Status Quo Übersicht über offene Immobilienfonds in Abwicklung

Im Zuge der Finanzmarktkrise wurden die viele offene Immobilienfonds mit massiven Rückgabewünschen von Anteilen konfrontiert. Als die Rückgabewünsche aufgrund fehlender Liquidität in den jeweiligen Fonds nicht mehr bedient werden konnten, wurde die Rücknahme von Anteilen vorübergehend ausgesetzt. Diese vorübergehende Aussetzung mündete bei fast allen betroffenen Fonds letztlich in die zwingende Auflösung und Abwicklung der Fonds.

KanAm grundinvest

Die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, hat am 29. Februar 2012 die Verwaltung des KanAm grundinvest Fonds mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 gekündigt. Das vorläufige Endergebnis am Tag der Übergabe an die Depotbank/Verwahrstelle zeigt, dass der Fonds die ab dem Jahr 2008 infolge der Finanzmarktkrise eingetretene größte Krise in der Geschichte der Assetklasse der Offenen Immobilienfonds gut gemeistert hat. Mit dem Verkauf von 48 Immobilien hat das Fondsmanagement das Kernziel, die bestmögliche Veräußerung des gesamten Immobilienbestandes, weitgehend erreicht. Vier im Fonds verbliebene kleinere Immobilien konnten aus Gründen lokaler Marktentwicklungen und aktueller Leerstände oder kurzer Mietvertragslaufzeiten nicht bis zum 31. Dezember 2016 verkauft werden.

Im aktuellen Abwicklungsbericht zum 30. Juni 2018 wird nun über einen weiteren Verkauf informiert. Nachdem es gelungen ist, das Objekt Blaak 555 in Rotterdam zu veräußern, sind noch drei Immobilien im Portfolio: Das Objekt „Le Colombia“ in Bois-Colombes, Paris ist aktuell zu 52 Prozent vermietet und das Objekt „ONYX“ in Clichy-la-Garenne, Paris zu rund 65 Prozent. Nachdem das Gebäude „Robecohuis“ in Rotterdam komplett leer stand, konnte es im August 2018 vollständig für 15 Jahre vermietet werden.

Der „typische Anleger“ hat kumuliert zum 30. Juni 2018 einen Anlageerfolg von insgesamt 7,4 Prozent, also rund 0,6 Prozent jährlich realisiert. Als repräsentative Haltedauer unterstellt der Abwicklungsbericht 12,5 Jahre. Weniger erfreulich ist der Anlageerfolg bei kürzerer Betrachtungsdauer, der allerdings nicht im Abwicklungsbericht dargestellt wird. Auf Sicht von fünf Jahren liegt der gesamte Anlageerfolg bei etwa (-) 4,5 Prozent, bei zehn Jahren beträgt der Verlust rund elf Prozent (Stand: 1. Februar 2019).

AXA Immoselect

Die AXA Investment Managers Deutschland GmbH hat am 19. Oktober 2011 die Kündigung der Verwaltung und damit die Abwicklung des Sondervermögens „AXA Immoselect“ mit Wirkung zum 20. Oktober 2014 bekannt gegeben. Das Sondervermögen befindet sich seit der Kündigung in Auflösung. Bis zum Kündigungsstichtag wurden 57 der 66 Objekte des Sondervermögens verkauft. Anschließend ist das Sondervermögen und damit die darin verbliebenen Vermögensgegenstände per Gesetz auf die Depotbank übergegangen.

Der aktuelle Abwicklungsbericht zum 30. April 2018 weist darauf hin, dass im abgelaufenen Geschäftsjahr die letzten vier vom Fonds direkt oder über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien verkauft wurden. Mit dem Verkauf der letzten Immobilien ist der Fonds nun in die Schlussphase der Fondsabwicklung eingetreten, die sich allerdings hinziehen kann. Auf Basis des derzeitigen Stands geht die Verwahrstelle davon aus, dass der Fonds noch für mehrere Jahre Liquiditätsreserven für potenzielle Garantie- und Gewährleistungsansprüche, eventuell anfallende Steuernachforderungen sowie Verwaltungs- und Betriebskosten zurückhalten muss.

Die Anleger mussten letztlich herbe Verluste hinnehmen. Auf Sicht von fünf Jahren beträgt der gesamte „Anlageerfolg“ (-) 51 Prozent. Wer seit Auflage des Fonds im Jahr 2002 dabei war, musste einen Gesamtverlust von 39,8 Prozent hinnehmen.

SEB ImmoInvest

Nachdem die Kapitalverwaltungsgesellschaft Savills Fund Management GmbH das Verwaltungsrecht gekündigt hat, befindet sich das Sondervermögen SEB ImmoInvest seit dem 07. Mai 2012 in Liquidation. Mit Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 ging das treuhänderisch für die Anleger gehaltene Eigentum an den Vermögensgegenständen des Sondervermögens per Gesetz auf die Depotbank über. Im Zuge der Auflösung des SEB ImmoInvest gelang es im letzten Monat vor dem Übergang auf die Depotbank insbesondere durch zwei Paketverkäufe, den Immobilienbestand des Fonds stark zu reduzieren, so dass letztlich nur noch 29 der ursprünglich 135 Immobilien auf die Depotbank übergingen. Für 14 dieser Objekte bestanden bereits Kaufverträge. Es verblieben also 15 Liegenschaften zum Verkauf.

Im ersten Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 informiert die Depotbank über die Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr. Demnach sind noch 14 Immobilien im Portfolio. Die Vermietungsquote lag zum Stichtag bei 85,2 Prozent. Ein kritischer Punkt zum Berichtsstichtag war, dass im Jahr 2018 rund 34,5 Prozent der Mietverträge ausliefen. Durch aktives Asset-Management sowie enge Kontaktpflege zu den Bestandsmietern wurde jedoch laufend daran gearbeitet, bestehende Mietverhältnisse vorzeitig zu verlängern. Ganz gelungen ist das nicht. Ende des Jahres 2018 lag die Vermietungsquote nur noch bei knapp 80 Prozent. Bei vier Objekten liegt der Leerstand über 33 Prozent, zwei davon stehen nahezu komplett leer.

Auch beim SEB ImmoInvest mussten die Anleger unter dem Strich Verluste hinnehmen. Auf Sicht von fünf Jahren beträgt der Gesamtverlust 15 Prozent, also rund 3,2 Prozent jährlich. Bei zehnjähriger Betrachtung ergibt sich ein Gesamtverlust von (-) sieben Prozent beziehungsweise 0,7 Prozent jährlich.

Fazit

Alle drei Fonds sind auf der Zielgeraden, allerdings wird sich die letztendliche Abwicklung der Fonds nicht zuletzt aufgrund potenzieller Garantie- und Gewährleistungsansprüche und eventuell anfallender Steuernachforderungen noch hinziehen.