten deutschen Standorten. Nach nunmehr fast dreieinhalb Jahren gibt der Fonds erstmals wieder neue Anteile aus. Der Cash-Call soll am 23. März starten – am 27. März ist aber schon wieder Schluss. Wie Sie dabei sein können, erfahren Sie hier. Ebenfalls in deutsche Wohnimmobilien investiert der Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8). Auch der Fokus Wohnen Deutschland arbeitet mit einer Cash-Call- bzw. Cash-Stopp-Strategie. Fondsanteile werden immer nur dann ausgegeben, wenn neue Objekte zum Kauf anstehen, die Gelder also umgehend investiert werden können. Seit September 2019 befindet sich der Fonds in einer Cash-Call-Phase, es werden also aktuell neue Anteile ausgegeben.


Ferner gibt es im Bereich der geschlossenen alternativen Investmentfonds verschiedene Beteiligungsmöglichkeiten. So investiert der ZBI Professional 12 in Wohnimmobilien in verschiedenen deutschen Metropolregionen und ausgewählten Nebenstandorten. Investitionen erfolgen sowohl im Rahmen eines Handels wie auch zu Zwecken einer dauerhaften Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien über die Fondslaufzeit. Der Primus Valor ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus investiert bundesweit in Bestandsimmobilien in renditestarken Mittel- und Oberzentren und setzt auf die systematische Aufwertung der Immobilien durch energetische Sanierung und Renovierung sowie die Nutzung staatlich geförderter Finanzierungsprogramme.


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