Das Interesse an Immobilieninvestments ist ungebrochen. Dabei gilt der Hotelmarkt als Nische für Spezialisten. Doch wie in den Segmenten Wohnimmobilien oder Büros herrscht auch im Hotelbereich zurzeit ein deutlicher Objektmangel.


Ein genauerer Blick auf den Hotelinvestment-Markt: Dieser umfasste nach Zahlen der Immobiliendienstleister BNB Paribas Real Estate, CBRE und Colliers im ersten Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro – 14 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Researcher von Jones Lang LaSalle kommen sogar auf einen Rückgang von 20 Prozent (1,46 Milliarden Euro). Wer nun denkt, dies läge am schwindenden Investoren-Interesse, täuscht sich: Nach Einschätzung der Analysten ist der Hotelmarkt schlicht leergefegt. Der Mangel an Objekten lähmt die eigentlich vorhandene Investitionsbereitschaft.


Während institutionellen Profi-Anlegern die typischen Vor- und Nachteile von Hotelinvestments kennen, tun sich Privatanleger schwer. Um dem entgegenzuwirken, haben die Immobilienprofis von Immac zehn Argumentationshilfen  zusammengetragen. Das 1997 gegründete Unternehmen gilt als einer der führenden Anbieter von Sozialimmobilien-Beteiligungen. Die Konzerntochter DFV (Deutsche Fondsvermögen) hat sich auf den Immobilientyp „Hotel“ fokussiert.


Was Anleger über Hotelfonds denken:


1. „Strengere Compliance-Regeln und rückläufige Wirtschaft führen zu weniger Übernachtungen.“ Das stimmt zum Teil. Tatsächlich gibt es in den meisten Unternehmen heute Vorschriften, die Übernachtungen in Luxushotels ausschließen. Immac investiert dagegen gezielt und ausschließlich in drei - bis Vier-Sterne-Hotels, die von Geschäftsreisenden  gebucht werden dürfen.

2. „Ein Hotelbetrieb ist stark saisonabhängig. Das gefährdet die Planbarkeit eines Investments.“ Immac investiert in Hotels, die nicht dem Saisonbetrieb unterliegen. Alle Hotels haben entweder ein regionales Alleinstellungsmerkmal oder sind als Tagungs- und Kongress- und/oder Messehotel positioniert und dauerhaft gut ausgelastet.


3. „Klassische Tagungen werden doch heutzutage immer mehr durch Online-Konferenzen ersetzt.“Diesen Trend gibt es, aber es geht nichts über den persönlichen Kontakt, den Austausch unter Kollegen, die Gruppendynamik und die Atmosphäre einer Tagung oder eines Kongresses. Online-Konferenzen/Webinare werden auch künftig nur ergänzend eingesetzt werden.


4. „Ein Hotel muss einmal bankrott gewesen sein, bevor es sich rechnet.“ Immac ist niemals Investor eines Neubaus, sondern investiert in Bestandsobjekte, deren Historie, Wettbewerbspositionierung und Wirtschaftlichkeit tiefgründig recherchiert sind.


5. „Es muss immer mit Konkurrenz in der umliegenden Umgebung gerechnet werden.“ Die Wettbewerbssituation wird im Zuge der Ankaufsprüfung bei jedem Objekt vom hauseigenen Immac Research Team geprüft. Ohne die Erkenntnis der dauerhaften Wettbewerbsfähigkeit wird nicht investiert. Aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten ist es unwahrscheinlich, dass weitere Wettbewerber hinzukommen, die ein vergleichbares Preis-Leistungsverhältnis bieten können. Eine bei Immac übliche moderate Pacht erhöht den Wettbewerbsvorteil zusätzlich.


6. „Lage, Lage, Lage… nur zentral gelegene Hotels sind konkurrenzfähig.“ Wie bei Pflegeheimen ist auch bei Hotels eine gute Lage dort, wo ein nachhaltiger Bedarf besteht. Auch die Standorte werden vom Immac Research genau analysiert und auf ihre nachhaltige wirtschaftliche Perspektive geprüft. Oft sind Hotels mit guter Verkehrsanbindung außerhalb der Innenstadtlagen oder mit Alleinstellungsmerkmal an B-Standorten durch günstige Übernachtungspreise langfristig wirtschaftlich tragfähiger als Objekte im harten Konkurrenzkampf der Innenstädte.


7. „Die Pacht sollte so hoch wie möglich ausfallen.“ Immac stellt die Pachthöhe bei jedem Objekt auf den Prüfstand und reduziert sie sogar teilweise. In über 20 Jahren Erfahrung mit rund 150 Betreiberimmobilien hat sich immer wieder bestätigt, dass unabhängig von Patronatserklärungen, Bürgschaften und sonstigen Sicherheiten die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investitionsobjekts so sein muss, dass es jederzeit von jedem bonitätsstarken Pächter betrieben werden kann. Eine auskömmliche Pacht ist dabei der Grundstein zum Erfolg.


8. „Managementverträge ermöglichen zusätzliche Einnahmen aus Erfolgsbeteiligungen.“ Wer am Erfolg partizipieren will, muss auch den Misserfolg mittragen. Dieses Risiko soll den Anlegern nicht zugemutet werden. Wie bei Pflegeheimen setzt Immac auf ein Höchstmaß an Sicherheit hinsichtlich des Eintretens des prognostizierten Verlaufs der Beteiligungen, damit Anleger ruhig schlafen können.


9. „Bei Pflegeheimen sind die Zahlungsströme durch öffentlich geregelte Heimentgelte und ggf. Sozialämter gesichert. Wo ist die Sicherheit bei einem Hotel?“ Die Zahlung ist bereits vor dem Einzug des Gasts durch seine Kreditkarte oder eine Kostenübernahme einer Firma sichergestellt. Ein Hotel kann bereits ab einer Belegung von etwas mehr als 50 Prozent kostendeckend arbeiten, Pflegeheime müssen eine Belegungsquote von 85 Prozent erreichen. Und: Um vorübergehenden Auslastungsschwächen erfolgreich zu begegnen, kann ein Hotelbetrieb mit diversen Maßnahmen (Anbindung weitere Buchungsportale, günstigere Upgrades, Buchungspakete, Veranstaltungen, etc.) kurzfristig und flexibel handeln.


10. „Ich habe bereits schlechte Erfahrungen mit Hotelbeteiligungen gemacht.“ Die meisten negativen Erfahrungen wurden gemacht mit Beteiligungen im Luxussegment (Adlon, Heiligendamm etc.) und/oder mit Beteiligungen, bei denen die steuerlichen Verluste im Vordergrund standen, was bis 2005 vielfach der Fall war. Wie seit über zwei Jahrzehnten bei Immac üblich, steht auch bei Hotelbeteiligungen die Rendite und die Prognosetreue im Mittelpunkt des mit dem Anleger gemeinsam verfolgten Interesses.


Checkliste Hotelfonds: Darauf sollten Anleger achten


Hotelfonds können aufgrund langfristiger Betreiberverträge ebenso wie Pflegeiimmobilien Aussicht auf regelmäßige Cashflows bieten. Anleger sollten bei der Auswahl eines Hotelfonds die jeweiligen Rahmendaten genau prüfen:


- Wer ist der Betreiber? Handelt es sich zum Beispiel um eine etablierte oder aufstrebende und finanzstarke Hotelgruppe bzw. Marke?


- Ist das Konzept zukunftsfähig? Für die jüngere Zielgruppe unter den potenziellen Gästen sind zum Beispiel sogenannte Budget-Hotels in zentraler Lage interessant. Geschäftsreisende brauchen eine gewisse Infrastruktur (Konferenzräume, technische Ausstattung) und das entsprechende Umfeld (Messen, große Unternehmen vor Ort) etc.


- Wurde bei der Konzeption auf langfristige Pachtverträge geachtet?


- Ist die Lage wettbewerbsfähig und für potenzielle Hotelgäste attraktiv?


- Handelt es sich um einen Neubau oder ein bereits etabliertes Haus?


- Und wie bei allen Beteiligungsangeboten: Passen die Rahmendaten wie Laufzeit, geplanter Verkauf, prognostizierte Ausschüttungen und Mindestanlagesumme zu den persönlichen Voraussetzungen des Anlegers?


Aktuelle Hotelfonds


Derzeit in Platzierung befinden sich der AIF „DFV Hotelinvest 6“. Die Immac-Tochter DFV hat bereits fünf Hotelfonds erfolgreich platziert. Das aktuelle Angebot investiert in drei Objekte der H-Hotels-Gruppe, welche aktuell über 60 Häuser betreibt. Bei den Anlageobjekte handelt es sich um das H+Hotel & SPA Friedrichroda, das H+Hotel Hannover und das H+Hotel Wiesbaden Niedernhausen. Das Angebot wurde mit einer Fondslaufzeit von rund 15 Jahren geplant, die Pachtverträge gehen darüber hinaus. Prognostiziert werden Gesamtausschüttungen in Höhe von 186 Prozent, die Mindestanlagesumme liegt bei 10.000 Euro.


Wer zusätzlich zum Hotel noch einen weiteren Immobilientyp im Portfolio haben möchte, könnte sich das Angebot „Hannover Leasing – Quartier West, Darmstadt“ näher ansehen. Investiert wird in eine Hotel- und Büroimmobilie in Darmstadt. Das Hotel ist für 20 Jahre vollständig an die Odyssey Hotel Group verpachtet und wird unter der Marke „Moxy by Marriot“ betrieben. Das Bürogebäude ist nahezu vollständig an vier verschiedene Unternehmen aus den Branchen Dienstleistungen, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung vermietet. Hannover Leasing prognostiziert Gesamtauszahlungen von rund 146,4 Prozent bei einer geplanten Fondslaufzeit von zehn Jahren. Die Mindestanlagesumme beträgt 10.000 Euro.


Tipp: Welche Gutschrift für Ihre geplante Anlagesumme über unser Haus, FondsDSCOUNT.de,  möglich ist, teilen wir Ihnen gerne gleich vorab mit. Die Emissionsunterlagen können Sie kostenlos per Post bei uns anfordern. Lassen Sie uns einfach eine kurze Nachricht zukommen: Kontakt