Marktüberblick Gewerbeimmobilien Transaktionsrekord geknackt, Aussichten auch für 2018 positiv

Das Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle hat im Januar seinen Investmentreport für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt vorgelegt. Demnach waren die Rahmenbedingungen für dieses Segment auch in 2017 „durchweg positiv“. Neben den anhaltenden Niedrigzinsen hatten auch die florierende Konjunktur und starke Vermietungsmärkte für eine lebhafte Nachfrage nach Anlageobjekten gesorgt. „Wesentliches Kriterium für Investoren ist und bleibt die Frage nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg und welche Folgen dieser Anstieg für den Investmentmarkt haben könnte. Immerhin jährte sich der Beginn der großen Finanzkrise 2017 zum zehnten Mal und zumindest geldpolitisch ist die Europäische Zentralbank mit ihrer Nullzins-Politik noch immer mittendrin im Krisenmodus. Aber die EZB hat zumindest den Einstieg in den Ausstieg angekündigt – durch die Halbierung der Ankaufsvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen ab Januar 2018 von bislang 60 auf dann nur noch 30 Milliarden Euro monatlich. Wie auch immer man diese Entscheidung interpretieren mag: Aus meiner Sicht ist dies ein allererster Schritt hin zur Normalisierung der Geldpolitik im Euroraum. Ein echter Zinsschritt ist aber vor Mitte/Ende 2019 nicht zu erwarten“, ordnet Timo Tschammler, CEO JLL Germany, den geldpolitischen Zusammenhang ein. Die Nachfrage sei weiterhin vorhanden und intakt, vor allem vor dem Hintergrund eines immer noch deutlichen Renditevorsprungs von Immobilien vor Staatsanleihen. Dieser werde jedoch mittelfristig kleiner, was allerdings nicht an sinkenden Immobilienrenditen, sondern an steigenden Anleiherenditen liege.  „Es steht zu vermuten, dass bei einem weiteren Schließen der Lücke und bei einer Differenz, die deutlich unter der aktuellen liegen wird, der Punkt erreicht ist, an dem Immobilien relativ zu Anleihen nicht mehr risikoadäquat erscheinen. Es ist wahrscheinlich, dass ‚traditionelle Anleiheinvestoren‘ wie Versicherungen sich dann wieder ein Stück stärker dem Anleihemarkt zu- und dem Immobilienmarkt abwenden werden“, prognostiziert Tschammler.
 
Neuer Transaktionsrekord auf dem Gewerbeimmobilienmarkt

2017 jedenfalls wurde ein neuer Transaktionsrekord aufgestellt. Laut Jones Lang LaSalle hat das
Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von rund 56,8 Milliarden Euro den nur zwei Jahre alten Rekord aus dem Jahr 2015 nicht nur erreicht, sondern um 1,7 Millarden Euro sogar übertroffen. Gegenüber 2016 entspricht dies einem Plus von sieben Prozent. „Ein bemerkenswertes Ergebnis angesichts der allseits kolportierten Angebotsknappheit und der gestiegenen Preise. Letztere haben allerdings zwei Seiten. Zum einen ist zu vermuten, dass einige Investoren angesichts der für sie zu hohen Preise auf eine Investition verzichtet haben, zum anderen aber haben die gestiegenen Preise im Gegenteil kräftig dabei geholfen, dass das Transaktionsvolumen einen neuen Rekordwert erreicht hat“, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Würden die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen des Jahres 2015 bewertet werden, stünde ‚real‘ sicher kein neuer Rekordwert in der Statistik, denn die Kaufpreise sind stärker gestiegen als die sieben Prozent beim Transaktionsvolumen“, führt Scheunemann weiter aus.
 
Anlageobjekte waren Mangelware, Investoren weichen auf Projektentwicklungen aus

Ein Merkmal des abgelaufenen Jahres sei Produktarmut gewesen, vor allem im Bürosegment habe sich dies beobachten lassen, heißt es weiter in dem Report. Damit einher gehe einerseits ein Ausweichen der Investoren auf Märkte abseits der sogenannten Big 7, also der sieben großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Deren Anteil erreichte zum Ende des Jahres rund 21 Prozent. Andererseits hätten sich mehr Investoren auf ihrer Suche nach Rendite und attraktiven Anlagemöglichkeiten auf Projektentwicklungen konzentriert, hierbei dann allerdings überwiegend in den Big 7. Diese sogenannten Forward Fundings bei Einzeltransaktionen hätten sich in Bezug auf ihr Volumen innerhalb von zwei Jahren auf rund zwölf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verdoppelt. Das Gros dieser Projektentwicklungen sei bereits vorvermietet, dennoch zeige dieser Trend, dass eine gewisse Risikoausweitung stattgefunden habe. In Anbetracht der guten Büro-Vermietungsmärkte sie dies aus Investorensicht allerdings kalkulierbar.  

Die beliebtesten Assetklassen im Gewerbeimmobilienbereich

Bei den gefragtesten Assetklassen habe sich im abgelaufenen Jahr nur wenig geändert. Büroimmobilien bleiben demnach nach wie vor auf Platz 1, mit einem Anteil von konstant 44 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Knapp 25 Milliarden Euro entfielen auf diese Assetklasse, das nach 2007 zweithöchste jemals gemessene Transaktionsvolumen. Auf Platz 2 finden sich erneut die Einzelhandelsimmobilien, ihr Anteil hat sich nach Angaben von JLL jedoch auf etwas über 20 Prozent reduziert. Hieran ließe sich die zunehmende kritische Haltung der Investoren gegenüber dieser Assetklasse in Kombination mit sehr langen Verkaufsprozessen erkennen. Demgegenüber habe die starke Nachfrage nach Logistikimmobilien auch 2017 angehalten. Insbesondere der weiter wachsende E-Commerce-Handel sorge für eine expansive Nutzernachfrage und rücke diese Assetklasse vermehrt in den Fokus der Investoren rücken. 2017 wurden laut JLL rund 8,7 Milliarden Euro in Logistikimmobilien investiert, dies entspreche rund 15 Prozent des Transaktionsvolumens. Darüber hinaus entstünden insbesondere in den zentralen Lagen der Städte zunehmend sogenannte urbane Quartiere und Gebäude mit einem Nutzungsmix. Dies spiegele sich auch in den Transaktionszahlen wider, knapp 5,4 Milliarden Euro (9 Prozent) wurden in solchen gemischt genutzten Immobilien investiert, teilt der Immobilienspezialist mit.  

Berlin erneut am beliebtesten, vor allem ausländische Investoren greifen in Deutschland zu
 
Wie aus dem Report hervorgeht, entfielen bis Ende 2017 rund 31 Milliarden Euro auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies entspreche einem leichten Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Spitzenreiter sei wieder Berlin mit einem Transaktionsvolumen von über 7,7 Milliarden Euro und einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 56 Prozent, gefolgt von Frankfurt mit 7,1 Milliarden Euro. In der Mainmetropole sei allein im Schlussquartal über die Hälfte des Jahresvolumens registriert worden. Deutlich im Plus gegenüber 2016 seien auch Düsseldorf (32 Prozent) und Köln (41 Prozent), während Hamburg, München und Stuttgart kräftigere Rückgänge zu verzeichnen hatten.
 
Dabei sei nahezu die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens von ausländischen Investoren getätigt worden. Allein bei den zehn größten Transaktionen des Jahres traten demnach ausländische Investoren bei sieben Deals als Käufer auf. „Neben den klassischen Kapitalherkunftsländern USA und Großbritannien haben asiatische Investoren ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut und erreichen einen Anteil von rund zehn Prozent. Da sie gleichzeitig deutlich weniger Immobilien verkauft haben, bauen sie ihre jeweiligen Bestandsportfolios weiter aus“, erklärt Tschammler.
 
Sinkende Renditen bei allen Nutzungsarten im Gewerbeimmobilienbereich
 
Bleibt die Frage nach den erzielbaren Renditen. Hier habe sich im vierten Quartal 2017 noch einmal etwas getan, stellen die Immobilien-Analysten von JLL fest: Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liege die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 3,27 Prozent und damit nochmals zwölf Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und 29 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin habe die Schallmauer nach unten durchbrochen und das Jahr 2017 mit 2,90 Prozent abgeschlossen. Innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen Städte blieben trotz der anhaltenden Diskussionen über Online-Shopping ein beliebtes, aber gleichzeitig sehr rares Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die Big 7 hinweg auf 2,93 Prozent. Auch die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und auch für Shopping Center hätten zum Ende des Jahres noch einmal leicht nachgegeben und lagen bei 5,30 Prozent bzw. 3,90 Prozent. Gut positionierte Fachmarktzentren mit einem signifikanten Anteil an Lebensmittelmietern stünden nach wie vor weit oben auf der Einkaufsliste von Investoren. Deshalb sank die Spitzenrendite auch hier noch einmal um zehn Basispunkte auf 4,60 Prozent. Der stärkste Rückgang der Renditen lässt sich allerdings für Logistikimmobilien beobachten. Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten zwölf Monate um 60 Basispunkte auf aktuell nur noch 4,50 Prozent, so der Report.
 
Aussichten auch in 2018 positiv
 
Für das neue Jahr ist Timo Tschammler optimistisch gestimmt: „Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen könnte. Die prognostizierten und erst jüngst angehobenen gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für weiteres Wachstum und die Branche ist allgemein gut gerüstet. Die Wirtschaft wächst auch 2018 weiter, demnach bleiben auch die Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen. Insofern sehen wir aktuell zumindest für das nächste Jahr nichts, was uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu malen, so dass wir für 2018 wir mit einem Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2017 rechnen“, erläutert der CEO.

Immobilien sind auch bei Privatanlegern nach wie vor begehrte Anlageobjekte, dies ergab die FondsDISCOUNT.de-Quartalsauswertung für die letzten drei Monate 2017.

In deutsche Gewerbeimmobilien investiert etwa der BVT Ertragswertfonds Nr. 6, der mit einer Laufzeit von zwölf Jahren geplant wurde und laut Prognose Aussicht auf eine Ausschüttung von 164 Prozent bietet.

Ebenfalls in ein Portfolio deutscher Gewerbeimmobilien investieren Anleger mit dem Flex Fonds Select 1. Die Prognose sieht 13 Jahre Laufzeit und einen Gesamtmittelrückfluss von 155 Prozent vor.

Auch Habona-Invest ist wieder mit einem Kurzläuferfonds am Markt: Der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 06 prognostiziert Ausschüttungen in Höhe von 130,90 Prozent bei einer geplanten Laufzeit von fünf Jahren.

Für Anleger, die lieber in einen Ein-Objekt-Fonds investieren möchten, könnte der Hahn Pluswertfonds 170 interessant sein; dieser finanziert eine Kaufland-Einzelhandelsimmobilie in Holzminden (Niedersachsen). Prognostiziert werden Ausschüttungen von 175 Prozent bei geplant 15 Jahren Laufzeit. Die Mindestzeichnungssumme liegt hier nicht wie üblich bei 10.000 Euro, sondern bei 20.000 Euro.