Während der Corona-Pandemie kam es zu umfangreichen Wirtschaftsschließungsmaßnahmen, die den Hotelsektor sowie alle angeschlossenen Betreiber und Investoren zunächst hart trafen. Obwohl die Shutdowns nur kurze Zeit andauerten und sich die Wirtschaft mittlerweile weitgehend wieder erholt hat, wirken die Folgen bis heute nach.


So verharren beispielsweise die Investitionen der offenen und geschlossen Immobilienfonds weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Doch es gibt bereits Anzeichen für eine baldige Lageverbesserung. So haben beispielsweise Privatanleger, Family Offices und Eigennutzer während und nach der Krise die günstige Gelegenheit für einen Einstieg und vermehrte Hotel-Investitionen genutzt. Sie agieren ähnlich wie Insider am Aktienmarkt meist antizyklisch und profitieren so von einer anschließenden Markterholung.


Folgen zukünftig die kapitalstarken Immobilien-Fonds den Privatanlegern?


IMMAC über aktuelle Hotel-Immobilien-Entwicklungen


In einem Webinar gewährte einer der führenden deutschen Healthcare- und Hotel-Immobilien-Investoren kürzlich einen aktuellen Markt-Einblick.


Die Hamburger IMMAC Group hat seit Gründung im Jahr 1997 mit 104 langfristig orientierte Fonds bereits etwa zwei Milliarden Euro in mehr als 170 Betreiber-Immobilien investiert und schüttet derzeit monatlich circa 3,7 Millionen Euro an seine Anleger aus. Zur Gruppe gehört auch die DFV Deutsche Fondsvermögen GmbH, die mit einem internationalen Netzwerk in Hotels, Spezial- und Betreiberimmobilien sowie in Infrastruktur-Projekte investiert. Die Gruppe ist konservativ, familiengeführt und konzentriert sich auf werthaltige Immobilien. Wie das Beispiel Corona-Pandemie zeigt, hat sich diese Strategie vor allem in Krisen bewährt.


Nach einem Einbruch im Jahr 2020 befindet sich der Hotelmarkt in Deutschland aber auch weltweit wieder auf Erholungskurs. Nach Angaben von Markus Gretenkord (Prokurist und Transaktionsleiter der IMMAC Group) liegen die Übernachtungszahlen im deutschen Hotelgewerbe derzeit noch etwa neun und weltweit circa 20 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2019. Die Erholung setzt sich jedoch fort, und so ist es wahrscheinlich nur eine Frage der Zeit, bis sie bald einen neuen Höchstwert erreichen. Im Mittleren Osten liegen die Hotelübernachtungen bereits 15 Prozent über dem 2019er Niveau. Weitere Regionen könnten bald folgen.


In vorherigen Krisen wie 2008 oder 2001 bis 2002 kam es nicht zu großen Einbrüchen bei den Hotelübernachtungszahlen, was zeigt, dass sich der Markt meist kontinuierlich und relativ stabil entwickelt. Die Wirtschaftsschließungsmaßnahmen im Jahr 2020 waren hingegen ein außergewöhnliches und wahrscheinlich selten auftretendes Ereignis.


Langfristig könnte auch folgende Entwicklung zu einem neuen Höchststand bei den Hotelübernachtungen beitragen. So gehen Schätzungen davon aus, dass der weltweite Passagierflugzeugverkehr zwischen 2021 und 2041 von 3.835 auf 20.077,1 Milliarden Personenkilometer zulegt. Mit dem wachsenden Reiseverkehr steigt in der Regel auch die Zahl der Hotelübernachtungen.


Infolge der angezogenen Zimmerpreise haben sich die Sekundär- deutlich schneller als die Primärstandorte wieder erholt. Während Erstere aktuell etwa 92 Prozent des Vorkrisenniveaus erreicht haben, liegen Letztere noch bei 84 Prozent.


Ein weiterer Indikator, der auf eine Lagebesserung hindeutet, ist die Zimmerauslastung, die sich ebenfalls erholt und fast an die Werte des Jahres 2019 heranreicht. Viele Hotels geben ihre gestiegenen Kosten zudem über höhere Preise an die Kunden weiter, was der Branche ebenfalls bei der Margen-Erholung hilft.


Darüber hinaus deuten die positiven Jahresabschluss-Ergebnisse vieler Hotelbetreiber und ihr erneuter Expansionskurs auf eine Branchenerholung hin.


Private Investoren und Eigennutzer haben die Chance erkannt und zwischen 2019 und 2022 ihre Investitionen deutlich erhöht. Doch geschlossene und offene Immobilien-Fonds befinden sich weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Hier fand nach dem Einbruch bisher keine deutliche Investitionserholung statt. Markus Gretenkord geht jedoch davon aus, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis auch sie der fundamentalen Entwicklung folgen.


IMMAC erweist sich als guter Krisenmanager


Das Immobilien-Investitionsunternehmen IMMAC hat dank seiner konservativen Ausrichtung nicht nur die vergangenen schwachen Wirtschaftsphasen, sondern auch die jüngste Corona-Krise bewältigt. Dabei half ihm ein 3-Phasen-Modell, das den Hotelbetreibern während der schwierigen Zeit mit Miet-Stundungen und -Verzicht zunächst entgegenkam, um die Rückstände bei einer Lagebesserung über Nachzahlungen und Pachtvertragsverlängerungen – noch während der Fondslaufzeit – wieder auszugleichen.


Tristar bestätigt die Tendenzen


Der Hotelbetreiber Tristar führt in Deutschland, Österreich und der Schweiz insgesamt 40 Hotels. Sieben weitere befinden sich im Bau und zehn in der Planung. Zum Portfolio gehören bekannte Marken wie Accor, Hilton und Marriott, die das Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern führt.


Auch Tristar beobachtet, dass sich die Sekundär- schneller als die Primärstandorte erholen. Während viele mittelständische Unternehmen ihre Mitarbeiter vielfach wieder auf Reisen schicken, erholen sich die Hotelübernachtungen von Angestellten der DAX-Unternehmen nach Tristar-Angaben bisher kaum. Neue Trends wie das hybride Arbeiten und Online-Besprechungen lassen die Nachfrage nach kurzen Geschäftsreisen sinken. Tristar stellt hingegen fest, dass sich die Verweildauer der Geschäftsreisenden erhöht hat.


Private Übernachtungen befinden sich auf einem Erholungskurs. So erfreuen sich beispielsweise Städtereisen mit einer kurzen Reisedauer, einer zunehmenden Beliebtheit.    


Aktuell zeichenbare Hotel-Produkte


Ein IMMAC-Vorzeigeobjekt und derzeit noch investierbarer geschlossener Immobilienfonds ist der DFV Hotel Kaiserslautern. Er beteiligt sich am „Hotel Holiday Inn Express Kaiserslautern" und ist seit Juli 2022 ab 20.000 Euro zeichenbar. Beim Kauf über FondsDISCOUNT.de fällt kein Agio an, das sonst bei fünf Prozent liegt.


Der geschlossene Fonds läuft voraussichtlich bis zum 28.02.2037 und verpachtet das Objekt an die Tristar GmbH, die zunächst einen 20-Jahresvertrag geschlossen hat. Sie betreibt bereits 40 Hotels innerhalb der DACH-Region und hat im vergangenen Jahr (2022) einen Nettoumsatz in Höhe von 123,4 Mio. Euro erwirtschaftet.


Da die Pacht an die Inflationsentwicklung gekoppelt ist, sind die Fondserträge vor der aktuell hohen Geldentwertung geschützt. 2022 übertraf die Investition die Planzahlen deutlich. Aktuell werden bereits monatlich Ausschüttungen vorgenommen, die bei jährlich 4,0 Prozent liegen.


In Kaiserslautern (Rheinland-Pfalz) sind viele Weltmarktführer und Mittelständler wie John Deere und Adient ansässig. Zukünftig entstehen hier für eine Investitionssumme von insgesamt etwa 3,2 Milliarden Euro unter anderem eine Batteriezellfabrik sowie ein US-Militärhospital. 


Direkt zu IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern



Eine weitere Möglichkeit einer Hotel-Investition ist die One Group ProReal Hospitality Mallorca-Namensschuldverschreibung. Sie finanziert die Revitalisierung und den operativen Betrieb des Hotels Aethos Mallorca. 


Das Private Placement richtet sich mit einer Mindestanlagesumme von 200.000 Euro ausschließlich an professionelle und semiprofessionelle Anleger. Auch hier entfällt über FondsDISCOUNT.de das sonst übliche Agio von 1,5 Prozent. Die Laufzeit beginnt individuell mit dem Zeichnungszeitpunkt und endet planmäßig mit dem Ende der Haltungsdauer des Hotels – diese ist auf etwa fünf Jahre ausgelegt. Die One Group prognostiziert neben der Rückzahlung der Zeichnungssumme Zinsen in Höhe von 7,5 Prozent p. a. (bezogen auf den Zeichnungsbetrag und die jeweilige individuelle Laufzeit) sowie einen variablen endfälligen Bonusanteil.


Direkt zu ProReal Hospitality Mallorca



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